La novación de la hipoteca por divorcio: ¿Qué es y cómo se gestiona? ¿Qué es la novación hipotecaria? ¿Qué condiciones se pueden modificar con la novación hipotecaria? ¿Cómo se gestiona la novación hipotecaria? ¿Qué ocurre si el banco no acepta la novación hipotecaria en caso de divorcio? ¿Cuales son los gastos de novación? ¿Cuáles son los casos más comunes de novación hipotecaria en los divorcios? Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido a la experta en Divorcios, María Araceli Vida Navarro, que les dé respuesta.
¿Qué es la novación hipotecaria?
La novación hipotecaria es una operación que permite modificar las condiciones de un préstamo hipotecario después de haberlo contratado. Consiste en renegociar las cláusulas de la escritura con el banco, llegar a un acuerdo y formalizarlo ante notario.
La novación hipotecaria puede servir para mejorar las condiciones del préstamo, adaptarlas a las nuevas circunstancias del cliente o del mercado, o conseguir más dinero para otros fines.
¿Qué condiciones se pueden modificar con la novación hipotecaria?
Con la novación hipotecaria se pueden modificar diversos aspectos del préstamo, siempre que el banco esté de acuerdo. Estos son algunos ejemplos:
- El tipo de interés: se puede pasar de un interés variable a uno fijo, o viceversa, o cambiar el índice de referencia (por ejemplo, del IRPH al euríbor).
- El plazo de amortización: se puede alargar o acortar el tiempo para devolver el préstamo, lo que afectará al importe de las cuotas mensuales y al coste total del crédito.
- El capital pendiente: se puede ampliar la hipoteca para obtener más dinero para otros fines, como reformas o compras, o reducirla si se ha amortizado anticipadamente una parte del préstamo.
- Las garantías: se puede cambiar o eliminar algún titular o avalista del préstamo, o añadir una nueva garantía (como otra propiedad) para reforzar la solvencia del cliente.
- Las comisiones: se puede negociar con el banco para eliminar o reducir alguna comisión del préstamo, como la de amortización anticipada, subrogación o novación.
- Los requisitos de bonificación: se puede aprovechar la novación para eliminar o cambiar algunos productos vinculados a la hipoteca, como seguros, tarjetas o planes de pensiones, sin que ello suponga un aumento del interés.
- Las cláusulas abusivas: se puede solicitar al banco que suprima alguna cláusula que sea considerada abusiva por los tribunales, como la cláusula suelo o los intereses de demora excesivos.
- El periodo de carencia: se puede pedir al banco que conceda un periodo de tiempo en el que solo se paguen los intereses y no el capital, para aliviar la carga financiera del cliente en situaciones difíciles.
¿Cómo se gestiona la novación hipotecaria?
Para realizar una novación hipotecaria hay que seguir los siguientes pasos:
- Contactar con el banco y plantearle la modificación que se desea hacer en el préstamo. Es conveniente presentar una propuesta razonable y documentada, que beneficie tanto al cliente como a la entidad.
- Negociar con el banco las nuevas condiciones del préstamo. El banco puede aceptar, rechazar o contraproporner los cambios solicitados por el cliente. Es importante comparar las ofertas y valorar los pros y los contras de cada opción.
- Formalizar el acuerdo ante notario. Si se llega a un acuerdo con el banco, hay que firmar una escritura pública de novación hipotecaria ante notario, donde consten las nuevas condiciones del préstamo. Esta escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros.
- Pagar los gastos asociados a la novación. Esta operación conlleva unos costes que debe asumir el cliente, como la comisión por novación (si está prevista en el contrato), los gastos notariales y registrales, el impuesto de actos jurídicos documentados y los gastos de gestoría.
¿Qué ocurre si el banco no acepta la novación hipotecaria en caso de divorcio?
En caso de divorcio de una pareja que tiene una casa y una hipoteca en común, una opción es solicitar al banco una novación hipotecaria para cambiar el titular, quitando a uno de los cónyuges de la hipoteca.
Para ello lo primero es llegar a un acuerdo entre los cónyuges sobre quién se queda con la vivienda después del divorcio y con la hipoteca, y cómo se compensa al otro por su parte de la propiedad. Este acuerdo debe quedar reflejado en el convenio regulador del divorcio.
Si el banco rechaza la novación, se pueden buscar otras alternativa, como por ejemplo vender la vivienda a un tercero y cancelar la hipoteca con el dinero obtenido o hacer una extinción de condominio, en la que uno de los cónyuges cede su parte al otro a cambio de una compensación económica.
¿Cuales son los gastos de novación?
Los gastos de una novación hipotecaria pueden variar según el banco y la comunidad autónoma, pero en general se deben pagar los siguientes conceptos:
- Comisión por novación: depende del banco, puede ser gratuita o hasta un 1% del capital pendiente de la hipoteca.
- Nueva tasación de la vivienda: aproximadamente 300€.
- Gastos notariales: dependen del importe de la hipoteca y del número de folios de la escritura, pueden oscilar entre 300€ y 900€.
- Gastos registrales: dependen del valor de la vivienda y de la hipoteca, pueden rondar entre 100€ y 400€.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): depende de la comunidad autónoma, puede ir desde el 0,5% hasta el 1,5% sobre el capital pendiente de la hipoteca.
¿Cuáles son los casos más comunes de novación hipotecaria en los divorcios?
El caso más común de novación hipotecaria en los divorcios es cuando uno de los cónyuges se queda con la vivienda y la hipoteca, y el otro cede su parte de la propiedad a cambio de una compensación. En este caso, se debe hacer una extinción de condominio y una novación hipotecaria para quitar al cónyuge que se va de la hipoteca.
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