Extinción de condominio con hipoteca: Problemas habituales, requisitos, procedimiento, efectos y recomendaciones. Mar Berenguer Mollón, abogada especialista en Derechos Reales, resuelve las dudas más frecuentes sobre extinción de condominio con hipoteca a continuación.
Introducción:
Mediante la Extinción de Condominio de un inmueble, dejamos de participar en la propiedad de un inmueble que hasta cierto momento teníamos a con otras personas, por ejemplo; un hermanos que han heredado un inmueble, venden su parte en favor de uno de ellos o un cónyuge adquiere la mitad del otro en el momento de la separación o divorcio. La extinción del condominio, siempre se hace a cambio de un precio o contraprestación equivalente.
En este artículo, nos centraremos en la Extinción de Condominio de los inmuebles cuando éstos están gravados con préstamo hipotecario (hipoteca).
¿Es posible extinguir un condominio con hipoteca?
Se puede extinguir un condominio con hipoteca, si bien la entidad hipotecante, el banco, ha de dar su consentimiento.
Se puede pactar que uno de los propietarios adquiera la totalidad de un inmueble, pero ello no obliga al banco con el que se ha contratado la hipoteca: aunque se disuelva la comunidad y uno de los propietarios se adjudique el inmueble, el contrato de hipoteca no tiene por qué verse afectado; el banco es un tercero con el que se ha suscrito un contrato válido, y esto puede llegar a suponer un problema para los obligados al pago de la hipoteca, ya que podrían llegar a tener una deuda por responder del pago de un inmueble que no es suyo.
¿Qué problemas suele haber en la extinción de un condominio con hipoteca?
El principal problema que puede darse en la extinción de un condominio con hipoteca, es que si el banco no acepta quitar a uno de los hipotecados, al firmar la extinción de condominio se pierde la propiedad del inmueble pero la hipoteca permanece en las mismas condiciones para el antiguo propietario, que seguirá siendo deudor del banco aunque ya no sea titular del inmueble.
Este problema se puede subsanar asegurando la viabilidad de que nos concedan una nueva hipoteca o bien cancelándola, en ambos casos, antes de proceder a la extinción del condominio.
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¿Cómo afecta la extinción de condominio a una hipoteca?
Por si misma, la extinción del condominio no afecta a la hipoteca; como hemos explicado en apartados anteriores, legalmente, una persona puede no ser propietario de un inmueble y ser deudor de la hipoteca frente al banco.
Pero si queremos realizar una modificación de la hipoteca en favor de los nuevos titulares –como sería lógico- es ante todo necesario presentar al banco la Escritura Notarial o bien el Convenio Regulador que establecen la extinción del condominio como paso previo para que el Banco valore la modificación de la hipoteca, ya que tener una causa justa para modificar el préstamo hipotecario, puede ser un requisito para poder optar a la modificación de la hipoteca que el banco tenga un motivo para ello.
Extinción de condominio con hipoteca: requisitos, procedimiento y recomendaciones
Para que uno deje de ser propietario y a la vez deudor hipotecario, es necesario que el banco apruebe un nuevo préstamo hipotecario en el que quien deja de ser propietario no figure como deudor de la hipoteca. Así, uno de los copropietarios se queda la casa y la deuda, y el otro u otros copropietarios, ceden el inmueble pero dejan de ser obligados al pago de la hipoteca. Para ello, será necesario otorgar primero una hipoteca a nombre del nuevo propietario, en la que el que deja de ser propietario no esté incluido y, a continuación, ya podríamos otorgar y firmar de forma segura la Escritura de extinción del condominio.
En el caso de que la extinción de condominio se haya acordado mediante Convenio Regulador de Separación o Divorcio, no se puede modificar previamente la hipoteca, por lo que el banco suele solicitar el Convenio Regulador firmado para proceder a modificar el préstamo hipotecario. Aun así, no tenemos garantía de que el banco vaya a aceptar la modificación de la hipoteca: en este caso, un abogado especializado, recomendará que, en primer lugar, acudamos a la entidad bancaria para que nos verifiquen la posibilidad de que el préstamo hipotecario quede sólo a nombre de un titular y, una vez confirmada la viabilidad de la modificación de la hipoteca –seguramente nos soliciten garantías adicionales (nuevos avales) o cambien las condiciones- se podría proceder a la firma del Convenio que incluya la extinción del condominio en favor de uno de los cónyuges para remitirlo a la entidad bancaria y que procedan a la novación de la hipoteca.
Es importante insistir en que la firma de la extinción del condominio por Convenio Regulador no quiere decir que la entidad bancaria modifique su contrato de préstamo hipotecario y permita automáticamente que pase a ser titular de la hipoteca el cónyuge que se queda el inmueble: si no tenemos claro este punto, puede suceder que dejemos de ser copropietarios de un inmueble pero que sigamos siendo titulares o avalistas de su hipoteca.
Norma de referencia: Código Civil.
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