El contrato de arras: ¿Qué es? Tipos. Las principales diferencias entre el contrato de arras y el de compraventa. ¿Qué pasa si se incumple el contrato de arras y cómo reclamarlo? ¿Cómo se puede demostrar que hubo un incumplimiento? El abogado especialista en daños contractuales, Antonio Ruiz Pérez-Bermúdez, resuelve las dudas más relevantes sobre este tema.
¿Qué es el contrato de arras?
Si analizamos la evolución histórica de este negocio jurídico, se pueden diferenciar principalmente tres fases:
- Una primigenia en la que las arras cumplían una señal o actuación confirmatoria previa a la celebración de un contrato.
- Más adelante se desarrollaron como una especie de aval para el cumplimiento de determinadas obligaciones pactadas.
- Y, por último, se les atribuyó una facultad de desistimiento del contrato principal suscrito por las partes.
Asentadas estas afirmaciones, y teniendo en cuenta la escasa regulación que ofrece el marco legislativo español sobre esta figura jurídica, es difícil establecer una definición inequívoca de las mismas.
No obstante, podría definirse el contrato de arras como aquel negocio jurídico realizado por las partes, en virtud del cual, una parte entrega a la otra una cantidad de dinero u otra cosa fungible en el momento de celebración del contrato con ciertas finalidades:
- (i) a los simples efectos de confirmar que se ha celebrado el mismo
- (ii) asegurar o garantizar el total cumplimiento de éste o
- (iii) conceder la facultad a los suscribientes de desistir de las obligaciones consagradas en el documento.
Regulación
La regulación de esta figura viene recogida a duras penas en el artículo 1454 del Código Civil: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Así las cosas, se puede afirmar que el contrato de arras es aquel que tiene como fin que se produzca el efectivo cumplimiento de otro contrato u obligación, en su caso más común el contrato de compraventa, pudiendo concluir que el primero es una medida de garantía para el cumplimiento del segundo.
Es una manera de confirmar un futuro negocio jurídico consistente en la entrega de una cantidad de dinero u otra cosa fungible por parte del comprador al vendedor, cantidad o cosa que se deducirá del precio final si finalmente se consuma el contrato de compraventa posterior, cuya celebración se pretende asegurar con la entrega de las arras, por lo que, si dicho contrato no se llegara a consumar habrá que atender a la responsabilidad que las partes hubieran tenido en el caso de no perpetrar el ulterior contrato de compraventa.
Si la responsabilidad recae en el comprador perderá el dinero entregado en concepto de arras, si en cambio recae sobre la parte vendedora y finalmente por una causa imputable a ella no se consuma el contrato, deberá de devolver el dinero entregado en concepto de arras por duplicado.
En aras a la consecución de una eventual resolución favorable es necesario demostrar de manera fehaciente que, efectivamente, tenemos derecho a reclamar y percibir lo que estamos solicitando. En este tipo de casos, la práctica habitual para demostrar el incumplimiento de la otra parte es a través de la prueba documental.
Antonio Ruiz Pérez-Bermúdez, abogado especialista en daños contractuales.
Tipos de contratos de arras
Según doctrina del Tribunal Supremo (STS 1016/2002, 24 de Octubre de 2002) se establece una clasificación de las arras de la siguiente manera, ante la imposibilidad de conceptuarlas unitariamente:
- Confirmatorias, aquellas que son destinadas a garantizar la existencia del contrato, constituyendo una señal.
- Penales, cuya finalidad es establecer esa garantía de cumplimiento de contrato de la que antes se hablaba, teniendo que depositar una cierta cantidad de dinero que se perderá o se recuperará por duplicado en caso de incumplimiento.
- Penitenciales, las que constituyen un medio lícito para ambas partes de poder desistir del contrato mediante la pérdida o restitución duplicada de la cantidad entregada en concepto de arras.
Las principales diferencias entre el contrato de arras y el de compraventa
El contrato de arras
Como ya se ha visto, es un acuerdo jurídico entre un comprador y un vendedor que pactan la entrega de un dinero, bien para garantizar la celebración de un contrato de compraventa u optar por la resolución del mismo.
El contrato de compraventa
En cambio, la principal diferencia con el contrato de compraventa es que éste se celebra por las partes con el objeto de que una de ellas entregue una cosa a la otra, previo pago de una cantidad de dinero o cosa fungible también, no obstante no tiene una finalidad garantista de la entrega en un futuro de la cosa (en las arras la cosa suele ser una vivienda), sino que despliega efectos de manera inmediata, por lo que el vendedor deberá de poner a disposición del comprador, por ejemplo, las llaves del inmueble o bien la cosa pactada por las partes.
Se deberá especificar bien que la cantidad que se entrega en concepto de arras o señal, se está entregando efectivamente en ese concepto, ya que en caso contrario, ese dinero pasaría a formar parte del precio pactado para la compraventa, confirmando así dicho contrato y no pudiendo posteriormente desistir de la compra del inmueble.
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¿Qué pasa si se incumple el contrato de arras?
De acuerdo con la voluntad de las partes, las consecuencias de un incumplimiento en este tipo de contratos puede ser libremente fijadas por los suscribientes siempre y cuando no sean contrarias a la ley. Dicho esto, se puede partir de la base del artículo 1454 del Código Civil, el cual establece como principal efecto que el vendedor se quede con el dinero entregado por el comprador en concepto de arras, si el incumplimiento proviene del comprador. No obstante, si la culpa fuera atribuida al vendedor, el comprador podrá reclamar al vendedor la cantidad por duplicado que este hubiese entregado como señal.
Hay que resaltar que es vital la redacción de un perfecto contrato de arras con el objeto de cubrir todos los eventuales incumplimientos y, dejando constancia debidamente que estamos ante un contrato de arras y no ante una compraventa como se ha dicho anteriormente.
¿Cómo se puede reclamar ante un incumplimiento del contrato de arras?
Una vez firmado el contrato de arras confirmatorias, penales o penitenciales se pueden presentar infinidad de situaciones, por ejemplo, podemos estar ante la no entrega por parte del vendedor de las llaves que dan acceso al inmueble o bien se niegue a satisfacer el doble de la cantidad fijada en concepto de arras en caso de incumplimiento por el mismo.
Pues bien, existen múltiples maneras para reclamar ante un incumplimiento en este tipo de contratos. La primera vía que se suele utilizar antes de acudir a los tribunales es la extrajudicial, en la que se recomienda encarecidamente la contratación de un abogado.
El cauce habitual para la reclamación extrajudicial es el requerimiento formal por medio de burofax, el cual goza del requisito de la fehaciencia por parte de la Jurisprudencia cuando se envía con certifcado de su contenido y acuse de recibo, lo que facilitaría sobremanera la prueba en un eventual pleito.
Otra de las maneras de reclamar el incumplimiento del contrato es intentar la conciliación, institución consagrada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria, en concreto, en su artículo 139, la cual tiene por objeto alcanzar un acuerdo en aras a evitar un eventual pleito. Sendas actuaciones constituirán, sin duda, pruebas de gran valor en un futurible juicio.
Como último escalón, encontramos la vía judicial, a través de la interposición de la pertinente demanda de juicio ordinario o verbal en función de la cuantía reclamada ante los juzgados que sean competentes para conocer el caso.
¿Cómo se puede demostrar que hubo un incumplimiento del contrato de arras?
En aras a la consecución de una eventual resolución favorable es necesario demostrar de manera fehaciente que, efectivamente, tenemos derecho a reclamar y percibir lo que estamos solicitando. En este tipo de casos, la práctica habitual para demostrar el incumplimiento de la otra parte es a través de la prueba documental. Dicho esto, será realmente útil la aportación de todo tipo de comunicaciones que se hayan realizado entre las partes, el contrato de arras suscrito por ambas, el envío del burofax, el contrato de compraventa, el llamamiento en su caso a testigos que hubieran podido presenciar el acto incumplidor, copia de extractos bancarios, etc.
Además del aporte de documentación, otra de las pruebas de que se ha incumplido el contrato de arras es demostrar que, finalmente, la compraventa no se haya realizado.
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