Revisar contrato de arras y señal: ¿Hay que pagar una señal antes de firmar el contrato de arras? ¿Qué es un contrato de arras? ¿Cuánto dinero se entrega cuando se firma un contrato de arras? ¿Cuánto tiempo tienen las partes para firmar la escritura del contrato de arras? ¿Qué aspectos debo revisar antes de firmar un contrato de arras? ¿Qué debería mirar el abogado especialista en el contrato de señal y arras? A continuación, la abogada experta en Derecho Reales, María del Mar Berenguer Mollón, explica detalladamente la respuesta a estas preguntas.
Introducción
El contrato de señal y el contrato de arras, son los contratos preparatorios de una compraventa aunque no se les suele dar la importancia que tienen.
A la hora de comprar un inmueble, nos encontramos con que lo primero que nos pide un intermediario inmobiliario o incluso el propietario, es el pago de la señal para retirar el inmueble de la venta y unos días después, las partes firman las arras.
Lamentablemente, es muy frecuente descargar los contratos de arras de internet -generalmente desactualizados y con escasa calidad- y firmarlos con prisas sin apenas leerlos. En estos contratos, hay condiciones que hay que cumplir y a veces no nos demos cuenta de la importancia que puede tener lo que firmamos.
¿Hay que pagar una señal antes de firmar el contrato de arras?
La señal es una cantidad relativamente pequeña, en comparacion con el precio total del inmueble que se entrega – hasta un uno por ciento ( 1%) como máximo-. Se entrega para que la inmobiliaria o el propietario retiren el inmueble de la venta, para que no lo enseñen a más potenciales compradores y a partir de ahí se inicien los trámites de la compra hasta la Escritura de Compraventa.
El principal problema de la señal es que se suele firmar con prisas y sin disponer apenas de información sobre el inmueble y, la cantidad entregada, suele tener el carácter de arras penitenciales, es decir; si tras conocer en detalle las características del inmueble, el interesado no quiere continuar con la compra, seguramente pierda el importe de la señal.
Las arras generalmente son penitenciales, y esto implica que si no se otorga la Escritura de Compraventa en el plazo recogido en el contrato, una de las partes perderá dinero
María del Mar Berenguer Mollón, abogada experta en Derecho Reales.
¿Qué es un contrato de arras?
El siguiente paso tras la señal, es la formalización de las arras. Las arras, es el acuerdo entre comprador y vendedor, previo al otorgamiento de la Escritura de Pública de Compraventa. El comprador entrega una cantidad a cuenta del precio, generalmente hasta llegar al 10% del precio del inmueble, y se establecen otras condiciones a cumplir tanto por aprte del comprador como del vendedor.
El contrato de arras, incluye los datos del comprador y del vendedor, identifica el inmueble objeto de compra, sus cargas y otras circunstancias relevantes del inmueble, el precio –del que se irán descontando las cantidades que se vayan entregando al momento de la señal y del pago de las arras- ; el Plazo para el otorgamiento de la Escritura de Compraventa, el reparto de gastos e impuestos y otras cuestiones que puedan resultar de interés en cada caso concreto.
¿Cuánto dinero se entrega cuando se firma un contrato de arras?
Generalmente entregamos hasta un uno por ciento (1%) del precio de compra en el contrato de señal y completamos hasta el diez por ciento (10%) en el contrato de arras, pero no existe una norma específica de las cantidades que hemos de entregar.
Hay que tener en cuenta que las arras, se pueden ampliar y esta ampliación, iría vinculada a un mayor plazo para otrogar la Escritura Pública de Compraventa es decir; podemos pactar inicialmente el pago del diez por ciento (10%) y escriturar en un plazo máximo de 2 meses y, adicionalmente, pactar la posibilidad de pagar otro diez por ciento (10%) cumplidos los dos meses y con ello prorrogar dos meses más el plazo para otorgar la Escritura de Compraventa. Obviamente, esta cantidad ampliada, también se iría descontando del precio pactado. Esta opción de la ampliación de las arras, resulta especialmente interesante si queremos obtener financiación o si vamos a comprar el inmueble con capital extranjero.
Otra cuestión a tener en cuenta son las garantías que tenemos respecto del dinero que entregamos: si no conocemos al intermediario o si compramos diretamente del vendedor, es normal que nos preguntemos a quien estamos entregando nuestro dinero y que garantías nos ofrece esta persona. También si se trata de un precio elevado porque se trate de un inmueble especialmente valioso o bien se trate de un edificio; en ese caso, recomendaríamos no entregar el dinero de las arras directamente a la persona ni a la cuenta que nos indiquen y constituir un aval bancario o bien un depósito ante Notario por el importe de las arras al que el vendedor tenga acceso en cuanto comparezca para escriturar y se verifique la operación.
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¿Cuánto tiempo tienen las partes para firmar la escritura del contrato de arras?
Las partes, pueden pactar el plazo que consideren para Escriturar delsde la firma de las arras. Generalmente, éste plazo va de treinta (30) a sesenta (60) días, pero no hay una norma legal que lo determine.
No obstante, es muy importante tener un control del tiempo de firma de las arras: Las arras generalmente son penitenciales, y esto implica que si no se otorga la Escritura de Compraventa en el plazo recogido en el contrato, una de las partes perderá dinero: si no se firma por causa imputable al comprador, éste perderá las cantidades enteregadas; si no se firma por causa atribuible al vendedor, éste deberá devolver la cantidad entregada multiplicada por dos al comprador.
¿Qué aspectos debo revisar antes de firmar un contrato de arras?
La mejor opción es firmar el contrato de señal condicionando su validez a que no haya defectos en la posterior valoración del inmueble antes de la firma de las arras, para no perder la cantiada entregada, por pequeña que ésta sea.
En cuanto a las arras, es más que conveniente dejar la redacción a un abogado especializado contratado por el popio interesado y que el mismo abogado lleve a cabo además un estudio documental previo y detallado del inmueble que se va a transmitir.
Ni el intermediario de la inmobiliaria ni el notario, van a llevar a cabo esta acción que es sobre todo interés del comprador o del vendedor y normalmente, este interés no es el mismo apra ambas partes.
¿Qué debería mirar el abogado especialista en el contrato de señal y arras?
El abogado contratado por el comprador o por el vendedor, verificará la documentación registral municipal y catastral del piso que Vd. va a adquirir, conforme no hay incidencias de ningún tipo. Contactará con la Comunidad de Propietarios y también solicitará la ITE de la vivienda: es frecuente que las viviendas antiguas no la hayan pasado, pero no es lo mismo que no se haya pasado porque los defectos son leves – esto nos pueden ayudar a negociar el precio del inmueble a la baja si somos compradores – o si hay deficiencias muy graves, que nos deberían llevar a reconsiderar la compra del inmueble. Verificará los expedientes de disciplina urbanística, en su caso -si la casa ha padecido incendios, aluminosis, etc… – y los planos de la vivienda y Licencia de Obras, conforme no hay ningun altillo o cobertizo o similar en la construcción que pueda ser susceptible de demolición o derribo, etc…
Recomendamos poner especial cuidado al revisar las cláusulas del contrato de señal y arras antes de firmar. Siendo generalmente el comprador la parte más vulnerable, incluimos puntos como lo previsto en la normativa autonómica catalana en relación con la compraventa vinculada a la obtención de hipoteca: si el banco finalmente no nos la concede, el contrato de arras se considerará resuelto, sin más, y se devolverán las cantidades entregadas por el comprador, es decir, el comprador no perdería el dinero entregado en este caso. Pero habrá que estar pendientes de que el contrato de arras no prevea una renuncia a esta facultad y de que se cumplan otros requisitos para su validez.
En resumen:
que no nos cuelen un gol: Hemos tenido que modificar Estatutos y también hemos recibido compensaciones y descuentos condicionando arras. Nos hemos encontrado el caso de un cliente que quería comprar un piso en la planta cuarta de un edificio y el vendedor pretendía firmar arras y después pedir una cantidad adicional por facilitar la llave del ascensor. En otra ocasión, topamos con un vendedor que quería llevarse los toldos y otros elementos que entendía que no eran de la casa…. Todos ellos, casos defendidos con éxito para el comprador debido a la adecuada revisión y redacción del contrato de arras, un paso sencillo y económico que evita muchos problemas futuros.
Nuestra principal actividad como despacho profesional es ofrecer servicios jurídicos inmobiliarios de acompañamiento a lo largo de toda la compraventa , Escritura e Inscripción en el Registro de la Propiedad. También reclamamos los repasos de obra nueva y coordinamos el alta de suministros, todo ello a un precio muy competitivo por ser nuestra principal actividad.
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