¿Qué hago si no puedo pagar el alquiler de mi local por la crisis del coronavirus?

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¿Desconoces tus derechos como arrendatario?, la abogada experta en Derecho arrendatario, Itziar Díaz Soloaga, resuelve todas las dudas sobre el alquiler de locales en el artículo de hoy.

Introducción

¿Qué hago si no puedo pagar el alquiler de mi local por la crisis del coronavirus?

Por desgracia esta pregunta se la están haciendo multitud de arrendatarios de locales de negocio que ven, con mucha frustración, que no pueden abonar la renta por sus alquileres.

La actual situación de crisis económica que ha traído la COVID-19 unido a las restricciones legales que van más allá del Estado de Alarma, está afectando especialmente a los contratos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda que están reduciendo considerablemente su facturación.

¿Cuáles son mis derechos como arrendatario?

La principal obligación del arrendatario es el pago del alquiler y la Ley de Arrendamientos Urbanos no regula, como derecho del inquilino, la posibilidad de retrasar o interrumpir el pago de la renta.

Sin embargo, ante situaciones excepcionales de fuerza mayor cabe la posibilidad de que, en aplicación de la doctrina jurisprudencial de la “rebus sic stantibus”, el pago de la renta sea suspendido o en su caso la renta modificada.

Riesgo para ambas partes

Estas “circunstancias excepcionales”, deben ser imprevisibles es decir ajenas a los riesgos normales del contrato. Qué duda cabe que tanto arrendador como arrendatario asumen riesgos al celebrar el contrato.

Si el negocio no funciona la renta por voluntad del arrendatario no puede ser impagada o en su caso reducida.

De esta forma cuando la alteración de las circunstancias sea de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato, los tribunales están admitiendo la posibilidad de modificar los términos del contrato, incluido, como no, el precio del alquiler.

La pregunta que entonces nos hacemos es, si a tenor de dicha cláusula de rebus sic stantibus se puede entender como derecho del arrendatario la posibilidad de modificar o suspender el pago de la renta ante la crisis derivada de la actual pandemia por COVID 19.

La respuesta, a falta de un precepto legal que lo regule y consenso entre las partes, debe ser dada en cada caso concreto, por los tribunales correspondientes.

En todo caso, hay que tener en cuenta que en un procedimiento judicial de desahucio por impago de la renta el inquilino únicamente podrá oponer como causa de dicho impago la crisis sanitaria y económica derivada de la declaración de estado de alarma.

Itziar Díaz Soloaga, abogada experta en Derecho del arrendamiento.

Situación actual

Tras meses de paralización de la Justicia a consecuencia de la declaración del estado de alarma, los jueces empiezan a pronunciarse al respecto.

Ya son muchos las resoluciones, todavía sin confirmar por instancias superiores, que han estimado la posibilidad de suspender el pago de la renta o reducir su importe a consecuencia de la crisis del coronavirus cuando de arrendamientos para uso distinto del de vivienda se trata.

Los Tribunales están admitiendo, de momento de forma muy incipiente, la posibilidad de no hacer cargar al arrendador con todos los perjuicios derivados de lacrítica situación sanitaria”.

Si por imposición legal se reduce el aforo máximo permitido, o directamente se prohíbe el negocio desempeñado en el local alquilado, no se considera equitativo que el arrendatario deba continuar cumpliendo con su obligación de pago.

Ante la incertidumbre de lo que pueda acontecer, habrá que esperar unos meses, quizás años, para que estas resoluciones queden confirmadas por las respectivas Audiencias Provinciales y podamos gozar de cierta seguridad jurídica.

Crisis sanitaria y económica derivada de la declaración de estado de alarma

En todo caso, hay que tener en cuenta que en un procedimiento judicial de desahucio por impago de la renta, el inquilino únicamente podrá oponer como causa de dicho impago la crisis sanitaria y económica derivada de la declaración de estado de alarma.

Esto supondrá que el contrato no quedará resuelto aunque con toda probabilidad la deuda por impago deberá ser abonada.

De este modo, si lo que el arrendatario pretende es que se revise la renta de su contrato de alquiler conforme a la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” necesariamente tendrá que promover un procedimiento judicial cuyo objeto sea modificar o suspender el alquiler pactado.

¿Está el arrendador obligado a reducir la renta o suspender el cobro del alquiler del local?

El arrendador no está obligado por la Ley de Arrendamientos Urbanos a reducir o suspender el cobro de la renta. Sin embargo, y tal y como hemos indicado en el apartado anterior, le puede ser de aplicación la cláusula “rebus sic stantibus”.

La renta pactada puede modificarse si se alteran las circunstancias existentes en el momento en que se firmo el contrato. Si las circunstancias se alteran considerablemente y se produce una desproporción exorbitante hay que equilibrar las obligaciones de cada una de las partes.

En este sentido, si es requerido el dueño del local a ajustar la renta o incluso a suspender temporalmente su cobro y se niega a ello podrá ser demandado por el propietario, para que sean los Tribunales los que en virtud de las circunstancias propias de cada negocio decidan.

¿Qué es la moratoria de deuda del alquiler de local?

El Gobierno de España, tras la declaración del Estado de Alarma, aprobó en abril de 2020, unas medidas para reducir los costes de alquiler de las pequeñas empresas y autónomos.

Estas medidas, acordadas en el Real Decreto 15/2020, permitían al arrendatario de local de negocio solicitar un aplazamiento del pago de la renta de los locales en alquiler si la actividad se había reducido significativamente, o directamente se había suspendido.

Sin embargo, esta moratoria no ha alcanzado a todos los arrendatarios por igual, ya que la norma establecía distintas medidas a aplicar diferenciando si el arrendador fuera una empresa o entidad pública o “gran tenedor” y, aquellos otros propietarios que no ostentaran dicha condición.

Esta diferencia de regulación ha conllevado que solo se establezca el carácter obligatorio de la moratoria en el caso de que el propietario fuera un gran tenedor o empresa publica, mientras que si se estuviera ante un mero arrendador el aplazamiento del pago debía estar consensuado entre las partes.

En cualquier caso, la posibilidad de solicitar la paralización del pago de la renta, sin penalización ni devengo de intereses finalizo el pasado 23 de mayo de 2020 ya que el plazo fijado en el RD era de un mes desde el 22 de abril de 2020.

¿Cómo puedo solicitar la moratoria de deuda del alquiler del local?

Una vez finalizado el plazo sin prórroga para solicitar la moratoria en el pago del alquiler de locales, ya no es posible beneficiarse de las medidas prevista en el RD 15/2020.

No obstante, y tal y como hemos expuesto en este artículo, pueden ser los Tribunales los que autoricen una moratoria o en su caso una modulación de la renta de los alquileres.

Cuando no es posible un acuerdo con el arrendador, el recurrir a la interposición de una demanda que vaya acompañada de una solicitud de medidas cautelares se configura como la mejor opción para poder dar viabilidad al negocio sin incumplir la ley.

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