¿En qué casos puede la inmobiliaria reclamar la comisión al vendedor?, ¿qué pasa si el propietario del inmueble cierra la venta por su cuenta?, ¿en qué consiste la cláusula de exclusividad? El experto en Derecho de la contratación José María Solano Sesé, nos explica todo lo que debemos saber al respecto.
Introducción
Como no podía ser de otro modo la crisis sanitaria del coronavirus también ha afectado al sector inmobiliario, y si bien no tiene nada que ver la situación actual con la vivida en la explosión de la burbuja de 2008 sí que hay un movimiento interesante del mercado.
¿Cuál es la situación de las inmobiliarias durante la crisis de la Covid-19?
Las agencias inmobiliarias mantienen que existen operaciones y que están alcanzando objetivos de venta.
¿Y la de los propietarios?
Por su parte los propietarios se muestran reticentes a poner sus propiedades a la venta esperando tiempos mejores, en el otro extremo.
¿En qué situación se encuentran los compradores?
Los potenciales compradores están dando vueltas en la búsqueda de oportunidades que no siempre llegan a presentarse.
Entonces, ¿en qué situación se encuentra el mercado inmobiliario?
En cualquier caso, las ventas tardan en producirse y los precios, todavía bastante elevados, empiezan a admitir ofertas y abren las puertas a la negociación.
En esta vorágine las inmobiliarias intentan posicionarse, rastrean el mercado y están a la búsqueda de propietarios que estén dispuestos a permitirles vender sus inmuebles a cambio de una comisión.
Pero ¿qué tipo de relación se establece entre las agencias inmobiliarias y los propietarios que pretenden vender sus casas?
El tipo de contrato que regula esta relación es el que se define como contrato de mediación o corretaje, que es aquél en virtud del cual una persona, denominada oferente, mediador o comitente, encarga a otra, denominada corredor o mediador, que le informe acerca de la oportunidad de concluir con un tercero un negocio jurídico o que realice las gestiones necesarias para conseguir el acuerdo de voluntades, encaminado a lograr su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacer una retribución, que se denomina premio o comisión , en el supuesto de que dicho contrato llegue a perfeccionarse , así es como lo define el Tribunal Supremo en Sentencias como la de 2 de 2 mayo 1963, 21 octubre 1964, y 4 julio 1994, entre otras muchas.
Entonces, ¿cómo funciona el contrato de intermediación inmobiliaria?
Desde un enfoque mucho más coloquial, el contrato de intermediación inmobiliaria consistiría en aquél contrato en base al cual un mediador (agencia inmobiliaria por ejemplo) realizaría las gestiones necesarias para poder comercializar y ultimar un negocio de compraventa, alquiler, permuta, etc. sobre un inmueble o inmuebles en nombre de su cliente (el vendedor) con un tercero (el comprador), todo ello a cambio de una comisión.
En cualquier caso, es necesario prestar especial atención a los términos del contrato de mediación inmobiliaria, tanto a la fijación de los Honorarios como al momento de pago, ya que no existe regulación específica sobre este tipo de contrato quedando fijados los términos por la libre voluntad de las partes.
José María Solano Sesé, experto en Derecho de la contratación.
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¿Qué quiere decir que la relación que se establece entre el comprador y la inmobiliaria es de resultado?
Pues que la agencia inmobiliaria se obliga a desarrollar toda su actividad mediadora para vender un piso, y, aunque el éxito del encargo no puede ser prometido por la inmobiliaria, ya que el resultado no depende de su voluntad, el derecho a percibir una remuneración o comisión va a depender exclusivamente del cumplimiento del encargo efectuado, es decir, de que el negocio encargado se lleve a término, firmándose el contrato de compraventa, o bien el propietario se aproveche de las gestiones realizadas por la inmobiliaria para concluir por sí mismo el negocio.
Es decir, la perfección del contrato por la agencia inmobiliaria se halla sometida a la condición suspensiva que supone la celebración del contrato de compraventa o similar, siendo necesario que dicha operación sea consecuencia de la actuación de la inmobiliaria.
¿Qué supone firmar un pacto de exclusividad con una inmobiliaria?
¿En qué consiste la cláusula de exclusividad inmobiliaria?
Es muy habitual que las inmobiliarias pidan exclusividad para la venta del piso haciéndonos firmar en el contrato de mediación una cláusula que obliga al vendedor a no poder vender su piso ni a través de otro intermediario ni por su cuenta durante un determinado periodo de tiempo.
¿Hasta cuándo está vigente la cláusula de exclusividad?
El Tribunal Supremo atendiendo a la libertad de pacto mantiene que las cláusulas de exclusividad deben cumplirse durante el tiempo en el que esté vigente el contrato.
¿Se pueden reclamar los gastos de comisión si el propietario del inmueble decide venderlo por su cuenta?
Por este motivo, si hemos acordado algún tipo de exclusividad de venta con una agencia inmobiliaria y vendemos el inmueble a través de un tercero durante el tiempo que esté vigente, es factible que la agencia inmobiliaria con la que tengo suscrito algún pacto de exclusividad me reclame la comisión a la que hubiera tenido derecho.
¿Hay algún mínimo o máximo legal establecido para estas comisiones?
El Tribunal Supremo mantiene que este tipo de contratos se rigen por las estipulaciones y acuerdos alcanzados por las partes, es decir están sometidos a la libertad de pacto y a las cláusulas que los firmantes hayan querido incorporar para regular los términos del contrato de mediación inmobiliaria.
¿Y si la inmobiliaria y el propietario no llegan a un pacto?
En ausencia de pacto expreso la relación se regirá por las disposiciones generales referentes a los contratos contenidas en los Títulos 1 y 11 del Libro IV del Código Civil, por los usos y costumbres según su naturaleza tal y como se dispone en los artículos 1258 y 1287 del Código Civil, y en cuanto sean aplicables al caso, la aplicación de figuras contractuales análogas como podría ser el contrato de mandato.
¿En qué casos la inmobiliaria reclama una comisión?
Si el vendedor pacta la venta sin contar con la inmobiliaria, pero es la inmobiliaria quien ha puesto en contacto a las dos partes, ésta puede reclamar su parte, aún sin haber intervenido en el contrato de compraventa, pues ha cumplido con su objetivo.
¿A cuánto ascienden las comisiones inmobiliarias por vender un piso?
Nuestra legislación deja libertad a las partes para pactar los honorarios ligados a la intermediación inmobiliaria por vender un piso. De hecho, no existe ningún baremo de tarifas recomendadas por ningún organismo o colegio profesional.
Tampoco hay ninguna norma que determine que la comisión de la inmobiliaria por vender un piso se deba cobrar al comprador, al vendedor o a ambas partes, dependiendo exclusivamente de la voluntad de las partes y lo que pacten al respecto.
¿Qué variables influyen a la hora de establecer los honorarios?
No obstante, el porcentaje que en concepto de Honorarios se aplique sobre el importe de la operación va a depender del valor del inmueble, del importe de la transacción, de la zona geográfica en la que se ubique la finca, de las gestiones necesarias que la inmobiliaria deba efectuar para captar clientes, etc.
En cualquier caso, la comisión por venta de una vivienda oscila entre el 3 y el 5%, existiendo habitualmente unificación de usos similares en cada localidad.
¿Puede la inmobiliaria variar la comisión en función del tipo de vivienda?
Efectivamente, la comisión varía según la finca sea de obra nueva o de segunda mano, siendo más alta en las zonas costeras.
También es muy importante para fijar el porcentaje de comisión tanto el valor de la vivienda como el destino que se le pretende dar, de este modo se puede reducir el porcentaje de comisión cuanto más alto sea el precio de venta.
En los últimos meses las comisiones inmobiliarias se están incrementando ya que cada vez es más difícil vender un piso en comparación con años anteriores.
¿Y qué pasa si después de que la inmobiliaria realice todas las gestiones necesarias para la venta el propietario aprovechándose de ellas firma la compraventa a sus espaldas?
Esta situación, tal vez por desconocimiento de lo que supone firmar un contrato de mandato con una inmobiliaria o por una simple cuestión de oportunidad o necesidad es más frecuente de lo que parece, existiendo una gran casuística al respecto.
¿La inmobiliaria tiene derecho a cobrar la comisión establecida aunque no llegue a cerrar la venta?
Hay que tener claro que la remuneración convenida entre la agencia inmobiliaria y su cliente por este tipo de gestiones de mediación deben hacerse efectivas tanto si el negocio se perfecciona como resultado de su gestión mediadora, como si el vendedor se aprovecha de su labor para celebrarlo directamente a espaldas de la inmobiliaria.
Es más, la comisión debe ser satisfecha por el vendedor a la agencia inmobiliaria, aun después de extinguido o revocado el encargo de venta, siempre que se pueda acreditar que la venta del piso fue posible gracias a la actividad que, durante su vigencia, desarrolló el agente inmobiliario.
¿En qué consisten las hojas de visita?
Esta acreditación de la gestión realizada suele venir de la mano de las hojas de visita, que son documentos que la agencia inmobiliaria pide firmar al cliente interesado en la compra de un piso tras realizar cualquier visita a la finca.
De este modo se justifica que la inmobiliaria localizó al potencial cliente, le enseñó la propiedad y ejercitó la labor de comercialización.
¿Qué pasa si el propietario del inmueble cierra la venta al margen de la inmobiliaria?
En el supuesto de que finalmente ese potencial cliente pasara a adquirir el inmueble cerrando el acuerdo directamente con el propietario supondría que la agencia inmobiliaria tendría igualmente el derecho de cobrar sus honorarios, ya que la operación se habría ultimado gracias a su participación directa en la comercialización y puesta en contacto del vendedor y comprador.
¿Qué plazo se puede fijar para el pago de la comisión inmobiliaria?
Habitualmente se determina en el contrato de mediación que se suscribe con la agencia inmobiliaria y suele fijarse en el momento en el que se formalice la compraventa, también es frecuente pactar el cobro de una parte proporcional de la comisión en el momento en el que se abonen las arras.
En cualquier caso, es necesario prestar especial atención a los términos del contrato de mediación inmobiliaria, tanto a la fijación de los Honorarios como al momento de pago, ya que no existe regulación específica sobre este tipo de contrato quedando fijados los términos por la libre voluntad de las partes.
¿Cómo puede reclamar la agencia inmobiliaria la comisión que le debe el vendedor?
La agencia inmobiliaria si no consigue el cobro de sus honorarios de forma extrajudicial tiene a su alcance el ejercicio de acciones judiciales más o menos ágiles como sería el proceso monitorio o el procedimiento declarativo que correspondiera por razón de la cuantía que reclamar.
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En mi caso es el comprador el que acudió en primera instancia por medio de una inmobiliaria hablando con mi mujer. Posteriormente mandó a su pareja de manera independiente y empezó negociación con migo por teléfono . Siempre teléfono y WhatsApp . Después de llegar a un acuerdo firmamos en notario y vendemos. En ningún momento conocí al señor hasta la firma y mi mujer no lo reconoció tampoco en el notario. Esto fue en diciembre de 2023. Pues hoy recibimos llamada de la inmobiliaria en cuestión reclamándonos su comisión y amenazando con denunciarnos.