En este artículo, el abogado Kenari Orbe Etxaniz, nos explica en qué situaciones el arrendatario de un local comercial puede reclamar al arrendador una indemnización, con motivo del fin del contrato de arrendamiento.
¿Cuándo se puede romper un contrato de alquiler?
En su artículo 35, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) otorga al dueño del local la facultad de resolver el contrato de alquiler en los siguientes casos:
- Falta de pago de la renta o de cualquier otra cuantía que le corresponda al arrendatario en virtud del contrato.
- Falta de pago de la fianza o de su actualización.
- Cuando el arrendatario cause daños en el local o realice obras para las que necesite el consentimiento del arrendador y no haya obtenido ese consentimiento.
- Cuando el arrendatario realice en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cesión o subarriendo incumpliendo lo previsto en el artículo 32 LAU: no notificárselo al arrendador en el plazo de 1 mes, no atender al aumento de la renta al que tiene derecho el arrendador…
En cualquier caso, si el arrendador se niega a reconocernos el derecho a indemnización, habrá que acudir al juzgado para reclamar el pago, a través de un procedimiento de reclamación de cantidad.
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En todos ellos, al ser el arrendatario el que ha incumplido los deberes que había asumido en el contrato, el arrendador queda eximido de pagarle indemnización.
De forma más genérica, el artículo 1556 del Código Civil (CC) permite tanto al arrendador como al arrendatario rescindir el contrato ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la otra parte, e incluso reclamar una indemnización a la parte incumplidora. Como es lógico, no hay que indemnizar a la parte incumplidora.
Además, es posible pactar en el contrato otras causas que den lugar a la resolución sin indemnización, pues los arrendamientos de local se rigen en primer lugar por la libre voluntad de las partes, y en defecto de pactos, por lo previsto en la Ley de Arrendamientos y el Código Civil (así lo expresa el art. 4.3 LAU).
¿Cuándo se debe indemnizar al arrendatario de un local?
La LAU prevé en su artículo 34 la indemnización al arrendatario cuando el arrendador, una vez finalizado el plazo por el que se pactó el alquiler, haya decidido no prorrogar el contrato, siempre que en el local se haya ejercido actividad comercial de venta al público en los últimos 5 años.
Sin embargo, la libertad de pacto permite que arrendador y arrendatario hayan acordado en el contrato la renuncia a esta indemnización. Por tanto, habrá que estar a lo que se haya recogido en el contrato, a fin de determinar si en el caso concreto existe ese derecho o, por el contrario, se renunció a él.
Requisitos para poder solicitar una indemnización como arrendatario de un local
Los requisitos para que el arrendatario tenga derecho a indemnización se recogen en el art. 34 LAU, y son los siguientes:
- Fin del arrendamiento por transcurso del plazo pactado.
- Que, en los últimos 5 años, se haya ejercido en el local actividad comercial de venta al público.
- El inquilino debe haber manifestado su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más y por una renta de mercado, con una antelación de al menos 4 meses antes de la fecha de finalización del alquiler.
La renta de mercado será aquella que acuerden las partes. Si no llegan a un consenso, podrán designar a un árbitro para que la fije él.
- Que no exista en el contrato pacto expreso de renuncia a la indemnización.
¿Cómo se calcula la indemnización al arrendatario del local?
También es el artículo 34 LAU el encargado de explicar cómo se calcula esta indemnización, distinguiendo dos supuestos:
- Cuando dentro de los 6 meses siguientes a la finalización del alquiler, el arrendatario inicia la misma actividad en el mismo municipio. La indemnización incluye los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela con respecto al local anterior, calculada en base a la clientela habida en los seis primeros meses en la nueva ubicación.
- Si en esos seis meses el arrendatario no inicia ninguna actividad o inicia actividad diferente, pero el arrendador o un tercero inician la misma actividad o una afín a la que venía ejerciendo el inquilino.
Es actividad afín aquella en la que quien la ejerce puede beneficiarse, aunque sea en parte, de la clientela captada por el inquilino mientras ejerció su actividad.
La indemnización es igual a una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de 18 mensualidades.
Fuera de estos dos supuestos, no se puede entender que se cause un perjuicio al anterior inquilino, pues no ha sufrido gastos de traslado, ni ha perdido clientela ni se ha aprovechado nadie de la clientela que él generó mientras ejercía su actividad. Por tanto, no hay posibilidad de reclamar indemnización.
¿Cómo reclamar la indemnización para el arrendatario del local?
Lo más deseable es tratar de llegar a un acuerdo con el arrendador, y cobrar de manera amistosa la indemnización. En caso de discrepancia entre las partes en cuanto a la cuantía de la indemnización, la Ley prevé la posibilidad de nombrar a un árbitro, si bien, se trata de algo voluntario.
En cualquier caso, si el arrendador se niega a reconocernos el derecho a indemnización, habrá que acudir al juzgado para reclamar el pago, a través de un procedimiento de reclamación de cantidad. Si la cuantía reclamada es inferior a los 2.000 €, la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 23 y 31) permite acudir al Juzgado sin necesidad de abogado y procurador, si bien, la asistencia de ambos profesionales resulta aconsejable en todo caso, a fin de garantizar una adecuada y especializada defensa de los intereses del reclamante.
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