Incumplimiento del contrato de compraventa en viviendas: ¿Qué es? ¿En qué consiste el contrato de compraventa de vivienda? ¿Cuál es el objeto de este tipo de contratos? ¿Existen contratos preparatorios o previos al contrato de compraventa? ¿Qué hacer si se incumple el contrato de compraventa en viviendas? ¿Qué posibles incumplimientos se pueden dar en un contrato de compraventa de vivienda? ¿Cuál es el plazo para reclamar el incumplimiento de un contrato de compraventa? ¿Puedo reclamar una indemnización si se incumple el contrato de compraventa en viviendas? Requisitos. El abogado Antonio Rodríguez Bernal. experto en Derecho de la Contratación, responde a estas preguntas.
¿En qué consiste el contrato de compraventa de vivienda?
El contrato de compraventa de vivienda es aquél por el que una de las partes se obliga a entregar a otra, a cambio de un precio, una vivienda como cuerpo cierto. El contrato de compraventa está actualmente regulado en el artículo 1445 del Código Civil.
¿Cuál es el objeto de este tipo de contratos?
El contrato de compraventa de vivienda puede celebrarse sobre una vivienda ya construida y en uso desde hace años, o sobre una vivienda a construir, teniendo en este caso el comprador la condición de consumidor o usuario. La normativa de consumidores y usuarios otorga a los compradores de viviendas (y de cualquier otro producto) más derechos, exigiéndose entre otras cosas mayor claridad en la redacción de los contratos y una mayor información al actuar el vendedor en estos supuestos en su condición de profesional.
¿Existen contratos preparatorios o previos al contrato de compraventa?
Como contrato preparatorio de la compraventa se celebran habitualmente contratos de arras, en el que ambas partes pactan, mediante la entrega de una señal a cuenta del precio, la celebración futura del contrato de compraventa en un plazo máximo. Mientras que el contrato de compraventa es de obligado cumplimiento, en el caso de las arras y dependiendo del tipo de arras pactadas puede existir la posibilidad de desvincularse del contrato con las consecuencias legalmente establecidas y que seguidamente analizamos.
En concreto cuando las arras se pacten como penitenciales (tiene que figurar tal condición expresamente en el contrato) las partes contratantes tendrán la posibilidad de resolver el contrato, si bien en ese caso deben sufrir las consecuencias de su decisión.
En el caso del comprador, perderá la cantidad entregada, y en el caso del vendedor vendrá obligado a devolver la misma de forma duplicada tal y como se establece en el artículo 1454 del Código Civil. Como se ha indicado con carácter previo, las arras solo se considerarán penitenciales si así se hizo constar expresamente en el contrato.
¿Qué otra función pueden tener las arras?
Además de las arras penitenciales también se pueden pactar las arras como confirmatorias que son aquellas en las que únicamente se fija una cantidad en concepto de señal a cuenta del precio de la compraventa. Si no se pacta nada en el contrato las arras se entenderán confirmatorias y no existirá posibilidad de las partes de retractarse de lo pactado pudiendo la parte cumplidora exigir el cumplimiento del contrato.
Finalmente, las arras pueden pactarse como penales, en cuyo caso la parte incumplidora perderá la cantidad entregada como penalización y además la otra parte podrá exigir el cumplimiento del contrato. Esto es, la cantidad entregada no será un anticipo del precio en caso de incumplimiento, sino que se aplicará como indemnización ante dicho incumplimiento, que además no eximirá a la otra parte de exigir (además de dicha indemnización el cumplimiento del contrato).
¿Qué otro contrato preparatorio de compraventa existe?
Otro contrato preparatorio del contrato de compraventa de vivienda es la promesa de venta o precontrato de compraventa, mediante el que ambas partes establecen el compromiso de celebrar en el futuro el contrato de compraventa. En la promesa de venta las partes tienen que dejar establecido el precio y el plazo para llevar a efecto la misma, por lo que alcanzado dicho plazo cualquier parte podrá exigir a la otra la celebración del contrato. No se prevé la posibilidad de desvincularse en este tipo de contrato preliminar por lo que cualquiera de las partes puede exigir el cumplimiento a la otra.
¿Qué es el incumplimiento de contrato de compraventa?
Cuando hablamos de un incumplimiento contractual, en nuestro caso de un contrato de compraventa, nos referimos a aquella situación en la cual las partes (comprador y vendedor) no ejecutan las obligaciones a las que se han ligado como consecuencia de dicho contrato.
Por ejemplo, estaríamos ante un incumplimiento contractual por parte del vendedor cuando no entrega la cosa vendida y estaríamos ante un incumplimiento contractual del comprador cuando no paga el precio acordado por el bien en cuestión.
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¿Qué hacer si se incumple el contrato de compraventa en viviendas?
Si en algún momento nos encontramos ante la desagradable situación de enfrentarnos a un incumplimiento contractual, son varias las vías que podemos tomar para intentar solucionar el conflicto.
- En primer lugar, se deberá instar de forma extrajudicial a la parte incumplidora del contrato a respetar y cumplir todas y cada una de las obligaciones que se firmaron en el mismo. Esta reclamación extrajudicial deberá ser realizada a través de un medio que nos permita acreditar fehacientemente que, por nuestra parte, se ha interesado ese cumplimiento. El medio más habitual suele ser a través de un burofax. Es importante tener en cuenta que si se pretende iniciar un procedimiento judicial, es imprescindible acreditar que se ha reclamado el cumplimiento de forma extrajudicial con anterioridad a la demanda.
- En segundo lugar, surge la posibilidad de instar una mediación entre las partes. Se trata de un procedimiento que si se utiliza en otros países (en su mayor parte anglosajones) pero que cada vez está teniendo mejor acogida en nuestro Ordenamiento Jurídico. A través de esta mediación las partes pondrán en conocimiento de un tercero (mediador) sus posturas y se intentará buscar una solución eficaz para todas las partes involucradas. Debemos señalar que la mediación tiene un carácter voluntario para las partes.
- En tercer lugar, podríamos acudir a la vía judicial. Esta vía se inicia con la interposición de una demanda de procedimiento verbal u ordinario (dependiendo del incumplimiento o de la cantidad que se reclame) en el Juzgado competente.
¿Qué posibles incumplimientos se pueden dar en un contrato de compraventa de vivienda?
Respecto a los posibles incumplimientos que pueden darse en un contrato de compraventa, es evidente que incumple el contrato quien contraviene las cláusulas establecidas en el mismo, por ejemplo no abonando el precio pactado en el caso del comprador, o no entregando la vivienda el vendedor, o incumpliendo el plazo para su entrega. El incumplimiento del contrato otorga derecho a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento con la indemnización de daños y perjuicios correspondiente. También puede la parte cumplidora optar por resolver el contrato de compraventa con la correspondiente reclamación de daños y perjuicios.
¿Qué tipos de incumplimiento de contrato pueden darse en un contrato de compraventa?
Un supuesto típico de incumplimiento de contrato con reclamación de daños y perjuicios es el retraso en la entrega de viviendas por parte de las promotoras que concede el derecho a los compradores (una vez entregada la vivienda con retraso) a exigir los daños y perjuicios que dicho retraso ha ocasionado, por ejemplo, reclamando el alquiler que ha tenido que abonarse durante esos meses de demora respecto al plazo contractualmente pactado.
Otro supuesto habitual de incumplimiento en contratos de compraventa de vivienda es la entrega de la casa por el vendedor con vicios ocultos, entendiéndose por estos aquellos que no son apreciables a simple vista y que se manifiestan al poco tiempo de la entrega de la casa. Por ejemplo, la aparición de goteras en el tejado, o el defectuoso funcionamiento del aire acondicionado de la vivienda.
¿Cuál es el plazo para reclamar el incumplimiento de un contrato de compraventa?
El plazo para reclamar vicios ocultos estará sujeto a la fecha de aparición de los mismos. Tienen que aparecer en el plazo de 6 meses para considerarse vicios ocultos y efectuarse la reclamación dentro de ese periodo. En el caso de aparición en un plazo superior no quiere decir que no pueda reclamarse por ese incumplimiento, pero ya no estaríamos ante vicios ocultos, sino que se trataría de un incumplimiento de contrato, cuyo plazo de reclamación es actualmente de 5 años según establece el artículo 1964 del Código Civil.
Igualmente incurre en incumplimiento contractual la promotora que entrega una vivienda con calidades diferentes a las ofertadas o con defectos de construcción, pudiendo en ese caso la parte compradora exigir que se entregue una vivienda con las calidades mencionadas en el contrato y que se subsanen las deficiencias. En ambos casos es posible sustituir el cumplimiento del contrato por la correspondiente indemnización de daños y perjuicios aportando prueba suficiente.
¿Puedo reclamar una indemnización si se incumple el contrato de compraventa en viviendas? Requisitos
Si, es posible, pero se deben tener en cuenta algunas consideraciones. Quien quiera reclamar una indemnización de daños y perjuicios normalmente deberá probar su existencia. Por ejemplo, si nos venden una vivienda con goteras, el coste de reparación de dichas goteras. O si la vivienda tiene cualquier otro desperfecto que se hubiese ocultado, el importe asumido para su subsanación. Cada supuesto deberá ser objeto de análisis para valorar el posible incumplimiento y los daños y perjuicios que el mismo hubiese ocasionado.
Ahora bien, en determinados casos puede también ser objeto de reclamación el conocido como “daño moral”, aunque su prueba es más difícil al movernos en el terreno de lo subjetivo, por lo que debe tratarse de incumplimientos notables y de suficiente entidad que hayan ocasionado en la parte cumplidora un estado de zozobra o ansiedad.
En caso de que Ud. se considere perjudicado en un contrato de compraventa, es aconsejable que se ponga en manos de un abogado que valore la entidad del incumplimiento y la acción a ejercitar, valorando igualmente la pertinente indemnización de daños y perjuicios que es muy habitual en estos supuestos.
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