¿Cuándo se considera que existe un incumplimiento en el contrato de compraventa? ¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento del contrato de compraventa? ¿Cómo denunciar un incumplimiento de contrato de compraventa? ¿Qué se puede reclamar ante un incumplimiento contractual de compraventa? ¿Cómo reclamar indemnización por un incumplimiento en el contrato de compraventa? Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en Derecho de la Contratación, Ernesto Badía Cambra, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
¿Cuándo se considera que existe un incumplimiento en el contrato de compraventa?
El incumplimiento del contrato de compraventa se produce cuando cualquiera de las partes contratantes (vendedor o comprador), incumplen con las condiciones pactadas en el contrato.
En lo que respecta a la compraventa de viviendas, es habitual encontrarnos con los siguientes incumplimientos:
- Que lo entregado no corresponda con las condiciones pactadas (por ejemplo, al tener menores calidades).
- El retraso en la entrega del inmueble.
- Entregar un inmueble de superficie menor a la estipulada en el contrato.
- Que la vivienda adolezca de vicios ocultos o defectos constructivos.
- Entregar una “cosa” distinta al objeto del contrato.
- O, directamente, no llegar a entregar la vivienda.
¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento del contrato de compraventa?
El comprador tiene la obligación de pagar el precio de la cosa vendida en los plazos pactados. Es muy importante tener en cuenta que, en el caso de que el comprador incumpla con el contrato y no abone la cantidad estipulada, el vendedor podrá instar la resolución del contrato.
Por tanto, la negativa del comprador a pagar el precio pactado permite al vendedor resolver el contrato y ello por previsión legal, sin que sea necesario que esta facultad se otorgue en el contrato de compraventa.
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Incumplimiento del contrato de compraventa por parte del vendedor
El incumplimiento del contrato por parte del vendedor puede ser de muy diversa índole, tal y como hemos mencionado en el anterior apartado. Por ello, las consecuencias dependerán del tipo de incumplimiento ante el que nos encontremos.
Por ejemplo
La consecuencia de que la vivienda presente vicios ocultos es que el vendedor se verá obligado a su saneamiento. En estos casos, el comprador puede optar entre desistir del contrato, o bien, solicitar la rebaja del precio pagado.
Si el inmueble entregado es de menor cabida o si alguna de sus partes tiene una calidad inferior a lo expresado en el contrato, el comprador podrá exigir una rebaja proporcional del precio. En el caso de que la disminución de la calidad o de la capacidad del inmueble supere en una décima parte a lo pactado en el contrato, el comprador se verá facultado a rescindir del contrato.
¿Cómo denunciar un incumplimiento de contrato de compraventa?
El primer paso en todo conflicto debe ser el de exigir extrajudicialmente el cumplimiento del contrato. Para ello, la mejor opción es enviar un Burofax en el que se inste el cumplimiento de lo acordado por las partes.
Si el intento de reclamación amistosa no tiene los efectos deseados, nos veremos obligados a acudir a la vía judicial.
¿Qué se puede reclamar ante un incumplimiento contractual de compraventa?
En primer lugar, debemos señalar que cada incumplimiento contractual es distinto y debe ser objeto de análisis individual para poder valorar qué puede reclamar la parte afectada.
En líneas generales podemos decir que, ante un incumplimiento de contrato de compraventa, se puede exigir o bien el correcto cumplimiento de lo pactado o bien la resolución del contrato. Este último supuesto conlleva que las partes restablezcan la situación anterior al contrato de compraventa, devolviendo aquello que se les hubiese entregado.
En ambos supuestos se podrá solicitar la indemnización por los daños y perjuicios que comporte el incumplimiento.
Reclamar indemnización por un incumplimiento en el contrato de compraventa
El incumplimiento contractual permite al perjudicado exigir una indemnización por los daños y perjuicios sufridos, tal y como dispone el artículo 1.124 del Código Civil. Esta regla también es aplicable a los contratos de compraventa.
No obstante, ver resarcidos los daños y perjuicios sufridos no siempre es fácil. Para conseguir que se reconozca una indemnización por los daños sufridos por el incumplimiento contractual, nos veremos obligados a acreditar los siguientes extremos:
- La existencia de una obligación incumplida que se repute como grave.
- Que se pruebe la existencia de daños y perjuicios.
- Que exista relación de causalidad entre el incumplimiento y los daños cuya indemnización se pretende.
Verse afectado por un incumplimiento contractual es una situación desagradable, máxime si el incumplimiento se da a la hora de comprar una vivienda. Por ello, le recomendamos acudir a los servicios de un profesional que asesore y oriente su reclamación.
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