¿Qué es un contrato de arras y qué implica legalmente? ¿Es obligatorio hacer contrato de arras? Causas extraordinarias que permiten al vendedor incumplir el contrato de arras. ¿Qué puede reclamar el comprador? ¿Qué pasos debe seguir el comprador para reclamar el incumplimiento del contrato de arras? Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, el abogado experto en Derecho de la Contratación, Ernesto Badía Cambra, da respuesta a todas las dudas a continuación y ofrece su asistencia.
¿Qué es un contrato de arras y qué implica legalmente?
El contrato de arras es un documento muy habitual en las compraventas de inmuebles. A través de este contrato el comprador entrega una cantidad de dinero que sirve como señal y que tiene la finalidad de asegurar el buen fin de la compraventa.
Por tanto, el contrato de arras obliga al vendedor a vender el bien en las condiciones pactadas y al comprador a pagar el precio acordado.
Existen tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. Cada una de ellas tiene funciones y consecuencias distintas. Serán las partes las que determinen en el contrato la función de las arras entregadas.
- Arras confirmatorias: son las más conocidas y constituyen un anticipo del precio. Su función es la de probar la existencia de la compraventa constituyendo un precontrato.
- Arras penales: sancionan el incumplimiento del contrato de compraventa. Es decir, despliegan sus efectos en el caso de que el vendedor o el comprador incumplan el contrato. Su función es la de indemnizar los daños sufridos por tal incumplimiento.
- Arras penitenciales: permite a ambas partes desistir libremente del contrato. En el caso de que las arras sean penitenciales, el comprador que quiera desistir de la compraventa se aquieta a perder las arras pagadas. Mientras que el vendedor que quiera desistir voluntariamente se verá obligado a devolverlas por duplicado.
¿Es obligatorio hacer contrato de arras?
El contrato de arras no es obligatorio, pero es muy recomendable y más ante una compraventa de una vivienda donde se pueden ver comprometidas importantes cantidades de dinero.
Por ello, consideramos que el contrato de arras es un documento útil y necesario para evitar posteriores incumplimientos del contrato.
Causas extraordinarias que permiten al vendedor incumplir el contrato de arras
Son causas extraordinarias (también conocidas como causas de fuerza mayor), aquellos supuestos imprevisibles e inevitables, que hacen que el cumplimiento del contrato sea objetivamente imposible.
Como causas extraordinarias que permitirían incumplir el contrato de arras encontramos los fenómenos meteorológicos extraordinarios, como huracanes, tormentas…, también los incendios no intencionados. Así, si un huracán afectase al inmueble objeto de compraventa, el vendedor se vería eximido del cumplimiento del contrato de arras.
En ocasiones, ciertas enfermedades imprevisibles también se pueden considerar supuestos de fuerza mayor que eximen al vendedor del cumplimiento del contrato de arras.
¿Qué puede reclamar el comprador?
En ciertas ocasiones, nos encontramos con clientes que, tras firmar un contrato de arras, para proceder a la compra de una vivienda, se ven ante la situación de que el vendedor cambie de opinión, retractándose de la venta del inmueble. Ante esta situación el comprador puede reclamar lo siguiente:
Como hemos señalado las arras confirmatorias, equivalen a la entrega de parte del precio de la compraventa constituyendo una especie de precontrato. En el caso de las arras confirmatorias, el comprador podrá exigir el cumplimiento de la compraventa con el abono de la indemnización por los daños y perjuicios que se hubiesen podido sufrir.
Si las arras son penales, se constituyen como la indemnización por los daños y perjuicios causados.
En el caso de que las arras fuesen penitenciales, el desistimiento de las partes estará “permitido”. No obstante, si el vendedor desiste tendrá que devolver las arras por duplicado.
¿Qué pasos debe seguir el comprador para reclamar el incumplimiento del contrato de arras?
Ante un incumplimiento de cualquier tipo de contrato, siempre recomendamos buscar un abogado especializado que analice su situación y las posibles soluciones. Contar con este asesoramiento previo puede evitar problemas posteriores.
Para reclamar el incumplimiento de un contrato de arras recomendamos seguir los siguientes pasos:
- Enviar un Burofax al contrario reclamando el cumplimiento del contrato.
- De no lograrse el cumplimiento extrajudicial, nos veremos obligados a acudir a la vía judicial, interponiendo la correspondiente demanda. Como hemos señalado las consecuencias del incumplimiento serán diferentes dependiendo del tipo de arras ante las que nos encontremos.
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