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Cuando alquilas un piso esperas que el inquilino pague las rentas todos los meses pero, cuando no paga ni abandona el piso, tenemos que recuperar la propiedad. ¿Qué requisitos hay que cumplir? ¿Qué pasos hay que dar para recuperar la vivienda y desahuciar al inquilino moroso? El abogado especialista en Derecho de Arrendamiento, Kenari Orbe Etxaniz, te cuenta todos los detalles.

¿Qué requisitos han de cumplirse para poder proceder a desahuciar al inquilino?

Desde que el inquilino deja de hacer frente a sus obligaciones y deja de pagar la cuota de alquiler el primer mes se puede comenzar con los procedimientos que pueden dar lugar al desahucio.

Un error que suele ser muy habitual, por la situación de desesperación e impotencia, es intentar entrar en la vivienda por la fuerza, que en ocasiones puede volverse en su contra.

Kenari Orbe Etxaniz, abogado especialista en Derecho del Arrendamiento

¿Cuál sería el primer paso para desahuciar al inquilino y recuperar la vivienda?

En un primer momento, se recomienda comunicarse con el inquilino una vez haya transcurrido el plazo de del pago de la mensualidad e intentar llegar a una solución amistosa.

Si no se obtiene ninguna repuesta por parte del inquilino y no atiende al requerimiento que se le ha realizado de pago amistoso, el siguiente paso sería contactar con un abogado para comenzar con el procedimiento judicial de desahucio. En este procedimiento es necesaria la intervención del abogado y de un procurador.

Debemos tener en cuenta, que existe la figura de la enervación del desahucio. Se podría decir que esta figura jurídica le concede al inquilino la posibilidad de consignar las cantidades que adeuda y de ese modo poner fin al juicio de desahucio, rehabilitando la continuidad del contrato de arrendamiento. Se trata de un derecho excepcional para el arrendatario, y por lo tanto únicamente podrá usar el mismo una sola vez a lo largo de la duración del arrendamiento.

Sin embargo, se debe destacar que no habrá enervación si el arrendador antes de interponer la demanda de desahucio hubiese requerido la deuda pendiente al arrendatario por cualquier medio fehaciente (por ejemplo un Burofax,…) con por lo menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago de las cantidades pendientes no se hubiese efectuado cuando se realiza la presentación de la demanda.


¿Qué motivos puede dar el inquilino para negarse a abandonar la vivienda?

Aunque judicialmente no se puede utilizar como argumento, en muchas ocasiones los inquilinos indican que el arrendador de negó a  arreglar algún desperfecto que tenía en la vivienda, indicando que es el motivo del impago. Otro de los argumentos, que obviamente si no se tienen pruebas de ello no tiene más recorrido es indicar que los pagos han sido efectuados.


Una de las cuestiones que más preocupan a los propietarios es el tiempo que tardarán en recuperar su vivienda. ¿Cuánto suele alargarse este procedimiento?

La duración del procedimiento de desahucio dependerá, principalmente, de cómo haya ido la reclamación extrajudicial que hemos indicado anteriormente y del Juzgado que lleve el procedimiento. Debemos tener en cuenta que desde que da comienzo la fase extrajudicial y se le envía un Burofax al inquilino y este no realiza el pago pendiente, hasta que se interpone la demanda, como mínimo ha transcurrido un mes. Posteriormente desde que se presenta la demanda, hasta que es admitida ha tramite pueden pasar otros dos meses más, fijando la fecha de la vista un mes después. Una vez publicada la sentencia el desahucio puede producirse un mes después. Por lo que, desde el comienzo de los tramites extrajudiciales podríamos estar hablando de 5 a 6 meses como mínimo.

Se ha hablado de desahucios Express, que únicamente están basados en la modificación de la ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal mantenida y ampliada en la posterior Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.  Esta modificación a lo que lleva es que tras la interposición de la demanda y pasados 10 días desde el requerimiento al inquilinosin que enerve la acción o se oponga,se pase directamente al desahucio en la fecha que ha fijado el juzgado. Sin embargo, el tiempo transcurrido desde que se envía el Burofax, el mes que se debe dejar pasar hasta interponer la demanda en el Juzgado, el mes o mes y medio hasta que es admitida y los dos meses, mínimo que pasaran hasta que se dicta sentencia, no están relacionados con el termino exprés.

¿Cuáles son los errores más habituales que cometen los propietarios en este tipo de procedimientos?

Uno de los errores más comunes suele ser el no avisar con carácter previo la intención de interponer la demanda para desahuciar al inquilino y por lo tanto, otorgarle la posibilidad de enervarse, pagando las cantidades que adeuda poniendo fin al procedimiento de desahucio, por esta vez.

Otro error que también suele ser muy habitual, por la situación de desesperación e impotencia, es intentar entrar en la vivienda por la fuerza, que en ocasiones puede volverse en su contra.

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