Contrato de arras penitenciales: ¿Qué son? Diferencias entre arras penitenciales y de desistimiento. ¿Qué información debe contener un contrato de arras penitenciales? ¿Cuándo se pagan las arras penitenciales? A continuación, la abogada experta en Derechos Reales, Mar Berenguer Mollón, da la respuesta a estas preguntas.
Introducción
La compraventa de vivienda será una de las transacciones más importantes que una persona realice a lo largo de su vida; por eso, a la hora de comprar o vender un inmueble, le recomendamos hacer una pequeña inversión y asesorarse por un Abogado contratado expresamente por Vd. para velar por sus intereses.
Evite utilizar los modelos genéricos de contratos de arras que circulan por Internet: será difícil que atiendan a sus necesidades reales y cuando surja un problema debido a un contrato mal hecho, ya será demasiado tarde para rectificar el contrato de arras. Y tenga en cuenta que la agencia inmobiliaria, no es su asesor personal: la finalidad de este intermediario, es poner en contacto al vendedor con el comprador y que se haga la compraventa.
¿Qué son las arras penitenciales?
La compraventa de un inmueble, generalmente se lleva a cabo en dos pasos: el primero, sería la firma del contrato de arras y, entre treinta a noventa días después, tiene lugar el otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa cuando el vendedor hace entrega del inmueble al comprador, que acaba de pagar la totalidad del precio.
En el contrato de arras, se adelanta una parte del precio, generalmente el diez por ciento (10%). Este pago por parte del comprador, junto con la firma del propio contrato, deja evidencia del compromiso del vendedor de vender y el del comprador de comprar un inmueble.
En muestra del compromiso adquirido, la mayoría de contratos de arras suelen ser Arras Penitenciales (o Arras de Desistimiento): en caso de que alguna de las partes, comprador o vendedor, cambie de idea respecto de la continuación de la compraventa, la parte que desista tendrá penalizaciones en favor de la otra.
En caso de que sea el comprador el que por motivo de su propia voluntad no compre, perderá la cantidad entregada, que se la quedará el vendedor. Si es el vendedor el que incumple y no vende, deberá pagar al vendedor el doble de la cantidad que éste le haya entregado.
Generalmente el comprador entrega un diez por ciento en el contrato de arras, pero no existe una norma específica de las cantidades que se han de entregar.
María del Mar Berenguer Mollón, abogada experta en Derechos Reales.
Diferencias entre arras penitenciales y de desistimiento
En el contrato de arras penitenciales o de arras de desistimiento, la penalización para cada una de las partes en el caso de que no cumplan con lo pactado, es la misma.
No obstante, podemos hacer diferencias sobre esos incumplimientos: ¿Qué es desistir?
Desistir es no querer seguir con la operación, sin un motivo legalmente válido, más que la mera voluntad de la parte que desiste. Y en ese caso, el incumplimiento es claro.
Pero, ¿De qué otras formas se puede incumplir un contrato de arras?
Además de no querer cumplir por causa de la voluntad de cada uno, a veces el vendedor no puede vender por causas que, sin ser su voluntad expresa, sí que son su culpa en la gestión de su propiedad. De la misma forma, a veces el comprador no puede comprar aunque quiera.
Un vendedor, no puede vender la vivienda a la que por ejemplo le ha caducado la cédula de habitabilidad, o de la que no ha obtenido el certificado de eficiencia energética, o que por ejemplo tenga una carga administrativa. O que la vivienda era la casa familiar, pero no ha llegado a hacer formalmente la aceptación de herencia… Pero estas causas, generalmente tienen solución y se pueden reparar antes de la compraventa.
En los casos anteriores,
Tocaría obtener la cédula o certificado equivalente de Arquitecto Colegiado, el certificado de eficiencia energética, cancelar la carga o prever su cancelación en coordinación con otros organismos o entidades, aceptar la herencia o interponer el respectivo expediente de jurisdicción voluntaria. Y sobre todo, curarse en salud y fijar un plazo prudencial además de la condición en el contrato de arras, teniendo en cuenta que para la realización de estos trámites dependeremos de Ayuntamientos y otros organismos que tienen sus propios plazos.
En todo caso, se ha de dar el derecho a la otra parte de resolver el contrato sin derecho a compensación si la condición no se cumple en un plazo determinado, pero sin atarle indefinidamente o por tiempo excesivo al cumplimiento de una condición que no se tiene la certeza de cuando se cumplirá, lo que podría causar a la otra parte un perjuicio real y la pérdida de otras oportunidades.
El vendedor, por su parte, puede no comprar -aunque quiera- porque el banco no le ha concedido la hipoteca. En estos casos, el comprador ha de advertir que la compraventa se condiciona a la búsqueda de financiación y que si finalmente no la obtiene, el contrato se resolverá sin más, sin necesidad de indemnizar a la otra parte y por tanto al comprador se le devolverá el dinero. Este es un motivo recurrente por el que se frustran muchas compraventas por causa de la parte compradora, y por ello ha sido objeto de regulación en el artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña.
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¿Qué información debe contener un contrato de arras penitenciales?
El contenido mínimo de un contrato de arras, incluye los datos del comprador, del vendedor, del inmueble – sus cargas y otras circunstancias relevantes – el precio, el plazo para el otorgamiento de la Escritura de Compraventa, y el reparto de gastos e impuestos.
La relevancia de que pase tiempo entre la firma de las arras al otorgamiento de la Escritura, tiene una finalidad práctica para ambas partes: El vendedor debe encargarse de vaciar el inmueble, desalojarlo, eliminar las cargas administrativas o fiscales que pueda tener, etc… El comprador, por su parte, en este tiempo buscará financiación para adquirir el inmueble –contratará hipoteca -. También es conveniente para el comprador la realización de determinadas comprobaciones administrativas, en el Ayuntamiento y en el Registro de la Propiedad, para asegurarse de que el inmueble, aún estando legalizado, se corresponde con sus expectativas y necesidades.
Otro aspecto importante y clave del contrato de arras,
Es la personalización del mismo según la voluntad de las partes; en esas advertencias concretas, plazos y condiciones de las que hablábamos anteriormente, en función de la voluntad y expectativas de las partes y de la realidad del inmueble.
Por ejemplo, si el comprador tiene un proyecto de construir una piscina en la casa que quiere comprar, no puede simplemente dar por hecho que va a poder hacerlo y por ello ha de hacer advertencia en las arras, por escrito – no sirve que la Agencia Inmobiliaria o el vendedor le hayan dicho de palabra que se puede y que “en principio, no hay ningún problema” – y de la forma lo más detallada posible.
Un ejemplo de redacción, sería : “(…) el comprador adquiere el inmueble descrito con la condición de que sea verificado – en el Ayuntamiento/por el vendedor – de forma suficientemente documentada la viabilidad de la obtención de licencia para construir una piscina de x medidas. El incumplimiento de esta condición será causa de resolución del contrato -sin derecho a indemnización a favor del vendedor/se considerará incumplimiento del vendedor a todos los efectos-(…)”.
Si no incluimos este tipo de clausulas, tenemos muchas posibilidades de que el comprador se vea obligado a adquirir una casa que no se ajusta a sus expectativas o deseos o a perder el importe de las arras si realmente deja de comprar la casa por este motivo: la vivienda en este caso, sería legal, simplemente al comprador no le serviría para el fin que él esperaba pero en este caso estaría atado de pies y manos por un contrato de arras mal hecho.
¿Cuándo se pagan las arras penitenciales?
Generalmente el comprador entrega un diez por ciento (10%) en el contrato de arras, pero no existe una norma específica de las cantidades que se han de entregar.
Ampliación de arras
Las arras penitenciales se pueden ampliar si se ha pactado previamente y esta ampliación, ganando con ello un mayor plazo para otorgar la Escritura Pública de Compraventa. Por ejemplo, podemos pactar inicialmente el pago del diez por ciento (10%) y escriturar en un plazo máximo de tres meses y, reservarnos en el contrato de arras penitenciales la posibilidad de pagar otro diez por ciento (10%) cumplidos los tres meses y con ello prorrogar tres meses más el plazo para otorgar la Escritura de Compraventa. Obviamente, esta cantidad ampliada, también se iría descontando del precio total de la compraventa.
Esta opción de la ampliación de las arras, resulta especialmente interesante para el comprador que quiere obtener financiación por otros medios que no sean la contratación de hipoteca con una entidad española, para separar ejercicios fiscales y que las operaciones cuadren dentro o fuera del año fiscal.
Garantías
Otra cuestión a tener en cuenta son las garantías que tenemos respecto del dinero que pagamos, sobre todo, en el caso del comprador: si no conocemos al intermediario o si compramos directamente del vendedor, es normal que nos preguntemos a quien estamos pagando y que garantías nos ofrece esta persona o empresa.
También si se trata de una cantidad importante porque se trate de un inmueble de precio elevado; en ese caso, recomendaríamos no entregar el dinero y constituir un depósito ante Notario por el importe de las arras al que el vendedor tenga acceso únicamente en cuanto comparezca para escriturar y se perfeccione la compraventa.
También hemos de tener en cuenta que para las compraventas de obra nueva, el comprador pagará escalonadamente cantidades por un total cercano a ese diez por ciento (10%) al vendedor, generalmente el Promotor. De forma simultánea, el promotor le irá entregando avales en garantía de los pagos realizados. Esta obligación legal surge en 2015 con vocación de protección al consumidor por modificaciones en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) de la Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras.
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