Contrato de arras confirmatorias: ¿Qué son? Diferencias entre arras confirmatorias y penitenciales. ¿Qué pasa si se incumplen las arras confirmatorias de un contrato? A continuación, el abogado experto en Derecho de la Contratación, Javier Nieto Montero, nos da la respuesta a estas preguntas.
¿Qué son las arras confirmatorias?
Podemos definir las arras confirmatorias como aquellas que tienen como función probar la celebración del contrato principal reforzando el vínculo entre las partes para garantizar el cumplimiento del contrato.
Las arras confirmatorias son un anticipo del precio total del contrato que refuerza el vínculo y otorga seguridad jurídica a quien entrega las arras y a quien las recibe, así el primero se garantiza seguridad en el cumplimiento del contrato y el segundo en que percibirá el total del precio acordado.
En caso de incumplimiento de las arras confirmatorias las partes no pueden rescindir unilateralmente el contrato, sino que habrá que estar a las reglas generales del art. 1124 del Código Civil
Javier Nieto Montero, abogado experto en Derecho de la Contratación.
Diferencias entre arras confirmatorias y penitenciales
Las arras confirmatorias se distinguen de las penitenciales en que las primeras no permiten desistir del contrato principal, sino que en caso de incumplimiento habrá que estar a las reglas generales del art. 1124 del Código Civil, así la parte cumplidora podrá exigir entre el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, resarciendo los daños y perjuicios que se prueben.
Por su parte las arras penitenciales permite a las partes resolver unilateralmente el contrato con las consecuencias del art. 1454 del Código Civil, es decir, que mediando arras, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
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¿Qué pasa si se incumplen las arras confirmatorias de un contrato?
Como hemos dicho el pacto de arras confirmatorias en un contrato supone un compromiso serio del cumplimiento del contrato principal, así la parte compradora entrega una parte del precio para asegurarse la compra y la parte vendedora viene obligada al cumplimiento de entrega una vez perfeccionado el contrato.
En caso de incumplimiento de las arras confirmatorias las partes no pueden rescindir unilateralmente el contrato, sino que habrá que estar a las reglas generales del art. 1124 del Código Civil, y la parte cumplidora podrá escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, resarciendo los daños y perjuicios ocasionados a la parte que sí ha cumplido su obligación.
Así, por ejemplo, si pretendemos comprar un vivienda y hacemos entrega de una cantidad de dinero en concepto de arras confirmatorias al vendedor y luego este se retracta y no cumple con su obligación de entrega de la vivienda, podríamos exigir que cumpla con el contrato de compra y venta o bien resolver dicho contrato con la devolución de cantidades entregadas y los daños y perjuicios que nos hubiera ocasionado, esto es, por ejemplo, si hemos incurrido en ciertos gastos como la formalización de un préstamo hipotecario para adquirir dicha vivienda, los gastos para amueblar dicha vivienda, gastos de abogados, notariales etc.
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