Contrato de arras en el alquiler de una vivienda: ¿Qué son las arras en un contrato de alquiler? ¿Cuánto dinero hay que entregar tras la firma de un contrato de arras? ¿Cómo se redacta un contrato de arras? ¿Cuánto tiempo dura un contrato de arras cuando se alquila una vivienda? Consecuencias de incumplir el contrato de arras en el alquiler de una vivienda. En este post, el abogado experto en Derecho de la Contratación, Javier Nieto Montero, explica todo lo relacionado con el contrato de compraventa de un coche para eximir al vendedor de averías.
¿Qué son las arras en un contrato de alquiler?
Las arras consisten en una cláusula que podemos establecer en un contrato de arrendamiento de vivienda, por la que el arrendatario entrega una cantidad de dinero (u otra cosa fungible) al arrendador como garantía en la reserva del inmueble que pretendemos alquilar y cuyo fin es probar la reserva del futuro contrato de alquiler para garantizar su cumplimiento.
¿Cuánto dinero hay que entregar tras la firma de un contrato de arras?
Aquí nada se dice en la Ley respecto a las cantidades que debemos entregar en concepto de arras y, en principio, rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes. sin embargo, hay que saber que en el ámbito del contrato de alquiler de vivienda, si las partes cumplen con la entrega de arras y se formaliza el contrato, las arras pasan a ser parte de la fianza y si existe un sobrante pasa a considerarse como parte del pago de la primera mensualidad del alquiler.
Consecuencias de incumplir el contrato de arras en el alquiler de una vivienda
Las consecuencias de incumplir con las arras estipuladas en un contrato de arrendamiento de vivienda depende del tipo de arras que se hayan pactado, ya que su incumplimiento produce efectos jurídicos diferentes. A saber, las arras pueden ser confirmatorias, penales y penitenciales.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias, cumplen una función probatoria de que el contrato se ha celebrado y refuerzan el vínculo jurídico y en caso de incumplimiento no existe el derecho del arrendador a quedarse con el dinero entregado ni la obligación de devolverlo doblado al arrendatario. En este caso, lo único que procedería es exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento y en caso de que cualquiera de las partes no cumpla, reclamar los daños y perjuicios correspondientes.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales cumplen una función de garantía ya que aunque su principal cometido sea permitir a las partes desistir del contrato, en este caso si incumple el arrendador debe devolver las arras dobladas y si quien incumple es el arrendatario perderá las arras entregadas.
las principales características de este tipo de arras es que en caso de incumplimiento se puede desistir del contrato y no podemos exigir a la parte incumplidora que cumpla con el resto del contrato, eso sí, como hemos dicho si quien incumple es el arrendador deberá devolver las arras dobladas y si incumple el arrendatario perderá la cantidad entregada en concepto de arras.
Arras penales
Las arras penales son las que cumplen verdaderamente una función de garantía ya que en caso de incumplimiento por el arrendador deberá devolver las arras dobladas y si quien incumple es el arrendataria las perderás; además se puede exigir al incumplidor que cumpla con el contrato de arrendamiento y en caso de no aceptar se podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
Resulta conveniente en este tipo de arras establecer la indemnización en caso de incumplimiento, así se podrá reclamar también dicha cantidad.
Es muy importante tener en cuenta que si nada se estipula en el contrato sobre el tipo de arras, éstas tendrán la consideración de confirmatorias.
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¿Cuánto tiempo dura un contrato de arras cuando se alquila una vivienda?
En nuestro ordenamiento jurídico no se establece una duración específica para este tipo de contratos de arras, sin embargo, es conveniente establecer un plazo determinado para formalizar el contrato de arrendamiento futuro ya que así ganamos en seguridad jurídica.
En este punto es importante diferenciar entre arras y pago aplazado del precio, ya que en este último no es posible rescindir el contrato, mientras que con las arras, como hemos visto, sí es posible rescindir el contrato.
Finalmente, debemos identificar en el contrato de arrendamiento de forma expresa que la cantidad entregada lo es en concepto de arras como garantía de ambas partes.
¿Cómo se redacta un contrato de arras?
A la hora de confeccionar el contrato de arras de cara a un futuro contrato de arrendamiento es fundamental contar la asistencia de un abogado especialista en la materia, ya que en muchos casos no se refleja de forma correcta el tipo de arras lo que posteriormente puede provocar perjuicios para ambas partes contratantes, así se dan casos en que lo que se pacta son arras confirmatorias y el arrendador pretende quedarse con la cantidad entregada en concepto de arras si posteriormente el inquilino se arrepiente y decide no formalizar el futuro contrato de alquiler, circunstancia no amparada por la ley.
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