La condición resolutoria es una cláusula contractual que establece que un contrato puede ser cancelado o resuelto si se cumple una determinada condición o se produce un evento específico. En este artículo, el abogado experto en contratos, Ernesto Badía Cambra, te proporcionará toda la información que necesitas saber sobre la condición resolutoria.
¿Qué es la condición resolutoria en un contrato de compraventa de inmuebles?
La condición resolutoria es una cláusula muy utilizada en los contratos de compraventa de inmuebles en los que se pacta que el pago del precio se produzca de forma aplazada.
La función de la condición resolutoria es la de garantizar el cobro del precio que el comprador se ha comprometido a pagar de forma aplazada ya que, si el comprador no paga lo pactado, se resolverá la compraventa y el vendedor recuperará el inmueble.
Pongamos un ejemplo práctico: queremos proceder a la venta de una casa por 100.000 € y el comprador se compromete a pagar el 70 % en el momento de otorgar la escritura y el 30% restante en varios plazos durante los tres próximos años. Podemos observar que la posición del vendedor es arriesgada ya que entregará el inmueble sin haber recibido el total de su precio. Para proteger al vendedor, en la escritura de compraventa se debe pactar una condición resolutoria, de forma que, si el comprador no paga lo acordado, el vendedor podrá remediar la situación recuperando el inmueble.
¿Qué requisitos hacen falta para aplicar la condición resolutoria?
Para aplicar la condición resolutoria son necesarios los siguientes requisitos:
1.- Que exista un incumplimiento de pago por parte del comprador. El incumplimiento debe ser inequívoco y de entidad suficiente, comportando la frustración del negocio jurídico ya que el pago del precio es la prestación principal en este contrato.
2.- Además de ese incumplimiento, para poder aplicar la cláusula resolutoria, es necesario que el vendedor requiera de pago al comprador. Es importante conocer que este requerimiento debe llevarse a cabo notarial o judicialmente, advirtiendo al comprador que, si el incumplimiento persiste, se procederá a resolver el contrato de compraventa.
Por tanto, la condición resolutoria no opera automáticamente y, si el vendedor no hace un previo requerimiento, el comprador podrá pagar fuera del plazo sin que la cláusula resolutoria entre en funcionamiento.
¿Qué pasa cuando se aplica la condición resolutoria?
En el caso de que se den los requisitos para que entre en funcionamiento la condición resolutoria, el contrato de compraventa se resolverá y las partes estarán obligadas a restituir lo recibido, es decir, el comprador tendrá que devolver la propiedad del inmueble al vendedor.
En este punto, es importante aclarar si el vendedor debe devolver o no la parte del precio que hubiese percibido. Ello dependerá de lo que se hubiese pactado en el contrato.
Debemos destacar que se puede pactar una cláusula penal que disponga que la parte vendedora no devolverá el precio percibido (o la parte de este que haya recibido hasta ese momento), como indemnización por los daños y perjuicios sufridos al ver frustrado el contrato de compraventa otorgado.
¿Cómo es el proceso de ejecución de la condición resolutoria?
Como ya hemos explicado, el primer paso del proceso de ejecución de una condición resolutoria es enviar un requerimiento, judicial o notarial, al comprador, indicándole que ha incumplido el contrato de compraventa y advirtiéndole de que se procederá a su resolución.
El segundo paso, será interponer una demanda al juzgado solicitando que se declare:
– La resolución del contrato de compraventa tras el incumplimiento por parte del comprador.
– Que, en consecuencia, se condene a la demanda a restituir la propiedad de las fincas reseñadas.
– Y todo ello, sin que proceda indemnización a favor de la parte compradora (porque, como hemos explicado, incluir una cláusula penal en el contrato permite a la vendedora retener las sumas entregadas hasta el incumplimiento).
Situaciones en las que tienes que contar con un especialista durante este proceso
Contar con los servicios de un abogado especialista en derecho de la contratación es recomendable ante cualquier contrato o transacción, ya que un asesoramiento legal previo, puede evitar un posterior proceso judicial.
Es cierto que la mayoría de las compraventas de vivienda se realizan con financiación bancaria, pese a ello, en el actual contexto de subida de los tipos de interés, se han incrementado los casos de compradores que desean adquirir una vivienda, pero a los que les resulta imposible obtener la financiación necesaria.
Por ello, cada vez encontramos más vendedores que nos preguntan si deben aceptar o no el pago aplazado propuesto por el potencial comprador y que necesitan saber cómo minimizar las posibles consecuencias del impago.
Como abogados especialistas en derecho de la contratación, nuestra labor en este tipo de compraventas consiste en:
Redactar el contrato de compraventa. La forma en la que se redacte la condición resolutoria será esencial para que el vendedor se vea amparado ante un posterior impago. El proceso judicial dependerá de lo recogido en el contrato de compraventa, por lo que es importante contar con asesoramiento previo.
Efectuar el requerimiento al comprador. El requerimiento al deudor es esencial para que la condición resolutoria entre en funcionamiento. Cometer errores en la forma de llevarlo a cabo no sólo puede retrasar el momento en el que el vendedor pueda recuperar el inmueble, sino que puede llegar a frustrar el proceso judicial.
Asistencia en el procedimiento judicial: contar con los servicios de un abogado especialista será necesario para conseguir una sentencia que estime las pretensiones del vendedor y declare el incumplimiento del contrato y la condena a devolver el inmueble.
Fuente: BOE
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