Cláusulas abusivas en contratos inmobiliarios: ¿Qué significa que sea abusiva exactamente y cuáles son las más frecuentes en los contratos inmobiliarios? ¿Cómo denunciar una cláusula abusiva en un contrato inmobiliario y cuáles son las posibles consecuencias? Ricard Bartroli Claramunt, abogado especialista en Derecho de la Contratación, da respuesta a todas las preguntas a continuación.
¿Qué es una cláusula abusiva en un contrato?
El concepto de cláusula abusiva viene recogido en la legislación de consumo, concretamente en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU).
Una cláusula abusiva es una condición contractual impuesta por un empresario a un consumidor que genera a éste último un desequilibrio contractual desmesurado. Por todas, la cláusula abusiva paradigmática de los contactos inmobiliarios ha sido la limitación del tipo de interés de la hipoteca, conocida como “cláusula suelo”. En virtud de la cual, pese que el índice de referencia fuera negativo, el consumidor venía obligado al pago de un tipo mínimo de interés que solía fijarse al entorno del 3%.
El régimen de cláusulas abusivas se configura como un sistema de protección al consumidor con el fin de evitar las prácticas abusivas de las grandes compañías con alta cuota de mercado como, dentro del mundo inmobiliario, pueden ser entidades aseguradoras o financieras.
¿Cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos inmobiliarios?
Partiendo de la base de que el contrato de préstamo hipotecario es el contrato inmobiliario celebrado de forma más habitual, las tres cláusulas abusivas más frecuentes son:
- 1.- Suscripción de productos vinculados. Es muy habitual que las entidades financieras traten de aprovechar la necesidad del comprador de suscribir un contrato de préstamo, para vincular la operación a la suscripción obligatoria de un seguro o similar. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario prohíbe la práctica de vinculación, salvo que la suscripción conjunta de los productos tenga un beneficio para el consumidor. Algunas entidades han cambiado su estrategia a la hora de comercializar sus productos y, en lugar de vincular los productos, han pasado a bonificar el tipo de interés pactado en función de si el consumidor cumple con determinados ítems de contratación que le proponen.
- 2.- Distribución de gastos. Antiguamente, las entidades bancarias introducían cláusulas que obligaban a los consumidores a hacerse cargo de la totalidad de los gastos asociados a la firma de la hipoteca: gastos de notario, registro, tasación. Actualmente la Ley 5/2019 hace un reparto de gastos algo más equitativo, atribuyendo los gastos de tasación de la vivienda al consumidor y los aranceles notariales y el gasto de inscripción de garantías al prestamista.
- 3.- Renuncias de derechos. Es habitual que, con abuso de su posición de fuerza, el empresario trate de imponer determinadas renuncias de derechos al consumidor. Por ejemplo, el derecho a elegir la notaría en la que formalizar la operación inmobiliaria y/o el derecho a someterse a los tribunales del lugar donde radique el domicilio del consumidor.
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¿Cómo denunciar una cláusula abusiva en un contrato inmobiliario?
La única autoridad competente para declarar que una cláusula debe reputarse abusiva es la autoridad judicial. De modo que, para denunciar una cláusula abusiva en un contrato inmobiliario, hay que interponer una demanda civil identificando la cláusula y el motivo por el que la misma se considera abusiva antes los Juzgados civiles.
El procedimiento civil requiere de la intervención preceptiva de abogado y de procurador. Y el tiempo estimado de duración del procedimiento puede rondar entre los 12 y los 15 meses de duración.
Consecuencias de una denuncia por cláusulas abusivas en un contrato inmobiliario
Mientras se tramita el procedimiento judicial de impugnación, la cláusula cuestionada seguirá estando en vigor y desplegando todos sus efectos. Será en el caso que un Juzgado acuerde que la misma es abusiva, cuando la cláusula se anulará y se tendrá por no puesta. El resto del contrato inmobiliario subsistirá y será obligatorio por las partes en todas las demás cláusulas.
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Procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual