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De todos es sabido las obligaciones que tiene que asumir quien adquiere una semana de multipropiedad tras la firma del contrato de multipropiedad (compraventa de derecho de aprovechamiento por turnos). ¿Se puede dejar de tener estas obligaciones y cancelar el contrato? Hoy el experto en derechos reales, Juan Madrigal-Bormass Rosado, lo explica al detalle.

Obligaciones del comprador de una multipropiedad

En primer lugar: debe de hacer frente al pago del importe de la compraventa que; en la mayoría de los casos, a partir del año 2003, se financiaba a través de la contratación de un préstamo con alguna entidad bancaria.

En segundo lugar: debe de asumir el coste de la cuota anual de mantenimiento que cada año se incrementa (en ocasiones de forma desmesurada) use o no use su semana de vacaciones.

En el caso de que no se atendiera el pago del citado mantenimiento anual, es más que probable que el complejo de multipropiedad plantee demanda frente al socio en reclamación de dicho importe.

En esta reclamación judicial que plantean los complejos tan solo se discute el impago de la cuota anual, no la titularidad de la semana de multipropiedad, por lo que en el supuesto improbable de que no se condenara al pago de la cantidad reclamada, se seguiría siendo titular de la semana. Se trata de “una pescadilla que se muerde la cola”, si se vuelve a impagar el mantenimiento se volverá a demandar al socio hasta que se desvincule de su multipropiedad.

Cómo cancelar el contrato de multipropiedad

¿Cuál es la solución para desvincularse de la multipropiedad? Para dar curso a la cancelación del contrato debe de plantearse un procedimiento judicial cuyo objetivo es obtener una Sentencia que declare la nulidad radical y de pleno derecho (cancelación) del citado contrato (y en su caso el de préstamo vinculado) al ser contrario éste a la Ley 42/98 y la reiterada doctrina y jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, que no reseñamos en este artículo en aras de la brevedad.

El motivo principal por el que el contrato será declarado nulo es que en el mismo se establece la duración del régimen como ilimitado, indefinido, vitalicio o perpetuo.

En los contratos de semana flotante, además de la perpetuidad, el motivo principal es la indeterminación del objeto en el contrato (no se trata de una semana fija en un apartamento concreto).

Consecuencias de la nulidad (cancelación) y beneficios para el afectado.

La Sentencia que declare nulo o “ilegal” el contrato conlleva que ya no se es titular de la multipropiedad (con extinción de la titularidad de la semana de multipropiedad, la de la obligación del pago del mantenimiento anual y, en su caso, la indemnización/recuperación cantidades).

  • a) Si la demanda se plantea tan solo contra la comercializadora del turno vacacional la Sentencia que se obtenga lo será tan solo a efectos declarativos; esto es, resultará inviable ejecutar las mismas con el fin de recuperar cantidades puesto que desde hace años frente a estas mercantiles no existe solvencia alguna, se encuentran cesada, inactivas y son declaradas ilocalizadas (rebeldía procesal) en el transcurso del procedimiento judicial.
  • b) Si para el pago del importe de la compraventa existió financiación bancaria, cabe valorar arbitrar el pleito también frente a la entidad bancaria en aras de recuperar el importe abonado por este concepto.

La Ley y la doctrina del Tribunal Supremo prohíbe de forma taxativa que entre comercializadora y entidad bancaria existiera vinculación y connivencia (ningún tipo de acuerdo), aunque se ha flexibilizado la jurisprudencia de dicha exigencia y ahora se permite la existencia de acuerdos comerciales entre ambas.

Si el préstamo fue impuesto, no se permitió la libre elección de la entidad bancaria con la que contratar, se tramitó y concedió de forma inmediata (lo habitual, 24-72 horas), puede obtenerse Sentencia que declare nulo el contrato de préstamo a la par que el contrato de multipropiedad.

Así las cosas, la Sentencia declarará la nulidad del contrato de multipropiedad y la del contrato de préstamo, con la condena a las codemandadas (solidaria) a devolver el importe abonado en concepto de compraventa (e intereses del préstamo).

La nulidad del contrato principal (multipropiedad) se extiende a la relación accesoria (préstamo) con el que forma una unidad negocial y que se encuentran en situación de dependencia con el primero, principio de “accesorium sequitur principale”.

Casos prácticos de afectados que intentan anular el contrato de multipropiedad

Para que se comprenda mejor, vamos a ver el ejemplo de algunas sentencias que anulan el contrato de multipropiedad y condena a la entidad bancaria a devolver cantidades al afectado.

a) Los afectados multipropiedad plantearon procedimiento judicial con el fin de anular el contrato de compraventa de su semana fija de multipropiedad en un determinado complejo vacacional.La Sentencia declara la nulidad del contrato de compraventa y la nulidad del contrato de préstamo condenando a la devolución de 10.811,28 EUR a favor de los clientes. Ver sentencia

b) Se planteó procedimiento judicial para anular el contrato de semana flotante a la par que el de préstamo, la Sentencia declara nulo ambos contratos condenando a l devolución de las cantidades abonadas. Ver sentencia

c) En ambos casos, se trate de una semana fija o una semana flotante se puede plantear la demanda con el fin único y exclusivo de declarar la nulidad del contrato (sin recuperación de cantidades). Ver sentencia

En este caso la Sentencia declara la nulidad del contrato de compraventa y se extingue la titularidad de la semana, el de la obligación pago del mantenimiento anual y casi con toda seguridad queda extinguida la deuda acumulada en concepto de referido mantenimiento anual (si antes la sociedad mantenedora no reclama su importe).

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