Vicios ocultos en una vivienda: ¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda? ¿Cuánto tiempo hay para reclamar por vicios ocultos en Cataluña? ¿Cómo Reclamar por vicios ocultos de una vivienda ya pagada? Los pasos a seguir para reclamar al vendedor por vicios ocultos. A continuación, la abogada experta en Derecho Reales, María del Mar Berenguer Mollón, explica detalladamente la respuesta a estas preguntas.
Introducción
Seguramente la inversión más importante en la vida de una persona, sea la adquisición de su primera vivienda. Comprar una vivienda, en todo caso, siempre requiere un desembolso importante, tanto a particulares como a profesionales.
En muchas ocasiones, la vivienda que se compra, posee una serie de defectos que no pueden detectarse a simple vista, cuando ésta se visita para comprarla. Éstos defectos se conocen como vicios ocultos.
Los vicios ocultos en Cataluña
Tradicionalmente, el artículo 1.484 del Código Civil español, define los vicios ocultos como los “defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.
Desde el 1 d enero de 2018, las compraventas de inmuebles realizadas en Cataluña se rigen por el Código Civil Catalán, y no por el Código Civil.
En la compraventa en Cataluña, la expresión “vicios ocultos”, no se recoge expresamente, sino que el código catalán hace referencia a conformidad o disconformidad del bien respecto del contrato firmado: La conformidad con el contrato requiere que el objeto de dicho contrato, en este caso, la vivienda, sea idóneo para el uso habitual al que se destinan los bienes del mismo tipo, es decir; si la disconformidad que se denuncia hace que la vivienda no sea adecuada para vivir y, en su caso, en que medida.
En esencia, tanto el Código Civil Catalán como el Código Civil del Derecho Común, se refieren a lo mismo: defectos en la vivienda comprada que ya existían pero sólo nos damos cuenta de ellos cuando ya la hemos comprado.
Dichos defectos, aparecen al poco tiempo o cuando el nuevo propietario empieza a hacer reformas y comprueba lo que ha adquirido, por ejemplo: humedades o filtraciones que aparecen con la temporada de lluvias, o termitas o aluminosis que descubrimos al picar un falso techo. En estos casos, era imposible detectar estos defectos a simple vista cuando realizamos las visitas comerciales previas a la compra de la vivienda.
Ante vicios ocultos, el comprador tendrá derecho a reclamar una compensación económica y, en los casos más graves, podrá instar incluso la resolución del contrato.
¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?
Los vicios ocultos, son defectos no apreciables a simple vista durante las visitas comerciales que hemos realizado para ver la vivienda, antes de comprarla. Estos defectos, han aflorado después de la compraventa y hacen que la vivienda sea inhabitable, o muy incómoda para vivir.
Los vicios ocultos dan derecho a reclamar directamente del vendedor una compensación económica o incluso a pedir la resolución del contrato, con compensación de daños y perjuicios.
Características de los vicios ocultos
i) El defecto detectado debe ser anterior a la compra. Es decir, se ha de probar su preexistencia respecto del momento de la compra de la vivienda.
ii) El vicio oculto no debe haber sido visible o fácilmente detectable a simple vista en las visitas comerciales normales realizadas al inmueble con carácter previo a su adquisición, ni haber sido comunicado de forma expresa por parte del vendedor al comprador, tanto en el contrato de arras o en la Escritura de Compraventa. No obstante, puede haber una excepción en la visibilidad del vicio: por ejemplo, que se haya visitado la casa con arquitecto, o que el propio comprador sea un profesional del sector técnico-inmobiliario: en ese caso, habrá que justificar con mayor detalle que realmente nos encontremos ante un vicio oculto, pues se puede entender que la persona con pericia, debió detectar ese vicio.
iii) El vicio oculto debe ser lo suficientemente relevante o grave para entender que la vivienda no es habitable o bien la habitabilidad resulte sea incómoda o genere gastos adicionales inesperados que el comprador no tenga por qué asumir. Cuando hablamos de habitabilidad, en Cataluña tomaremos como referencia los criterios recogidos en el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.
iv) No es relevante que el vendedor alegue que no conociera la existencia de los vicios ocultos al momento de vender la vivienda, pero en el caso de que fuera consciente de la existencia de defectos importantes sobre los que no hubiera advertido al comprador, estaría actuando de mala fe y esa omisión maliciosa a la hora de facilitar información sobre la realidad del inmueble, podría constituir una evidencia adicional de la consideración del defecto como vicio oculto y, en determinados casos, podría constituir delito de estafa.
Tipos de vicios ocultos
Si bien no existe una lista cerrada de vicios ocultos que podamos facilitar, nos hemos de regir por determinados criterios que nos permitan valorar si nos encontramos o no ante un vicio oculto.
Cualquier incumplimiento relevante, no detectable, de las normas recogidas en el Decreto 141/2012, se podría considerar un vicio oculto.
El procedimiento ante los Tribunales, puede durar aproximadamente unos seis meses hasta que haya Sentencia si no hay conformidad o se llega a un acuerdo antes.
María del Mar Berenguer Mollón, abogada experta en Derecho Reales.
Vicios ocultos más frecuentes
Según jurisprudencia, los vicios ocultos que pueden comprender el 90% de casos con los que nos podremos encontrar, son:
i) Derrama extraordinaria, aprobada en juntas celebradas con anterioridad a la conclusión del contrato de compraventa.
ii) Fugas de agua en una vivienda que provocan humedades; las tuberías no estaban a la vista y sólo pudieron apreciarse dichos defectos cuando el comprador tomó posesión de la vivienda y abrió la llave de paso del agua.
iii) Cemento aluminoso.
iv) Termitas y plagas.
v) Grietas de consideración en muros y tabiques.
vi) Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento.
vii) Defectos en soldados, pinturas, acabados y azulejos como abombamientos, descoloración y desprendimientos.
viii) Mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces, y tomas de corriente.
ix) Preinstalaciones de obra que en realidad no permiten completar una instalación funcional (aire acondicionado o calefacción).
x) Tuberías que no funcionan correctamente o colocación de colectores defectuosos.
xi) Limitación a accesos comunes del edificio: Ascensor o terrados.
xii) Ocupación en precario por terceros no conocida.
No obstante, hay otros casos en los que creemos que estamos ante un vicio oculto y no lo estamos: el ejemplo típico es el del vecino muy molesto, respecto del que no podremos reclamar como vicio oculto, pero esto también tiene solución: sí es posible ponerse de acuerdo con el resto de propietarios y formular ante el Juzgado una acción de cesación en nombre de la Comunidad para solicitar el cese de la actividad molesta o insalubre e incluso que al vecino molesto se le prohíba el uso de la propia vivienda.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar por vicios ocultos en Cataluña?
La acción de vicios ocultos del Código Civil español, cuenta con un plazo corto, de seis meses para ejercitarse, es decir, para interponer demanda judicial.
Sin embargo, el comprador en Cataluña, cuenta con dos plazos diferenciados para dos actuaciones que ha de realizar para reclamar: el primer plazo, es de dos años desde la adquisición para comunicar al vendedor extrajudicialmente y de forma que quede constancia –generalmente, mediante burofax- la disconformidad con la compra por aparición de defectos en el inmueble. El segundo paso, una vez hecha la anterior comunicación, el comprador dispone de tres años para ejercer las acciones legales que correspondan.
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¿Cómo Reclamar por vicios ocultos de una vivienda ya pagada?
El vendedor al que le reclamamos los vicios ocultos, ya ha cobrado el precio de la vivienda.
La compensación económica que solicitamos, tiene como base una reducción adecuada del precio de compra, es decir; que precio hubiésemos pagado o hubiese tenido la vivienda en el mercado si se hubiese comunicado e informado acerca de ese vicio oculto. La base del cálculo de la indemnización que corresponda, se calculará por tanto sobre el coste de la reparación o intervención necesaria para reponer la vivienda al estado esperado, pero éste no será el único factor a tener en cuenta.
Pasos para reclamar por vicios ocultos
Los pasos a seguir para reclamar al vendedor por vicios ocultos, serían los siguientes:
i) Valorar el daño, bajo el asesoramiento de abogado y arquitecto, para saber qué cantidad reclamaremos.
ii) Comunicar al vendedor por escrito la disconformidad con la vivienda que nos ha vendido, de forma que quede constancia del vicio oculto y de nuestra pretensión de compensación.
iii) Si el vendedor no acepta nuestra petición ni llegamos a un acuerdo con él, se puede iniciar el procedimiento ante los Tribunales.
El procedimiento ante los Tribunales, puede durar aproximadamente unos seis meses hasta que haya Sentencia si no hay conformidad o se llega a un acuerdo antes. Se puede llegar a un acuerdo incluso iniciado el proceso, en cualquier momento.
¿Cómo evitar los vicios ocultos?
Posiblemente, la compra de una vivienda es la inversión más importante que una persona realiza a lo largo de su vida, no solo por la trascendencia económica, sino por las obligaciones que implica tener un inmueble en propiedad.
Por eso, es muy importante que contemos con profesionales que le asesoren. En nuestro Despacho Profesional, ofrecemos verificación de las cuestiones previas a la compra de un inmueble para asegurarse el buen fin de la operación, estudio de los detalles del depósito de paga y señal y de la redacción y firma del contrato de arras, un estudio completo de las escrituras y circunstancias de la propiedad, estado registral, administrativo y verificamos los antecedentes para asegurarnos de que no se deban facturas o impuestos. Podemos ofrecerle una visita de arquitecto incluyendo catas, en caso necesario. Nos encargamos de cada paso del proceso de compraventa y lo mantendremos informado en cada etapa.
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