En esta ocasión hablaremos sobre los requisitos para poder finalizar un contrato de alquiler. Además, trataremos cuestiones cómo cuándo hay que avisar al inquilino de la finalización del contrato de alquiler, cuánto tiempo tiene un inquilino para abandonar el piso o si puede reclamar este irregularidad en la finalización del contrato de alquiler. ¿Qué hacer si el inquilino no abandona a tiempo el piso tras acabar el contrato de alquiler? Si tienes dudas sobre estas cuestiones, no puedes perderte el artículo de Kenari Orbe Etxaniz, experto en Derecho del arrendamiento.
Requisitos para poder finalizar un contrato de alquiler
El principal motivo para finalizar un contrato de arrendamiento, es el transcurso del plazo de duración estipulado en el mismo. Si el contrato no establece una duración concreta, se entiende celebrado por un año, pero esto no significa que una vez pasado ese tiempo, el arrendador tenga derecho a extinguir el contrato. Y es que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), prevé en su artículo 9.1 la obligación de que los arrendamientos de vivienda tengan una duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). Por tanto, si en el contrato se pactó un tiempo inferior, este se debe prorrogar anualmente hasta alcanzar esa duración mínima.
Se trata de una obligación que solo vincula al arrendador, pues el arrendatario podrá comunicar, con 30 días de antelación a la fecha de fin de contrato o de alguna de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Además, si ya han pasado 6 meses de contrato, también puede el inquilino desistir, preavisando al arrendador con al menos 30 días de antelación (art. 11 LAU).
Sin embargo, existen algunos casos en los que el arrendador puede finalizar el contrato antes de alcanzar ese tiempo mínimo. La primera excepción, es si el arrendador necesita el piso de alquiler como vivienda para él, sus padres o sus hijos, o su cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Se trata de una opción a la que solo se puede acudir si en el contrato se ha redactado una cláusula que lo permita expresamente, y deberá haber transcurrido al menos un año de duración del contrato.
Requisitos para poder finalizar un contrato de alquiler: incumplimiento de las obligaciones.
El otro motivo para resolver el contrato, es el incumplimiento de las obligaciones que le corresponden a la otra parte. En el caso del arrendador, estos incumplimientos ante los que podría finalizar el contrato serían:
- La falta de pago de la renta, de la fianza o de cualquier otra cantidad debida.
- Subarriendo o cesión sin consentimiento.
- Realización de daños en el piso voluntariamente, o de obras no consentidas por el arrendador, cuando este consentimiento sea necesario.
- Cuando el inquilino realice en el piso de alquiler actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Si la vivienda deja de usarse para satisfacer las necesidades de vivienda del arrendatario, su cónyuge no separado, o sus hijos dependientes.
¿Cuándo hay que avisar al inquilino de la finalización del contrato de alquiler?
Una vez cumplido el tiempo mínimo de duración, el arrendador podrá comunicar al inquilino su voluntad de no renovar el contrato, siempre con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento (2 meses en el caso del inquilino). Si ninguna de las partes dice nada, el contrato se prorrogará anualmente por un máximo de tres años más (art. 10 LAU). Por tanto, si se desea evitar que el arrendamiento se alargue otros 3 años más, habrá que estar atento al día en el que este llegaría a su fin, para poder cumplir sin problemas esos 4 meses de preaviso. Por ejemplo, si está previsto que nuestro contrato acabe un 15 de noviembre, debemos avisar al inquilino como muy tarde el 15 de julio.
En caso de que el arrendador no haya cumplido el plazo de preaviso de 4 meses (por ejemplo, por haber preavisado solamente con 3 meses de antelación), el inquilino podría valerse de esta irregularidad para hacer efectiva la prórroga de 3 años a la que ya se ha hecho referencia.
Kenari Orbe Etxaniz, experto en Derecho del arrendamiento.
En caso de que el fin de contrato sea porque el arrendador necesita el piso para destinarlo a vivienda propia o de sus familiares de primer grado, el preaviso es de 2 meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar. Es decir, si preaviso el 15 de noviembre, podré disponer de esa vivienda para habitar en ella el 15 de enero del año siguiente.
En los casos de incumplimiento de contrato, no existe un plazo de preaviso, sino que la LAU y el Código Civil (artículo 1124) nos permiten resolver directamente el contrato. Aun así, suele ser recomendable intentar primero un cumplimiento amistoso, comunicando de buena fe al inquilino los incumplimientos (por ejemplo, si nos debe varias mensualidades), y dándole una última oportunidad para cumplir. Esto servirá como muestra de buena fe, de cara a un futuro procedimiento judicial, y si aun así no se consiguiera el cumplimiento, procedería la resolución.
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¿Cuánto tiempo tiene un inquilino para abandonar un piso de alquiler?
El inquilino tiene todo el plazo de preaviso para abandonar el piso de alquiler. Es decir, el arrendatario dispondrá de 4 meses para buscar una alternativa, y deberá abandonar la vivienda dentro de esos 4 meses.
En caso de comunicar la necesidad de la vivienda, el plazo de preaviso es de 2 meses, por lo que ese es el tiempo que tiene el inquilino para buscarse otra casa y abandonar el piso de alquiler.
Tiempo para abandonar un piso de alquiler: Resolución por incumplimiento.
En caso de resolución por incumplimiento, como hemos dicho, no hay un plazo para que el inquilino tenga que abandonar el inmueble. En cualquier caso, lo más prudente es comunicar al inquilino de forma fehaciente (un burofax sería el modo óptimo, pero podría ser por carta, por correo electrónico…) que el contrato va a finalizar por ese incumplimiento, y otorgarle un breve plazo para que voluntariamente abandone el piso. Ello, una vez más, con el objetivo de demostrar nuestra buena fe y voluntad conciliadora ante un posible procedimiento judicial futuro.
¿Puede reclamar el inquilino irregularidad en la finalización del contrato de alquiler?
En caso de que el arrendador no haya cumplido el plazo de preaviso de 4 meses (por ejemplo, por haber preavisado solamente con 3 meses de antelación), el inquilino podría valerse de esta irregularidad para hacer efectiva la prórroga de 3 años a la que ya se ha hecho referencia.
Así mismo, conviene realizar ese preaviso por escrito. La ley no obliga a ello, pero es algo altamente recomendable para dejar constancia de que ese preaviso se ha producido en un plazo adecuado. Si lo hacemos solo de palabra, será muy difícil probar que este preaviso ha tenido lugar, circunstancia de la que podrá aprovecharse el inquilino si desea prorrogar el arrendamiento.
¿Qué hacer si el inquilino no abandona a tiempo el piso tras acabar el contrato de alquiler?
En caso de que haya finalizado el contrato, y el inquilino no haya abandonado el piso, habrá que acudir a los tribunales, mediante un procedimiento de desahucio, para obligar al inquilino a desalojar la vivienda. Este procedimiento también sería aplicable en caso de que se dé uno de los incumplimientos del contrato que permite resolver el contrato.
El arrendador debe abstenerse de intentar recuperar la vivienda por sus propios medios (cambiar la cerradura, cortar suministros de luz y agua, entrar por la fuerza…). Estas actitudes resultarán más perjudiciales que beneficiosas a sus intereses, pues con una probabilidad enorme no conseguirán que el inquilino abandone el piso, y podrían encontrarse con una denuncia por su parte.
Si bien en un primer momento esto puede resultar un poco chocante, la explicación la encontramos en la Constitución Española (CE). Así, mientras que la inviolabilidad del domicilio es un Derecho Fundamental (art. 18 CE), el derecho a la propiedad no tiene tal consideración (art. 33 CE), por lo que goza de una protección menor. Así mismo, tal y como expresa el art. 18.2 CE, es necesaria resolución judicial para acceder al domicilio, por lo que es vital para una correcta solución del problema acudir a los tribunales y no tomarse la justicia por su mano.
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