Subrogación del contrato de arrendamiento: ¿Qué es? ¿En qué casos se puede realizar la subrogación de un contrato de arrendamiento? ¿Quién puede subrogar un contrato de arrendamiento? ¿Cuántas veces se puede subrogar un alquiler? ¿Se puede desahuciar a un inquilino por subrogar el alquiler? El abogada experto en Derecho de la Contratación, Ricard Bartroli Claramunt, nos responde a estas preguntas sobre este tema.
¿Qué es la subrogación de un contrato de arrendamiento?
En un contrato de arrendamiento intervienen dos partes. Por un lado, el arrendador, que por norma general es el propietario de la finca. Y por el otro lado, el arrendatario, que es la persona que tiene interés en alquilar un determinado inmueble. Pues bien, hablamos de subrogación cuando una de las dos partes que ha celebrado el contrato de alquiler es relevada por otra parte nueva.
¿En qué casos se puede realizar la subrogación de un contrato de arrendamiento?
La subrogación del contrato de alquiler puede darse, tanto en la posición de parte arrendadora, como en la posición de parte arrendataria.
Casos de subrogación de la parte arrendadora:
- Compraventa del piso arrendado: el comprador que compra un piso arrendado debe respetar la duración del contrato de alquiler pactado por el antiguo propietario, quedando subrogado como arrendador hasta la expiración del contrato.
- Fallecimiento del arrendador: si fallece el arrendador, los herederos que hayan heredado la propiedad quedan subrogados en la posición de arrendador hasta que transcurra la duración pactada.
Casos de subrogación de la parte arrendataria:
- Divorcio: en caso de divorcio entre el arrendatario y su cónyuge, el cónyuge al que se le haya atribuido el uso de la vivienda podrá subrogarse en la posición de arrendatario siempre que lo comunique al arrendador en un máximo de dos meses.
- Fallecimiento del arrendatario: en caso de fallecimiento del arrendatario, el cónyuge o pareja que estuviera viviendo con él en aquel momento, así como los hijos, padres o hermanos que estuvieran conviviendo con él los 2 años anteriores al fallecimiento, podrán subrogarse en el contrato de alquiler.
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¿Quién puede subrogar un contrato de arrendamiento?
Si existe acuerdo de las partes, cualquier persona puede subrogarse en la posición de arrendador o arrendatario en cualquier momento.
De no existir acuerdo, legalmente pueden subrogarse en el contrato de alquiler las siguientes personas.
En la posición de arrendador:
- El nuevo comprador de la vivienda
- Los herederos del antiguo propietario
En la posición de arrendatario:
- El cónyuge o pareja separada a la que se le atribuya el uso de la vivienda familiar
- Los familiares directos que estuvieran viviendo con el arrendatario al momento de su fallecimiento (exigiendo la ley para algunos de ellos una convivencia previa de 2 años)
Para que tenga eficacia la subrogación del arrendatario es imprescindible que las personas que tengan derecho a la misma comuniquen su voluntad de subrogarse en el plazo máximo de 3 meses que exige la Ley. De lo contrario, perderán su derecho.
¿Cuántas veces se puede subrogar un alquiler?
Fuera de los contratos de alquiler celebrados antes de 1985, que permiten un máximo de dos subrogaciones en caso de fallecimiento del arrendatario (la primera subrogación a favor del cónyuge y la segunda a favor del descendiente), la actual Ley de Arrendamientos Urbanos no regula un número máximo de subrogaciones. Lo único que exige es que concurran los requisitos a los que nos hemos referido en los dos puntos anteriores.
De modo que, si un piso va cambiando de manos y se va vendiendo, un mismo inquilino pueda llegar a tener tantos arrendadores como compraventas hayan existido durante el plazo de alquiler pactado. No obstante, lo más común es que en un contrato de arrendamiento pueda haber entre ninguna, una o dos subrogaciones.
¿Se puede desahuciar a un inquilino por subrogar el alquiler?
Si el inquilino se ha subrogado correctamente cumpliendo con todos los requisitos señalados, y lo ha comunicado debidamente, no se puede desahuciar el mismo.
Cuestión distinta es si el inquilino no cumple con alguno de los requisitos señalados o no comunica su voluntad de subrogarse al arrendador. En estos casos sí que se podría desahuciar a los mismos.
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¿Se puede echar a un inquilino por necesitar el piso?
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