Reclamar los desperfectos al inquilino: ¿Puedo quedarme con la fianza? ¿Cuánto tiempo puedo retenerla? ¿Cómo comunico los desperfectos causados y cómo reclamárselos? ¿Qué pruebas necesito para realizar esta demanda con éxito? En este artículo, el abogado experto en derecho del arrendamiento, Kenari Orbe Etxaniz, nos responde a estas preguntas.
Introducción
En este artículo vamos a ver como reclamar los daños causados por el inquilino en el inmueble arrendado (local o vivienda), una vez ha finalizado el arrendamiento y estamos en disposición de acceder al inmueble para verificar su estado.
¿Puedo quedarme con la fianza por los desperfectos que ha causado el inquilino?
El objetivo de la fianza es, precisamente, servir de garantía al arrendador frente a posibles incumplimientos por parte del arrendatario, ya sea por impago de renta, suministros… o por la necesidad de reparar los daños que hubiera causado en el inmueble. En ese sentido se vienen pronunciado de forma unánime los juzgados y tribunales, como por ejemplo, la Sentencia 67/2013, de 20 de febrero, de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Fundamento de Derecho Sexto).
Por tanto, el propietario puede quedarse con la fianza para hacer frente a los desperfectos que ha causado el inquilino, pero solo en la cuantía necesaria para hacer frente esas reparaciones. Si tras reparar los desperfectos aún sobra parte de la fianza, este remanente deberá ser devuelto al arrendatario.
Cuestión diferente son aquellos daños generados por el normal uso del inmueble, pues una vez finalizado el contrato, el arrendatario no responde por ellos y no se podrá usar la fianza para pagarlos (como apoyo de esta afirmación, véase la Sentencia 5/2010, de 27 de enero, de la Audiencia Provincial de Barcelona). Hablamos aquí de desperfectos tales como rotura de un cristal, trabajos de jardinería, reparar fisuras y pintar las paredes, tapar agujeros por cosas que haya colgado el inquilino en la pared…
¿Cuánto tiempo puedo retener la fianza del inquilino?
Cuando existen desperfectos causados por el arrendatario (o impago de rentas u otras cantidades debidas) el arrendador tiene derecho de retener la fianza en el importe necesario para hacer frente a dichos impagos o daños. De este modo, es necesaria una previa liquidación de cuentas entre el arrendatario y el arrendador, en la que se cuantifiquen las sumas debidas por el inquilino.
Partiendo de la anterior afirmación, si en dicha rendición de cuentas se determina que la cifra debida por el inquilino es igual o superior a la fianza, se podrá retener el total de la misma hasta el cumplimiento íntegro del arrendatario, y cubrir parte de esa responsabilidad con la propia fianza. Por el contrario, si lo adeudado por el arrendatario es inferior a la fianza, habrá que devolverle la diferencia dentro del plazo de un mes desde la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo, el inquilino podrá reclamar la devolución de la fianza con intereses (artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Sirvan como ejemplo de todo lo expresado, la Sentencia 403/2007, de 9 de octubre, de la Audiencia Provincial de Las Palmas, o la Sentencia 40/2012, de 25 de enero, de la Audiencia Provincial de Barcelona.
El primer paso es tratar de lograr el pago de forma amistosa, dirigiéndose de buena fe al inquilino para comunicarle los desperfectos e intentar su satisfacción de forma voluntaria. No obstante, es altamente probable que el arrendatario se oponga al pago, en cuyo caso el siguiente paso sería reclamar mediante burofax, para dejar constancia de la reclamación y de nuestra intención de lograr el pago por medios extrajudiciales.
Kenari Orbe Etxaniz, experto en derecho del arrendamiento.
¿Cómo le comunico al inquilino los desperfectos causados?
Cuando existen desperfectos en el inmueble, habrá que notificárselo al arrendatario por medios formales y fehacientes, expresando que se va a proceder a utilizar la fianza para su reparación, así como los concretos daños apreciados y explicación detallada de su valoración.
Si bien es posible realizar esta comunicación oralmente o por teléfono, lo mejor sería utilizar medios que garanticen la autenticidad de la comunicación y su contenido, y que dejen constancia de su recepción y entrega, y su contenido, ya sea mediante el envío correo electrónico, o, más recomendable, burofax.
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¿Cómo puedo reclamar los desperfectos al inquilino?
El primer paso es tratar de lograr el pago de forma amistosa, dirigiéndose de buena fe al inquilino para comunicarle los desperfectos e intentar su satisfacción de forma voluntaria. No obstante, es altamente probable que el arrendatario se oponga al pago, en cuyo caso el siguiente paso sería reclamar mediante burofax, para dejar constancia de la reclamación y de nuestra intención de lograr el pago por medios extrajudiciales.
Si aún así el inquilino se resiste a sufragar los desperfectos, la única opción que queda es acudir a un procedimiento judicial e interponer demanda de reclamación de cantidad por daños.
¿Qué pruebas necesito para realizar esta demanda con éxito?
La carga de la prueba de la existencia de daños recae sobre el arrendador (art. 217.2 Ley de Enjuiciamiento Civil), de modo que resulta fundamental para la viabilidad de la demanda valerse de suficientes pruebas con la que demostrar la existencia y alcance de los daños.
Por ello, lo óptimo sería que en el momento de la entrega de las llaves, arrendador y arrendatario revisaran juntos el estado del piso o local, y en caso de apreciarse daños en el propio inmueble o su mobiliario, se firmara por ambos un documento en el que se hagan constar tales desperfectos.
Sin embargo, es probable que el inquilino rechace realizar este trámite, por lo que es recomendable acudir a la entrega de llaves con un testigo y que luego nos acompañe a inspeccionar el inmueble. Cuanto más imparcial pueda ser el testigo, mejor, por lo que se aconseja evitar acudir con amigos y familiares, y solicitárselo, por ejemplo, al portero de la comunidad (si lo hay), al presidente o algún otro vecino.
Más allá de las declaraciones de posibles testigos.
Resultaría esencial acreditar con pruebas documentales los daños en el inmueble. Para ello, se podrán acompañar a la demanda fotografías de la finca en el momento en el que la abandonó el arrendatario. Podrían aportarse fotografías de la situación del inmueble antes y después del arrendamiento, aunque lo más importante es acreditar su situación tras la finalización del contrato de alquiler, pues siguiendo el artículo 1.562 del Código Civil, se presume que la finca fue entregada al arrendatario en buen estado, y será él quién deba demostrar lo contrario.
Para probar la cuantía reclamada de los daños, se podrán aportar facturas y presupuestos de los mismos, si bien, lo más aconsejable sería solicitar informe de un perito que inspeccione el inmueble y deje constancia de los menoscabos que pudieran existir y su origen. A pesar del coste que pudiera tener el informe pericial, debe tenerse en cuenta que de estimarse totalmente la demanda, el inquilino demandado será condenado no solo a sufragar los daños, sino también las costas en las que haya incurrido el propietario demandante, entre las que se encuentra el pago a los peritos, entre otros muchos conceptos recogidos en el artículo 241.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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Muy interesante el artículo.
Te planteo un caso concreto, porque me surgen dudas tras leerlo. Imagina el caso de que, a la entrada de los arrendatarios al inmueble, estos EXIGEN batería de cocina (cubertería ya tenían). El arrendador les entrega una batería NUEVA de marca reconocida, junto con sus instrucciones de uso. Además, previamente en la fecha de firma del contrato, el arrendador les entrega unas recomendaciones de uso en la que, pide usar sólo estropajos no abrasivos en cubertería y vajilla (con fotos inclusive de los «estropajos azules» a usar).
A la entrega de las llaves, transcurrido el año de contrato de arrendamiento, se verifica que no sólo se han usado estropajos de aluminio (las típicas «nanas») que han dejado arañadas piezas de la batería recién estrenada, sino que estado de la sartén es deplorable (por suciedad y pérdida de cualidades). A consultas con el fabricante y tras enviarle fotografías, éste responde que el estado de la sartén es el resultado de no haber seguido las instrucciones de uso que se dan (claramente pone «no abrasivos»). Es decir, entiendo que es una NEGLIGENCIA por parte del arrendatario y por tanto debe hacerse cargo de la reposición del material dañado. ¿Estoy equivocado al respecto?
Gracias