Aplazar el pago del alquiler es una opción que debido al coronavirus se está valorando. El retraso del abono de la renta puede determinar la viabilidad de un negocio y ofrecer la carencia, una solución para salir de los problemas económicos de los negocios.
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En el contexto de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas han sido las medidas adoptadas por el Gobierno para mitigar el impacto del cese temporal de muchos negocios y, en general, para amortiguar las pérdidas económicas para las familias y las empresas. No obstante lo anterior, hay una materia que no había sido abordada y estaba generando multitud de consultas: el alquiler de locales de negocios. La pregunta que se hacen muchos empresarios y autónomos que se han visto obligados a cerrar temporalmente sus negocios con ocasión de la pandemia es:
¿Tengo que pagar el alquiler del local de negocio si estoy obligado a permanecer cerrado?
Lo primero que debemos hacer es revisar detenidamente nuestro contrato de alquiler con un abogado experto en la materia para examinar si las situaciones extraordinarias se encuentran reguladas en el mismo. Cabe la posibilidad de que el contrato ya prevea situaciones de fuerza mayor o extraordinarias como puede ser una pandemia como la ocasionada por el COVID-19. Si la situación ya viene definida en el contrato, el principio de libertad de pactos, “pacta sunt servanda” que se traduce como “lo pactado obliga”, prevalecerá. Las soluciones que puede ofrecer el contrato pueden ser variadas. Puede eliminar la fuerza mayor como causa de suspensión, situación en la que tendríamos que seguir pagando la renta; o, por el contrario, puede establecer mecanismos que moderen la renta, con una suspensión total del pago o una reducción de la renta.
Al margen de lo que pueda indicar el contrato, en cuyo caso nos guiaremos por el mismo, la duda que nos ocupa no tiene precedentes por lo que tenemos que las opciones legales son inciertas. No obstante, a nuestro juicio cabe la suspensión del pago de la renta en los supuestos de imposibilidad de hacer uso del local por las medidas adoptadas por el Gobierno por los siguientes motivos:
- Hay una imposibilidad de uso del local que es ajena a las partes del contrato. Con ocasión de una crisis sanitaria sin precedentes, la realidad es que el arrendatario no puede usar el local. No existe culpa por ninguna de las partes, pero la frustración del contrato es innegable.
- Es un supuesto de fuerza mayor. Nuestro código civil señala en su artículo 1105 que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”. Lo anterior, aplicado al contrato de arrendamiento, nos permite afirmar que el arrendatario no puede venir obligado al pago de la renta cuando no puede utilizar el local de negocio por causas ajenas a su voluntad.
- Nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse en diferentes ocasiones respecto de la cláusula rebus sic stantibus que es una construcción teórica, que no aparece recogida en ningún texto legal, pero que en definitiva permite la suspensión, modificación o resolución del contrato por la alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes o la rotura del equilibrio económico del contrato, cuando a una de las partes le resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento. Entendemos que aplica al supuesto que nos ocupa por cuanto es tremendamente gravoso para el arrendatario pagar la renta cuando no puede usar el local y ello por la decisión, imprevisible, de un tercero ajeno al contrato: el Gobierno.
- Por último, una lectura integradora de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite asimilar esta situación de imposibilidad de uso del local al supuesto regulado para obras que afecten a la habitabilidad de viviendas. En concreto, el artículo 26 señala:
Artículo 26 Habitabilidad de la vivienda
“Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.”
La mención que hace la Ley de Arrendamientos Urbanos a la suspensión de la renta por inhabitabilidad temporal por “obras acordada por una autoridad competente” aplicado al supuesto de imposibilidad de uso del local por una decisión de la autoridad, en este caso el Decreto del Estado de Alarma del Gobierno, es un supuesto perfectamente asimilable.
¿Qué medidas hay para los contratos de alquiler de locales de negocio?
El “Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo”, publicado en el BOE el día 22 de abril ha introducido mecanismos específicos en relación a las rentas de arrendamiento de locales de negocio, distinguiendo entre dos supuestos:
- Arrendamientos en los que el arrendador sea empresa o e entidad pública de vivienda o persona física o jurídica considerado gran tenedor. Se considera gran tenedor al titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
- El resto de arrendamientos.
Las medidas que contiene el Real Decreto aplicarán sin perjuicio de los acuerdos que pudieran existir previamente que son perfectamente válidos y permanecen vigentes. Por tanto, el Real Decreto no elimina los acuerdos que se hayan alcanzado previamente a la entrada en vigor de estas medidas.
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Alquileres con arrendador “gran tenedor” (casero con varios inmuebles) o empresa o entidad pública
En caso de que el arrendador tenga la consideración de gran tenedor se prevé una moratoria automática en el pago de la renta por todo el tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y las mensualidades siguientes en caso de que el impacto del COVID-19 perduré, por un plazo máximo de 4 meses. Dicha moratoria debe solicitarse en el plazo de 1 mes, a contar desde el 23 de abril, fecha de entrada en vigor del Real Decreto, y el arrendador está obligado a aceptarlo.
La renta se aplazará de acuerdo a las siguientes condiciones:
- Sin penalizaciones.
- Sin intereses.
- Fraccionando las cuotas en plazo de dos años a contar desde el momento en que termine el estado de alarma o el aplazamiento máximo antes citado de 4 meses.
Vamos a poner un ejemplo para ayudar a comprender el sistema legal previsto en el Real Decreto. Un arrendatario que pague una renta mensual de 1.000 euros que se encuentre obligado a permanecer cerrado los meses de mayo y junio de 2020 y decida aplazar esas mensualidades, pagará dicha cantidad en un plazo máximos de 24 meses (2 años), de manera que, a partir de julio, vería incrementada su renta en 83,33 euros mensuales hasta pagar el total aplazado (resultado de dividir la “deuda” entre 24 meses). Si el contrato, o sus prórrogas finalizaran antes de 2 años, el aplazamiento deberá hacerse por el plazo que reste de contrato.
Arrendamientos (alquileres) con arrendador que no sea gran tenedor o empresa o entidad pública
En este supuesto, el Real Decreto prevé la posibilidad de que el arrendatario solicite, en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor, esto es, el 23 de abril, el aplazamiento temporal en el pago de la renta, permitiendo destinar la fianza, total o parcialmente, para el pago de alguna de las mensualidades. En caso de utilizarse la fianza, el arrendatario tendrá que reponerla en el plazo de 1 año, o antes de que termine el contrato de arrendamiento para el supuesto de que reste menos de 1 año de duración. A diferencia del supuesto de gran tenedor, el arrendador no está obligado a aceptar dicho aplazamiento.
Requisitos para poder solicitar el aplazamiento de alquiler (moratoria)
El Real Decreto distingue entre los supuestos de autónomos y de empresas, estableciendo unos requisitos para cada uno de los casos. En concreto:
- Autónomos:
- Estar de alta en seguridad social en alguno de los sistemas previstos para trabajadores autónomos (RETA, régimen especial de trabajadores del mar o mutualidad sustitutoria al RETA) en la fecha de declaración del estado de alarma, el 14 de marzo.
- Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido en el real decreto. Es decir, que haya una orden legal de cierre por alguna de las normas dictadas durante el estado de alarma (Bares, restaurantes comercios minoristas, cines, teatros, etc.)
- Si la actividad no ha sido suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación de mes anterior a la solicitud del aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Si el aplazamiento se solicitara, por ejemplo, respecto a la renta de mayo, deberemos acreditar que en abril de 2020 se ha facturado un 75% menos que la media entre abril, mayo y junio de 2019.
- Empresas (PYMES):
- Para tener la consideración de PYME a los efectos de este Real Decreto se exige en primer lugar que la sociedad se encuentre entre las que formulen balance abreviado. Es decir, que se reúnan al menos 2 de las siguientes circunstancias:
- Activo inferior a 4 millones de euros.
- Que el importe neto de la cifra de negocios anual sea inferior a 8 millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.
- El resto de requisitos son comunes al supuesto de autónomos explicados anteriormente.
¿Cómo demuestro que cumplo los requisitos para pedir el aplazamiento del alquiler?
Para poder acreditar que se cumplen los requisitos deberá presentarse al arrendador la siguiente documentación:
- En el caso de disminución de facturación: una declaración responsable en que se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 %, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. El arrendador podrá solicitar libros contables y el arrendatario vendrá obligado a entregarlos.
- Si el supuesto es de suspensión de actividad, para el caso de que la actividad esté obligada a permanecer cerrada, deberá presentarse certificado expedido por Hacienda o el órgano competente de la comunidad autónoma donde conste el cese de actividad.
Consecuencias del incorrecto aplazamiento del alquiler
El Real Decreto establece que aquellos que se beneficien del aplazamiento sin tener derecho al mismo, sin cumplir los requisitos, serán responsables de los daños y perjuicios y de los gastos generados por el aplazamiento, sin perjuicio de las responsabilidades legales que puedan generarse. Aunque la norma no lo dice, entendemos que si se accede al aplazamiento mediante, por ejemplo, falseamiento de datos, podría incurrirse en delito.
La negociación entre casero e inquilino del pago a plazos del alquiler como mejor solución
Nos decidamos por aplicar las medidas aprobadas, o no, lo aconsejable es remitir una comunicación formal al arrendador, asistidos por un abogado especialista, que permita iniciar una negociación. Es importante dejar constancia escrita de la imposibilidad de pagar la renta por la falta de ingresos al permanecer el negocio cerrado. Asimismo, es importante dejar igual constancia de la voluntad de alcanzar un acuerdo amistoso. No debemos escatimar intentos en un acuerdo amistoso, que siempre es preferible a un conflicto, máxime en una relación que debe durar años y ser fluida. Requisitos necesarios para que el arrendamiento transcurra satisfactoriamente para ambas partes. Pensemos que esta situación pasará, esperemos que muy pronto, y tendremos que seguir tratando asuntos con el arrendador durante la vida del contrato (pequeñas reparaciones, renegociaciones de renta o incluso renovación del contrato de arrendamiento). No debemos comprometer la buena relación con el arrendador por querer ir deprisa o guiarnos por la ansiedad de estos difíciles momentos.
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