¿No sabes qué hacer con un inquilino que no te paga el alquiler del local comercial?, ¿cómo y cuándo puedes desahuciarlo?, Todos los detalles los explica en el artículo de hoy el abogado Kenari Orbe Etxaniz, experto en derecho del arrendamiento.
Alquiler del local comercial, ¿puedo desahuciar a un inquilino que no paga la renta?
La respuesta es sí, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, prevé diversos escenarios en los que el propietario podrá proceder al desalojo del inquilino o arrendatario de un local.
Y, efectivamente, el desahucio por impago de rentas de alquiler es uno de los supuestos recogidos por el legislador.
En este sentido, la norma, en su artículo 35 nos remite a los supuestos previstos para la resolución de arrendamientos de viviendas regulados en el artículo 27, concretamente a lo dispuesto en el apartado segundo del citado precepto. Y, de esta remisión se desprende que la norma permite dar por terminado el contrato cuando el inquilino deja de pagar la renta del local.
Dicho esto, ante la tesitura planteada, y una vez fracasada la resolución “amistosa” de la cuestión, véase la remisión del correspondiente burofax requiriendo el abono de las cantidades adeudadas, el propietario goza de la posibilidad de acudir a la vía judicial, donde se nos plantean diversas cuestiones a analizar.
¿Puedo desahuciar a un inquilino que no paga el alquiler del local comercial en plazo?
Cabe destacar que la falta de pago de una sola mensualidad es causa suficiente para promover la resolución del contrato de alquiler, incluso si el inquilino paga fuera de plazo, una vez interpuesta la demanda.
Para este tipo de supuestos, la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil llevada a cabo mediante la Ley 5/2018 de 11 de junio, introdujo la figura del popularmente conocido como “desahucio express”.
Más allá de esta popularizada denominación comercial, la reforma indicada no es sino un intento de agilizar los trámites del procedimiento de desahucio.
De esta forma, llegado el caso, y siempre con la preceptiva intervención de abogado y procurador, deberá presentarse la correspondiente demanda de desahucio, siendo posible también, la inclusión de la reclamación de las mensualidades adeudadas junto a ella (art 437.4 LEC).
Esta demanda deberá ir acompañada del contrato de arrendamiento del local, sin necesidad de aportar el título de propiedad, pues no es necesario probar la condición de propietario en este tipo de procedimientos, siendo únicamente preceptivo probar la condición de arrendador.
Kenari Orbe Etxaniz, abogado experto en Derecho del Arrendamiento.
Esta demanda deberá ir acompañada del contrato de arrendamiento del local, sin necesidad de aportar el título de propiedad, pues no es necesario probar la condición de propietario en este tipo de procedimientos, siendo únicamente preceptivo probar la condición de arrendador.
Planteada la demanda, el Juzgado, tras recibir la misma, dictará un decreto en el que se indicará la posibilidad de hacer efectiva la enervación, figura a la que nos referiremos más adelante, dejará señalada la fecha de un hipotético juicio para el caso de que se oponga el inquilino, y fijará una fecha para la ejecución del lanzamiento (desahucio). Este decreto se notificará al inquilino, para que abone las cantidades adeudadas, abandone el local, o formule oposición a la demanda, y todo ello, en un plazo máximo de 10 días.
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Realizada la notificación del decreto a la parte demandada, caben los siguientes escenarios posibles:
1º.- El inquilino no hace nada. En este supuesto, será lanzado (desahuciado) judicialmente en la fecha que conste señalada en el Decreto.
2º.- El inquilino paga la totalidad de las cantidades adeudadas en el plazo de 10 días y podría continuar ocupando el local. Esta situación se denomina “enervar el desahucio” y sólo puede hacerlo una sola vez mientras el contrato siga vigente. Es decir, esta figura faculta al arrendatario a evitar la resolución del contrato de arrendamiento abonando las cantidades adeudadas, si bien se trata de un mecanismo accionable una sola vez, pues de volver a incurrir en un incumplimiento de la obligación de abonar las correspondientes mensualidades, no habría lugar a enervar nuevamente el desahucio.
3º.- El inquilino paga las rentas adeudadas y entrega la posesión del inmueble, dando por resuelto el contrato.
4º.- El inquilino entrega el inmueble, pero no pagar las rentas adeudadas. en este caso el procedimiento de desahucio finaliza, aunque continuará respecto de la reclamación de las rentas.
5º.- El inquilino se opone al desahucio. Debemos recordar que la contestación a la demanda de desahucio también requiere de la preceptiva intervención de abogado y procurador, por lo que el inquilino podrá solicitar la designación de oficio en los 3 primeros días desde que reciba el Decreto, lo que conllevaría la suspensión de los plazos hasta la efectiva designación. Así, formulada oposición a la demanda, se celebrará el correspondiente juicio en la fecha señalada y habrá que esperar al sentido de la correspondiente sentencia.
A partir de lo expuesto, podemos observar como el legislador ha tratado de articular un procedimiento flexible y ágil con la finalidad de evitar esperas tediosas y procedimientos eternos en los que el desgaste económico y psicológico de las partes puede llegar a ser notable.
Sin embargo, más allá del idílico marco teórico de la norma, la realidad nos indica que esta agilidad y sencillez no es tal y como se plantea pues, principalmente la carga de trabajo de los juzgados lleva habitualmente a la dilación del procedimiento. Y es que, dependerá de cada juzgado y de sus circunstancias, el tiempo en que se adopte el decreto de admisión de la demanda y señalamiento de juicio y lanzamiento, el momento en que se produzca la efectiva notificación del decreto a la parte demandada, el traslado de la contestación a la demanda si la hubiera, la fecha en que se señale la celebración de juicio…etc. Y todo ello, desemboca en una inevitable ralentización del procedimiento, que dificulta la posibilidad de ofrecer plazos concretos para la efectiva resolución del procedimiento, y que, por otra parte, tan demandados son por los afectados por este.
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