Incumplimiento de contrato de arras por causa de fuerza mayor 

Incumplimiento de contrato de arras por causa de fuerza mayor 

¿Qué se considera una causa de fuerza mayor y en qué casos se puede incumplir el contrato de arras? Tipos de contratos de arras. Requisitos para desistir un contrato de arras por causa de fuerza mayor. ¿Qué hacer si hay un incumplimiento de este tipo de contrato? En esta ocasión, el abogado Ernesto Badía Cambra, especialista en Derecho de la Contratación nos aclara todas las dudas a continuación.

¿Qué se considera una causa de fuerza mayor?

Una causa de fuerza mayor es una circunstancia imprevisible e inevitable que altera las condiciones de una obligación. Se define como un suceso extraordinario, que no puede preverse o que, incluso previsto, es imposible de evitar aun aplicando la mayor diligencia. Entre los supuestos que se definen como causa mayor encontramos: la caída de un rayo, la explosión de un volcán, una inundación, un huracán y situaciones catastróficas semejantes.

El sujeto afectado por la causa de fuerza mayor se verá eximido de cumplir con las obligaciones contraídas, tal y como prevé el artículo 1.105 del Código Civil: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

Es ilustrativo señalar que nuestros tribunales calificaron la pandemia del Covid-19 como una causa de fuerza mayor al ser un suceso imprevisible e inevitable.

Nos podemos ver en la situación de que además de incumplir el contrato principal la otra parte no cumpla con las obligaciones dimanantes del contrato de arras.

Ernesto Badía Cambra, abogado especialista en Derecho de la Contratación.

Por ejemplo:

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (SAP Barcelona 266/2022 de 1 de junio de 2022) condenó a una residencia de estudiantes a devolver las cantidades pagadas durante los meses de pandemia al concluir que era una causa de fuerza mayor que eximía al estudiante de la obligación de pagar los servicios prestados por la residencia.

En resumen, la doctrina define la fuerza mayor como un acontecimiento surgido a posteriori que hace inútil todo esfuerzo diligente puesto en la consecución de lo contratado y que en dicho acontecimiento, debe concurrir como nota determinante la cualidad de ajenidad, en el sentido que ha de ser de todo independiente de quien lo alega. 

¿En qué casos se puede incumplir el contrato de arras?

Debemos partir de que el contrato de arras supone la entrega consensuada de una determinada cantidad de dinero -u otra cosa fungible- (conocida como señal), a los efectos de confirmar la celebración de un contrato principal, asegurar su cumplimiento, o conceder la facultad de desistir del mismo. La función que cumplan las arras será la que los contratantes hayan querido darle en cada contrato.

 Tipos de contratos de arras:

  • Arras confirmatorias: Son aquéllas que marcan el momento de la perfección del contrato, facilitando su prueba. En este supuesto las arras constituyen un anticipo o pago de parte del precio.
  • Arras penales: están vinculadas al incumplimiento del contrato, consecuentemente tienen como objetivo el de sancionar el incumplimiento del contrato principal. Estas arras se prevén en sustitución de la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento.
  • Arras penitenciales: permite a ambas partes desistir libremente del contrato. Esta modalidad se prevé en el artículo 1.454 del Código Civil. En caso de arras penitenciales el comprador que quiera desistir de la compraventa se aquieta a perder las arras pagadas. Mientras que el vendedor que quiera desistir voluntariamente se verá obligado a devolverlas por duplicado.

En resumen, el contrato de arras es aquel negocio jurídico que opera como un pacto accesorio de otro contrato principal. Este pacto podrá tener la función de confirmar la existencia del contrato principal, garantizar el cumplimiento de la obligación principal o permitir desistir libremente del contrato principal. Es una figura jurídica que aparece muy habitualmente en los contratos de compraventa, aunque también puede verse en otro tipo de contratos.

Se incumplirá el contrato de arras cuando no se entregue la señal, o cuando el contratante que haya incumplido con el contrato principal se niegue a devolverlas por duplicado o a perderlas. 

Requisitos para desistir un contrato de arras por causa de fuerza mayor

Para poder desistir de un contrato de arras por fuerza mayor debemos encontrarnos ante un supuesto imprevisible e inevitable, por el que sea objetivamente imposible cumplir con lo estipulado en el contrato.

Como hemos mencionado, la causa de fuerza mayor exime del cumplimiento de las obligaciones, siempre que en la causa alegada concurran las siguientes características:  

  1. Ser inevitable: no se puede evitar que el hecho ocurra y que tenga consecuencias.
  2. Ser imprevisible:  debe ser superior a todo control y previsión.
  3. Ser extraordinaria: debe ser extraordinario y ajeno al sujeto que lo alega, sin que pueda intervenir su voluntad y con ausencia de toda culpa.
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¿Qué hacer si hay un incumplimiento de contrato de arras por causa de fuerza mayor?

Nos podemos ver en la situación de que además de incumplir el contrato principal la otra parte no cumpla con las obligaciones dimanantes del contrato de arras.

Por ejemplo:

El vendedor además de incumplir con el contrato de compraventa negándose a la entrega del bien, se niega a la devolución del doble de las arras que recibió, alegando que la imposibilidad de la compraventa por la existencia de una causa de fuerza mayor.

Ante un incumplimiento de lo pactado en contrato, recomendamos intentar llegar a una solución extrajudicial. Para ello podemos requerir a la otra parte a través de un burofax para que cumpla con sus obligaciones. En el caso de que se mantenga el incumplimiento del contrato de arras, nos veremos obligados a acudir a la vía judicial donde la parte que se haya visto afectada por la fuerza mayor deberá presentar prueba suficiente que acredite la inevitabilidad e imprevisibilidad de la causa. 

Sentencias sobre el incumplimiento del contrato de arras

Para finalizar, adjuntamos dos sentencias sobre el incumplimiento del contrato de arras en supuestos en los que se alegó la existencia de fuerza mayor.

  1. En el primer caso, los compradores solicitaban la resolución del contrato de arras por fuerza mayor, solicitando que se condenase a los vendedores a la devolución de las arras entregadas (cantidad que ascendía a los 72.000 €).  El tribunal consideró que el fallecimiento de la hija de los compradores no era una causa de fuerza mayor, ya que este luctuoso hecho no reúne el requisito de imprevisibilidad. La sentencia no acoge las pretensiones de los compradores, entiende que el incumplimiento del contrato no está justificado por una causa de fuerza mayor, por lo que no condena a la devolución de las arras perdiendo los compradores la cantidad entregada. Sentencia 77/2020 de la Audiencia Provincial de Madrid, de 12 de febrero de 2020.
  2. En este supuesto, el comprador entregó 30.000 € como arras penitenciales para la compra de una finca. El vendedor se comprometió a entregar la finca libre de cargas, pero en el momento de formalizar la venta, declaró que la finca estaba arrendada ofreciendo la posibilidad de resolver el contrato, devolviendo las arras. El comprador se negó alegando la existencia de desistimiento del vendedor por lo que este inexcusablemente debía devolverle las arras por duplicado. La sentencia considera que el incumplimiento es imputable a la parte vendedora -no concurriendo fuerza mayor- y condena a la devolución del doble de las arras entregadas (60.000 €). Sentencia 889/2016 de la Audiencia Provincial de Barcelona., de 15 de Julio de 2020.

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Autor/a de la publicación
Ernesto Badía Cambra

Ernesto Badía Cambra

Abogado especializado en Derecho de la Contratación. El análisis de su trayectoria judicial le ha situado en el Ranking de los mejores abogados de derecho de la contratación elaborado por Emérita Legal de forma objetiva; en base a la experiencia acumulada y los resultados obtenidos en los casos analizados.

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