Incumplimiento de contrato de alquiler: ¿Cuáles son las obligaciones de un contrato de alquiler? Tipos de incumplimientos de contrato de alquiler. ¿Qué hago si mi inquilino incumple el contrato de alquiler? ¿Puedo rescindir el contrato de alquiler antes de que finalice? El abogado Antonio Rodríguez Bernal. experto en Derecho de la Contratación, responde a estas preguntas.
Introducción
Para comprender el contrato de alquiler nos tenemos que remitir al artículo 1543 del Código Civil que define el contrato de alquiler como aquél mediante el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
Por lo que se refiere al alquiler de fincas urbanas, el mismo se encuentra regulado en la Ley 29/1994, de 29 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que distingue entre alquileres de viviendas y alquiler de fincas urbanas para uso distinto de viviendas.
¿Qué se considera como arrendamiento de vivienda?
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por tanto, no se considerará alquiler de vivienda aquel que recaiga sobre una edificación habitable, pero que tenga un uso distinto del anterior.
Respecto al arrendamiento para uso distintos de vivienda, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
Regulación según el tipo de alquiler
Según estemos ante un alquiler de vivienda o ante un alquiler para uso distinto la regulación será diferente. En el primero de los casos (vivienda) se aplica con carácter imperativo la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en el segundo (uso distinto) rige en primer lugar la voluntad de las partes, después la citada Ley y en último lugar el Código Civil. Lo anterior quiere decir que en un contrato de arrendamiento de vivienda los pactos que alcancen las partes firmantes no pueden desconocer lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos y en caso de que así sea, dichas estipulaciones se considerarán nulas de pleno Derecho y se tendrán por no incorporadas al contrato.
¿Cuáles son las obligaciones de un contrato de alquiler?
Las obligaciones serán distintas según hablemos de arrendador o arrendatario, pudiendo resumirse de la siguiente manera:
El arrendador está obligado a:
- Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
- Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
- Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Por su parte, el arrendatario está obligado a:
- Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
- Usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
Obligaciones tanto de arrendador como arrendatario
Cuando hablamos de arrendamiento de vivienda, los artículos 21 a 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establecen una serie de obligaciones para arrendador y arrendatario que pueden resumirse de la siguiente manera:
- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
- A soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, si bien puede exigir una reducción proporcional de la renta o la indemnización de daños y perjuicios que las obras le supongan.
- El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda, y en ningún caso podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
- En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma.
Tipos de incumplimientos de contrato de alquiler
Según el tipo de alquiler ante el que nos encontremos los incumplimientos pueden ser de diversa índole, siendo el más habitual por parte del arrendatario el impago de la renta acordada y por parte del arrendador no mantener la cosa objeto de arriendo en el estado adecuado para su uso y disfrute.
En arrendamientos de vivienda, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento de las siguientes obligaciones será causa de resolución del contrato:
Obligaciones del arrendatario:
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión inconsentida.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
Obligaciones del arrendador:
- La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 (necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido).
- La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Contacta con el abogado
¿Qué hago si mi inquilino incumple el contrato de alquiler?
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. Además, en cualquier de las decisiones que se adopte (cumplimiento o resolución) se podrá reclamar la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
En caso de falta de pago de la renta por parte del inquilino, el propietario podrá promover un procedimiento de desahucio en el que además de la resolución del contrato se le reclamarán las rentas adeudadas en ese momento, así como las que se devenguen durante el procedimiento judicial y hasta el acto efectivo del lanzamiento. El lanzamiento es el momento en el que se fuerza al inquilino a abandonar la vivienda, en caso de que éste no lo haga de modo voluntario.
Procedimiento de desahucio por no pagar el alquiler
El procedimiento de desahucio por falta de pago es un procedimiento más ágil en el que se limitan verdaderamente las posibilidades de defensa por parte del inquilino ya que tan solo podrá alegar (oponer como argumento de defensa) las circunstancias relativas al pago o la enervación. La enervación es la posibilidad que se da al inquilino de dejar sin efecto el procedimiento judicial abonando las rentas adeudadas y las costas judiciales.
Para que se pueda ejercitar esta potestad por parte del arrendatario es preciso que no haya sido requerido previamente de pago por el arrendador, ya en caso de existir este requerimiento no será posible enervar la acción. Además, la facultad de enervación solo se permite una vez por lo que, si una vez enervada la acción el inquilino vuelve de dejar de abonar y a su vez el propietario vuelve a presentar nueva demanda de desahucio, no asistirá al inquilino una nueva posibilidad de enervar. Por lo que las posibilidades de defensa del inquilino ante este impago serán prácticamente nulas.
¿Cuándo finaliza el procedimiento de desahucio?
El procedimiento de desahucio finaliza una vez tiene lugar el lanzamiento de la vivienda, momento en que el propietario recupera la posesión de la misma, debiendo en ese momento verificar el estado en que la misma se encuentra y en caso de tener defectos derivados de un mal uso, cuantificar los mismos y proceder a su reclamación o en su caso compensarlos con la fianza constituida al formalizar el contrato de arrendamiento.
¿Puedo rescindir el contrato de alquiler antes de que finalice?
En arrendamientos de vivienda, el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece unos plazos mínimos de duración que deben ser respetados en caso de que así lo desee el inquilino (en arrendamientos para “uso distinto” debe estarse a lo pactado por las partes).
En concreto, dicho precepto establece que, aunque la duración del contrato sea la libremente pactada por las partes,
“este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.
Ahora bien, teniendo en cuenta lo anterior, la Ley contempla la posibilidad de las partes de desvincularse anticipadamente del contrato.
Rescisión de contrato por parte del arrendatario
En el caso del arrendatario, podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
En el caso de desistimiento del arrendatario, las partes podrán pactar en el contrato que en dicho supuesto se deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Rescisión de contrato por parte del arrendador
En el caso del arrendador, las posibilidades de desvincularse anticipadamente del contrato son más complicadas. El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que tiene que haber transcurrido al menos un año de duración del contrato, requiriéndose además:
que el arrendador sea persona física, por lo que esta potestad se rechaza para arrendadores personas jurídicas. Por último, es necesario que el propietario haya hecho constar expresamente en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. En todo caso, el propietario deberá estar en disposición de poder demostrar la necesidad alegada.
¿Deseas contactar con el abogado experto en Derecho de la Contratación, Antonio Rodríguez Bernal? Solicitar llamada.
Quizás también te interese: