¿Qué hago si el inquilino no paga la renta del alquiler del local?

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¿El inquilino no paga la renta del alquiler y no sabes qué puedes hacer?, ¿sabes en qué consiste el principio rebus sic stantibus?, ¿cuánto se puede subir la renta del alquiler? El abogado experto en Derecho del arrendamiento Kenari Orbe Etxaniz, nos lo cuenta todo sobre esta situación.

¿Cuáles son los derechos y obligaciones en caso de traspaso del local de negocio?

Actualmente, el traspaso se regula en el art. 32 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), como una facultad del arrendatario de ceder el contrato de arrendamiento a un tercero (que se va a subrogar en sus derechos y obligaciones) sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

¿Cuáles son los derechos del arrendador?

En caso de que esto ocurra, el arrendador tiene derecho a un incremento del 20% de la renta (art. 32.2 LAU). 

Por su parte, el arrendatario queda obligado a notificar al arrendador de forma fehaciente la cesión, en el plazo de un mes desde que esta se hubiera concertado (art. 32.4 LAU).

Si el arrendatario no cumple con este requisito, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento (art. 35 LAU).

Todo ello para el caso de que el arrendamiento del local sea posterior al 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU 29/1994).

¿Cómo se regulan los traspasos que tuvieron lugar antes del 1 de enero de 1995?

Si fuera anterior, el traspaso se regula por la LAU de 1964, con las siguientes particularidades:

  • Sería necesario el consentimiento del arrendador (art. 32.4 LAU 1964), quien además ostenta derecho de tanteo y retracto  (arts. 35 y 36).
  • Asimismo, el arrendador tendría derecho a recibir una parte del precio del traspaso (10%, 20% o 30%) si no ha ejercitado derecho de tanteo o retracto (art. 39).
  • Finalmente, el aumento de la renta al que tendría derecho el arrendador sería de un 15% en vez de un 20% (art. 42).

¿Cuáles son los derechos y obligaciones del inquilino?

Sin perjuicio de los pactos concretos plasmados en el contrato de arrendamiento que pudiera contener otros, los derechos y obligaciones básicas del arrendatario son:

1. Pago de la renta en el plazo convenido, usar el local según el uso pactado y pagar los gastos de escritura del contrato (art. 1555 CC).

2. Conservación, mejora y obras del arrendamiento (art. 30 LAU):

  • Realizar las reparaciones necesarias para la conservación del local si le fueran imputables, así como las pequeñas reparaciones por el uso ordinario (arts. 21 LAU y 1563 CC)
  • Soportar las obras de conservación que no puedan diferirse de manera razonable hasta la conclusión del arrendamiento, con una necesaria disminución proporcional de la renta si la obra dura más de 20 días (art. 21.2). También deberá soportar las obras de mejora necesarias, con igual derecho a reducción proporcional de la renta e indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar (art. 22). 
  • Requerir el consentimiento del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuración del local (art. 23) 
  •  Dar a conocer al arrendador la necesidad de reparaciones que sean a cargo de este último, pudiendo realizar las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, previa comunicación al arrendador y exigiéndole de inmediato el importe sufragado (art. 21.3).
  •  Posibilidad de suspender o desistir del contrato en caso de que las obras de conservación o acordadas por autoridad competente hagan inutilizable el local (art. 26)

3. Derecho de adquisición preferente (art. 31):

Posibilidad de ejercer derecho de tanteo o retracto en los términos recogidos en el art. 25 LAU, con preferencia sobre cualquier otro derecho similar. 

4. Derecho a subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de consentimiento del arrendador (art. 32).

5. Derecho a indemnización (art. 34):

En caso de que se extinga, por el transcurso del término convencional, el arrendamiento de una finca que durante los últimos 5 años haya venido ejerciendo actividad comercial de venta al público.

Será necesario que el arrendatario haya manifestado al menos 4 meses antes de la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más y por una renta de mercado (la que acuerden las partes y, en defecto de acuerdo, la que determine el árbitro designado por ellas).

¿Cuál es la duración máxima del contrato de alquiler de un local?

La Ley de Arrendamientos Urbanos nada dice al respecto de la duración de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, por lo que queda sometido a la libre voluntad de las partes. No obstante, habrá que estar al régimen supletorio del Código Civil, según el cual el contrato de arrendamiento debe formalizarse para tiempo determinado (art. 1543 CC).

En caso de que el contrato no estipule un plazo concreto, se entenderá que su duración es anual (art. 1581 CC).

¿En qué momento se puede producir el desahucio?

La llegada a término del plazo convenido es causa justificativa del desahucio (art. 1569.1ª CC). No obstante, si a la llegada de la fecha de vencimiento del contrato, el arrendatario permanece 15 días en el local con el conocimiento del arrendador y sin que haya existido requerimiento por su parte, se dará tácita reconducción por el plazo de 1 año, 1 mes o 1 día más (art. 1566 CC).

El desahucio por impago se sustanciará en el Juzgado de Primera Instancia donde esté ubicado el bien inmueble, por lo que la duración variará en función de la congestión que tenga cada tribunal; es decir, no hay un plazo establecido.

Kenari Orbe Etxaniz, experto en Derecho del arrendamiento.

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¿Puedo subir la renta del alquiler de mi local comercial?

Es posible aumentar la renta estipulada libremente en cualquier momento, si esa es la voluntad de las partes, o cuando llega a término el plazo pactado y se manifiesta la intención de prorrogar el contrato de arrendamiento por ambas partes, sin perjuicio de que el propio contrato pueda contener entre sus cláusulas una dedicada a la actualización de la renta conforme se cumplen determinados plazos (lo habitual es que se haga de año en año). 

¿Se puede subir la renta del alquiler por mejoras en el local?

Así mismo, y dejando al margen el ya mencionado incremento del 20% en caso de cesión del local comercial, la LAU prevé en su artículo 19 la elevación de renta por mejoras, aplicable a los arrendamientos de uso distinto a la vivienda en virtud del artículo 30 LAU.

Dicho precepto recoge la posibilidad de que el arrendador eleve la renta anual cuando haya realizado obras de mejora, transcurridos 5 años de duración del contrato (7 en caso de arrendador persona jurídica), en la suma resultante de aplicar al capital invertido en la mejora (descontando las subvenciones públicas), el tipo de interés legal del dinero en el momento de terminación de las obras, incrementado en 3 puntos y sin exceder el aumento del 20% de la renta vigente. 

¿Cuánto puedo subir la renta del alquiler de un local comercial?

Como regla general, la determinación de la renta del arrendamiento del local comercial o su incremento queda al arbitrio de las partes, por lo que estas podrán subir el alquiler sin un límite preestablecido.

¿Cuánto puedo subir el alquiler del local en caso de subarrendamiento parcial?

Sin embargo, en virtud del artículo 32.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si se produce un subarriendo parcial, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta en un 10% como mínimo.

¿Cuánto puedo subir la renta en caso de que se produzca un subarrendamiento total?

Si se cede el contrato o se subarrienda la finca en su totalidad, según el citado precepto, el arrendador tendrá derecho a un incremento del 20% de la renta como mínimo.

¿Tengo que esperar a que finalice el contrato para subir la renta del alquiler de mi local?

El incremento de la renta del local comercial puede realizarse en 2 supuestos:

  • Una vez finalizada la duración del contrato de arrendamiento:

El tiempo de duración del arrendamiento se estipula ab initio por el arrendador y el arrendatario, con un precio concreto. Vencido dicho plazo de duración, ambas partes podrán hacer un nuevo contrato o una prórroga del mismo, estableciendo una renta más alta o más baja.

  • Por pacto entre las partes:

Durante la vigencia del contrato, ambas partes, por su autonomía de la voluntad podrán pactar un incremento en la renta del contrato. Igualmente, si la duración del contrato es superior a un año, ambas partes podrán insertar una cláusula en virtud de la cual se actualice periódicamente la renta a abonar.

Generalmente, los incrementos suelen hacerse conforme a la subida del IPC anual (que es el índice más utilizado), subiendo la renta una vez se haya cumplido el año de duración.

Para ello, el arrendador deberá notificar expresamente al arrendatario la subida de la renta y el porcentaje de alteración que ha aplicado. En ese caso, podrá exigir la mensualidad actualizada, el mes siguiente a la comunicación al inquilino de la cantidad actualizada.

¿Puedo desahuciar al inquilino por impago de la renta del alquiler?

¿Dónde se regula el desahucio?

El desahucio por impago de la renta es una causa de resolución prevista en el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin perjuicio de lo estipulado en los artículos 1.124 y 1.569 del Código Civil.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece un régimen jurídico idéntico para desahucios de arrendamientos de vivienda y uso distinto de vivienda (local comercial) en caso de impago, en virtud del artículo 35 de la misma.

¿Cuándo se considera que existe impago por parte del inquilino?

Además, conviene matizar que existe un impago, desde que expira el plazo para pagar estipulado en el contrato de arrendamiento y el arrendatario no efectúa dicho pago. Es por ello, que la situación de impago se constituye, no una vez transcurrida la mensualidad a abonar, sino desde que vence el plazo pactado para realizar el pago.

Por lo tanto, pasado ese plazo, el arrendador se hallará legitimado para ejercitar la acción de desahucio por impago,  aunque el inquilino podría enervar el desahucio, mediante el pago de las cantidades adeudadas.

¿En qué consiste el principio de rebus sic stantibus?

No obstante, dada la situación de emergencia sanitaria que atraviesa nuestro país, muchos comerciantes han cesado o disminuido notoriamente su actividad comercial, por lo que varios tribunales están aplicando el principio rebus sic stantibus.

La doctrina rebus sic stantibus se erige como un principio que puede ser invocado ante los tribunales, con el objetivo de modificar las estipulaciones contractuales, si sobrevenidamente acontece un hecho imprevisible para las partes, de tal alcance que altere la base objetiva del negocio y genere un desequilibrio económico importante para una de las ellas.

A modo de ejemplo…

1. Sentencia 1/2021 del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona

La Sentencia 1/2021 del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona, acordó una rebaja del 50% de la renta mensual a pagar, estableciendo que:

“La petición que realiza la actora (reducir un 50% el importe del alquiler) es justa y equitativa porque si abona el 50% de la renta, está asumiendo unas pérdidas en su negocio superiores a este 50%”. 

2. Sentencia 256/2020 de 25 de junio de 2020, del Juzgado de Primera Instancia n°1 de Valencia

También es de destacar que la Sentencia 256/2020 de 25 de junio de 2020, del Juzgado de Primera Instancia n°1 de Valencia, recoge que:

“Resulta notorio que la crisis derivada de la actual pandemia no era previsible. Igualmente, se ha producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de la parte actora”. 

3. Auto 447/2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid

Igualmente, el Auto 447/2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, estimó las medidas cautelares instadas por una discoteca, cuyo negocio fue cesado por la emergencia sanitaria hasta la fecha de hoy.

Dicho auto, acordó una reducción del 50% de la renta mensual para cuando reabra la sala, y la suspensión íntegra del abono de las mensualidades, durante todo el tiempo que la discoteca estuviera cerrada.

¿Quién puede acogerse al principio rebus sic stantibus?

Dicho lo anterior, hay que precisar que el principio rebus sic stantibus atenta contra la seguridad jurídica en las relaciones contractuales (pacta sunt servanda), por lo que su apreciación y aplicación no se hará de manera generalizada, sino que los Tribunales analizarán caso por caso su procedencia, motivando sus resoluciones y ponderando todas las circunstancias.

¿Cuánto cuesta echar a un inquilino que no paga?

Para iniciar un procedimiento ante los tribunales mediante demanda de desahucio por impago, es necesaria la asistencia y representación de abogado y procurador.

¿Cómo se establecen los honorarios?

Mientras que los honorarios del procurador vienen estipulados en el Real Decreto 1373/2003 (dependiendo estos de las actuaciones que tenga que realizar, la cuantía reclamada…), en la actualidad existe libertad de honorarios para el caso de los abogados, pudiendo cobrar el profesional legal lo que estime oportuno.

¿Qué factores influyen en la cuantía a pagar?

De este modo, no resulta posible establecer un coste concreto de abogado y procurador para el procedimiento de desahucio por impago, sino que dependerá de la complejidad del asunto, las cuantías reclamadas…

¿Compensa el Juicio verbal?

Si bien, debe tenerse en cuenta que el desahucio por impago se sustancia a través del llamado Juicio verbal (tal y como establece el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que por ser más rápido y contar con menos trámites que el juicio ordinario, habitualmente es más económico. 

¿Cuánto tiempo puedo tardar en echar a un inquilino que no paga la renta del alquiler?

El desahucio por impago se sustanciará en el Juzgado de Primera Instancia donde esté ubicado el bien inmueble, por lo que la duración variará en función de la congestión que tenga cada tribunal; es decir, no hay un plazo establecido.

¿Cómo se lleva a cabo el proceso de desahucio por impago?

Una vez interpuesta la demanda de desahucio por impago, se admitirá a trámite y con ello el Juzgado fijará una fecha para la vista.

El decreto de admisión a trámite se notifica al inquilino en el piso que está poseyendo.

En caso de que no reciba la notificación, esta se realiza por edictos, es decir, se publica en el boletín oficial y se da por notificado al inquilino, lo que demoraría aún más el procedimiento.

Una vez este ha recogido la demanda, o se ha notificado por edictos, el inquilino tiene un plazo de 10 días hábiles para oponerse a la demanda. En caso de no oponerse, el juzgado dictará decreto de archivo fijando una fecha para el lanzamiento.

¿Cuánto tiempo suelen durar los procesos de desahucio en España?

De media, el procedimiento de desahucio suele tener una duración de 6 meses en España, pero lo cierto es que no existe ninguna garantía jurídico-procesal que estipule un plazo concreto. 

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