¿Qué es la solvencia de un inquilino? ¿Qué es un estudio de insolvencia? ¿Cómo saber si un inquilino es solvente y cómo se puede demostrar esta solvencia económica para un alquiler? Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido Kenari Orbe Etxaniz, experto en Derecho del arrendamiento, que les dé respuesta.
Introducción:
Cuando se pone en alquiler un piso o local, una de los principales riesgos a los que se enfrenta el propietario es el del impago por parte del nuevo inquilino. Para minimizar todo lo posible ese riesgo, es recomendable que el arrendador trate de informarse acerca de la economía del posible arrendatario (su situación financiera y laboral actual y a futuro), para así evitar problemas y elegir un arrendador que pueda hacer frente a los gastos del alquiler. Estamos hablando aquí de investigar si el inquilino es solvente, y a continuación, explicamos como hacerlo.
¿Qué es la solvencia de un inquilino?
Una persona es solvente cuando puede hacer frente a sus obligaciones económicas, como por ejemplo, un préstamo, o en el caso que hoy nos interesa, el pago del alquiler y resto de gastos del arrendamiento. Se trata de un concepto muy útil para que el arrendador pueda decidir sobre la conveniencia de alquilar su piso o local a una u otra persona, pues nos permite conocer un poco mejor si el arrendador podrá cumplir con los pagos mensuales del alquiler, en base a sus recursos económicos actuales y futuros.
Si estamos intentando entrar a vivir en un inmueble alquilado, o queremos alquilar un local, es importante intentar garantizar a nuestro futuro arrendador que seremos capaces de hacer frente al pago de todos los gastos del alquiler.
Kenari Orbe Etxaniz, abogado especializado en Derecho del arrendamiento.
¿Qué es un estudio de insolvencia?
El estudio de solvencia es un documento que nos informará acerca de si, a futuro, el arrendatario dispondrá de la suficiente soltura económica para hacer frente al pago del alquiler. En él se analizan el historial de pagos e impagos del inquilino, así como sus finanzas presentes y futuribles, para poder saber sus ingresos, si ha sido sufrido embargos, si está en algún registro de morosos….
Se trata de un estudio que debe ser realizado por profesionales, como por ejemplo, bancos, aseguradoras o empresas especializadas en alquileres e impagos, y muchas de ellas permiten solicitarlo online. Para la mayoría de empresas, lo habitual es que tengan listo el informe en 24 horas aproximadamente.
Como la información que los expertos van a manejar en este estudio son datos personales, es indispensable contar con el consentimiento del inquilino, a fin de respetar la Ley de Protección de Datos. Sin esa autorización, no es posible llevar a cabo el estudio.
Se trata de una medida muy interesante para el arrendador, que le permite elegir adecuadamente a su nuevo inquilino y asegurar en la medida de lo posible que este podrá pagar. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que implica un coste (entre 5 y 30 euros normalmente), por lo que el arrendador deberá valorar si prefiere solicitar un estudio de insolvencia y dejar que la empresa especializada se encargue de investigar la situación del posible inquilino, o por el contrario, recabar él directamente información del arrendatario.
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¿Cómo saber si un inquilino es solvente?
Para saber si un inquilino es solvente, la primera opción es solicitarle directamente documentación que nos dé pistas sobre su capacidad económica (contrato de trabajo, nóminas…). Con ello, en muchas ocasiones ya podremos hacernos una idea bastante realista de cuál es la situación actual de las finanzas del inquilino, y cuáles son sus perspectivas económicas futuras.
Sin embargo, si queremos un análisis más detallado y profesional al respecto, lo mejor es acudir al estudio de solvencia, en el que la empresa especializada se encargará de recopilar toda la información. La desventaja de este informe, es su coste, por lo que el arrendador deberá valorar si el desembolso le merece la pena, o si es suficiente con la documentación que él mismo podría conseguir. Aun así, teniendo en cuenta que el precio de un estudio de solvencia no es especialmente alto, si a pesar de haber pedido al posible inquilino la documentación, nos quedan dudas al respecto de su situación económica o su capacidad para hacer frente al futuro alquiler, es altamente recomendable acudir al estudio de solvencia.
Otra opción, es consultar si la persona está en algún fichero de morosos. El fichero de morosos es un registro en el que se incluyen aquellas personas que hayan incurrido en algún tipo de impago, y las listas más completas actualmente en España son la de la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito (ASNEF) para personas físicas, y el Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI) para personas jurídicas. Existen multitud de empresas especializadas que, en base a la información de estos registros, elaboran un informe de morosidad, si bien, como ocurría con el estudio de solvencia, esto implicará un coste.
¿Cómo se puede demostrar solvencia económica para alquiler?
Si estamos intentando entrar a vivir en un inmueble alquilado, o queremos alquilar un local, es importante intentar garantizar a nuestro futuro arrendador que seremos capaces de hacer frente al pago de todos los gastos del alquiler.
Es decir, debemos acreditar que somos solventes, y para ello, se le puede aportar al propietario la siguiente documentación e información:
- Informe de vida laboral. Nos podrá servir para acreditar un historial de estabilidad laboral o de permanencia durante largo plazo en nuestro puesto de trabajo actual, si ese fuera el caso.
- Contrato de trabajo. Los contratos laborales temporales de menos de un año pueden generar desconfianza en el arrendador, pues busca garantías de que su nuevo inquilino podrá pagarle de una forma constante en el tiempo.
- Últimas nóminas (con tres sería suficiente). Aunque no hay un salario mínimo a percibir para poder alquilar un inmueble, las empresas especializadas suelen recomendar que el alquiler no supere el 30-45% de los ingresos netos del inquilino.
- En el caso de los autónomos, sería conveniente aportar las últimas 3 declaraciones de IRPF, así como las declaraciones trimestrales de IRPF e IVA.
- Extracto bancario que muestre cuánto dinero tenemos actualmente en la cuenta.
- Referencias. Si hemos alquilado antes otra vivienda o local, y la relación con el anterior arrendador ha sido buena, puede ser muy interesante darle su contacto al nuevo arrendador, para que nuestro anterior casero le confirme que nunca hubo ningún atraso o impago.
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