¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino? ¿Cuándo se considera que el inquilino ha incumplido el contrato de alquiler? ¿Cómo demandar un incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino? ¿Cómo echar a un inquilino por incumplimiento de contrato? ¿Qué hacer si el inquilino no quiere irse de la vivienda tras una demanda por incumplimiento de contrato? Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido al experto en Derecho de la contratación, Ernesto Badia Cambra, que les dé respuesta a continuación.
¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino?
El incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino da lugar a la resolución de pleno derecho del contrato.
Es decir, si el arrendatario incumple de forma grave sus obligaciones, el arrendador se verá legitimado para finalizar anticipadamente con el contrato de alquiler.
¿Cuándo se considera que el inquilino ha incumplido el contrato de alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge de forma expresa las siguientes obligaciones cuyo incumplimiento por parte del inquilino da lugar a la resolución del contrato de arrendamiento:
- Falta de pago del alquiler o de aquellas cantidades cuyo pago le correspondan al arrendatario, entre las que se pueden incluir los recibos de suministros, los gastos de la comunidad, etc.
- Falta de pago de la fianza.
- Subarriendo o cesión del inmueble. El subarriendo consiste en que el inquilino arrienda toda o una parte de la vivienda, sin el consentimiento expreso del propietario.
- Realización de daños u obras no consentidas en la finca.
- Llevar a cabo actividades molestas o destinar la vivienda a un fin que no sea satisfacer la necesidad habitacional del arrendatario.
Por tanto, el inquilino que realice cualquiera de las anteriores acciones estará incumpliendo el contrato de alquiler y ello permitirá al arrendador instar la resolución del contrato.
En segundo lugar, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes estipulen en el contrato otras obligaciones, distintas de las señaladas anteriormente, cuyo incumplimiento también dará lugar a la finalización del alquiler.
Por ejemplo, es habitual encontrar contratos en los que se estipula la prohibición de tener animales de compañía en el inmueble, o la obligación de que el inquilino contrate un determinado seguro del hogar. Como hemos mencionado el incumplimiento de estas obligaciones permiten al arrendador solicitar la resolución del contrato.
¿Cómo demandar un incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino?
En aquellos casos en los que el inquilino incumple de forma grave el contrato, antes de acudir a la vía judicial, recomendamos procurar una solución amistosa.
Por lo que, en primer lugar, el arrendador puede efectuar un requerimiento fehaciente a través, por ejemplo, de un burofax.
Si el arrendatario persiste en su incumplimiento, el siguiente paso consistirá en acudir a la vía judicial para conseguir el cumplimiento del contrato. Para ello, será necesario contar con los servicios de abogado y procurador que presentarán la oportuna demanda.
¿Cómo echar a un inquilino por incumplimiento de contrato?
Para conseguir que el inquilino que incumple con el contrato abandone la vivienda, se tendrá que iniciar un procedimiento judicial, dentro del orden jurisdiccional civil.
En la demanda que inicie este procedimiento, se solicitará al juez que adopte los siguientes pronunciamientos:
- Que se declare la resolución del contrato a causa del incumplimiento del inquilino.
- Que se condene al inquilino al pago de las cantidades debidas o de la indemnización por los daños causados.
- Además, se solicitará que se condene al arrendatario a dejar el inmueble libre y a disposición del arrendador y que, en el caso de que no lo haga de manera voluntaria, se le advierta de que se procederá al desalojo de la finca.
¿Qué hacer si el inquilino no quiere irse de la vivienda tras una demanda por incumplimiento de contrato?
Como hemos mencionado, en los casos en los que haya un incumplimiento del contrato de alquiler, se presentará una demanda con dos objetivos.
El primero de ellos será que se declare la existencia de un incumplimiento grave por parte del inquilino, que dé lugar a la resolución del contrato y, como segundo objetivo, que se condene, además de al pago de los perjuicios causados, a dejar la vivienda libre y a disposición del arrendatario. Por tanto, si en la demanda se solicita el desahucio de la vivienda y el juez que conoce el litigio, aprecia un incumplimiento grave del contrato, se condenará al desalojo de la vivienda.
En el caso de que, pasado el plazo para que el inquilino abandone la vivienda, este no lo haya hecho de manera voluntaria, el juzgado procederá, a través del personal del Juzgado, a lo que se conoce como lanzamiento de la vivienda que, finalmente, será entregada al arrendador.
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