Impago de alquiler: ¿Se puede desahuciar al inquilino de un local comercial por impago?, ¿cómo funciona el procedimiento de desahucio?, ¿es fácil el proceso del desahucio? Todas las respuestas a estas dudas las resuelve en el artículo de hoy la abogada Inmaculada Rodríguez De Santiago, experta en derecho del arrendamiento.
Introducción
La Ley de Arrendamientos urbanos no hace diferencias entre el desahucio de vivienda y el de un local comercial; la falta de pago de la renta es la principal causa de resolución del contrato tanto en uno como en otro caso.
Es posible resolver un contrato de arrendamiento incluso cuando se ha pagado parcialmente la renta o son reiterados los retrasos en el pago por parte del inquilino.
La causa es sencilla y obedece a un principio básico en Derecho Civil: “Pacta sunt servanda”, o lo que es lo mismo, los contratos nacen para ser cumplidos. Si hemos pactado en el contrato que nos ceden el uso del inmueble a cambio de que entre el 1-5 de cada mes paguemos la cantidad acordada, la falta de pago, el pago parcial o incluso el retraso, suponen un incumplimiento que autoriza al arrendador a solicitar la resolución.
¿Cómo funciona el procedimiento de desahucio?
Las demandas mediante las cuales el arrendador pretenda recuperar las cantidades de renta debidas y/o las de recuperación de la posesión de la finca se tramitan en juicio verbal y deben ir firmadas por abogado y procurador.
El procurador actúa en nombre del arrendador/demandante, por lo que es necesario que éste le otorgue un poder, que puede ser notarial o Apud Acta. El primero se realiza en la notaría y ronda los 50 euros; el segundo es gratis y se hace en el Juzgado.
Actualmente puede hacerse en el servicio de apoderamientos de la Sede Judicial Electrónica siempre que el otorgante (el arrendador) disponga de DNI electrónico o certificado digital.
En caso contrario, en la propia demanda se pide al Juzgado al que se dirige la demanda que señale día y hora para el apoderamiento, pero este sería el primero de una serie de retrasos que es posible evitar.
Si en el contrato de arrendamiento se ha señalado un domicilio para notificaciones, éste será el que se identificará en la demanda; en caso contrario, la demanda se comunicará en el local arrendado.
Inmaculada Rodríguez De Santiago, abogada experta en derecho del arrendamiento.
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¿En qué juzgado debe de presentarse la demanda?
La demanda debe presentarse en el Juzgado del lugar donde se encuentra el local comercial.
En ella se detallan los motivos del desahucio concretando las cantidades que el arrendatario adeuda en el momento de formular la demanda. Si el arrendador conoce la situación financiera del inquilino y considera improbable la recuperación de las rentas debidas, puede señalar en la demanda la condonación total o parcial de las mismas para el caso de que el inquilino abandone el inmueble en un determinado plazo.
La cuantía de la demanda cuando sólo se pretende el desahucio será una anualidad de renta.
Cuando el arrendador pretenda lanzar al arrendatario y además recuperar las rentas, la cuantía de la demanda será la cantidad efectivamente debida, siempre que esta sea de mayor valor que una anualidad de renta.
No es preciso acompañar la escritura de propiedad del local arrendado, pero conviene aportar el contrato de arrendamiento del local.
En el caso de que el contrato sea verbal, podemos aportar cualquier otra prueba de su existencia, como los ingresos periódicos de la renta. La prueba del pago debe aportarla el arrendatario.
¿Qué ocurre si la demanda reúne los requisitos exigidos?
Si la demanda reúne los requisitos exigidos, será admitida mediante Decreto del letrado de la Administración de Justicia, que dará traslado de ella al demandado para que la conteste en el plazo de 10 días hábiles.
El LAJ señalará la vista y requerirá al arrendatario para que en el plazo señalado, desaloje el inmueble, pague al actor, enerve el desahucio o formule oposición. Los motivos de oposición están tasados y se circunscriben a la exactitud de la cantidad reclamada y la posibilidad de enervación.
Recibe el nombre de ENERVACIÓN, la posibilidad que tiene el inquilino (en una sola ocasión a lo largo de la vida del contrato) de pagar lo debido y evitar el desahucio.
El arrendatario puede pagar al arrendador las cantidades adeudadas y si éste no quisiera admitírselas, consignar en el Juzgado o en un notario. Debe pagar tanto las rentas debidas como todas aquellas cantidades vencidas a las que estaba obligado.
La posibilidad de enervar el desahucio desaparece si se ha realizado requerimiento fehaciente de la deuda 30 días antes de interponer la demanda.
El envío de burofax reclamando al arrendatario las cantidades adeudadas antes de formular la demanda, evitará retrasos en la tramitación.
¿Es fácil el proceso del desahucio?
El proceso de desahucio es –a priori- sencillo y rápido, pero los principales problemas los plantea la NOTIFICACIÓN al demandado, puesto que su plazo para oponerse no empieza a contar hasta que recibe la demanda.
Si en el contrato de arrendamiento se ha señalado un domicilio para notificaciones, éste será el que se identificará en la demanda; en caso contrario, la demanda se comunicará en el local arrendado.
Cuando ambas comunicaciones resulten negativas (el arrendatario puede haber cambiado de domicilio o cerrado el local) podemos solicitar al Juzgado la averiguación domiciliaria.
Agotadas todas las posibilidades, sólo queda la citación por edictos que se publican en el tablón del Juzgado. Dados los retrasos que este tema puede producir en el proceso, es aconsejable intentar averiguar por cualquier medio el domicilio habitual del arrendatario, antes de interponer la demanda.
Mención especial requiere el caso de que el demandado sea una persona jurídica. A partir de la publicación de la Ley 39/2015, las personas jurídicas están obligadas a relacionarse con la Administración por medios telemáticos, por lo que deben facilitar una dirección electrónica para recibir las notificaciones.
A partir de 2016, algunos juzgados recurrieron a este medio para comunicar las demandas. Actualmente, la norma general es hacerlo por correo certificado con acuse de recibo, puesto que la STC 47/2019 precisa que los primeros actos de comunicación (citación y emplazamiento), deben realizarse en el domicilio del destinatario y la notificación telemática vulnera el derecho a la Tutela Judicial efectiva de las sociedades.
¿Qué pasa si el arrendatario no contesta ni enerva el desahucio en el plazo señalado?
Notificada la demanda, si el arrendatario no contesta ni enerva el desahucio en el plazo señalado, se dicta Decreto dando por terminado el proceso y se produce el lanzamiento.
Si el inquilino decide entregar las llaves antes de la fecha de lanzamiento, el arrendador deberá valorar si las acepta o decide esperar a la fecha señalada en el Decreto; en ocasiones es preferible acudir a la finca con la comisión judicial, para que pueda levantar acta del estado de la finca.
Una vez recuperada la finca, habrá que plantear demanda de ejecución para cobrar las cantidades adeudadas en concepto de renta, hasta el momento del abandono efectivo del local arrendado.
El desahucio en tiempos de pandemia
El RDL 15/2020 de 21 de abril, con la intención de minimizar el impacto de la crisis económica provocada por la pandemia y facilitar que la actividad económica se recupere lo antes posible, señala en su artículo 1 que los arrendatarios de locales comerciales podrán solicitar del arrendador una moratoria del pago de la renta durante la duración del estado de alarma y las cuatro mensualidades siguientes, devolviendo la renta aplazada en los siguientes dos años.
Sin embargo, esto sólo es aplicable cuando el arrendador es un “gran tenedor” y únicamente afecta al 5% de los contratos de arrendamiento de locales comerciales.
¿Qué es la moratoria de pago?
En todos los demás casos, el arrendatario del local comercial “podrá pedir” una moratoria del pago, pero el arrendador no está obligado a aceptarla.
Una buena parte de los arrendadores viven de las rentas de sus inmuebles y no están en condiciones de aceptar la moratoria.
Aunque la suspensión de los lanzamientos señalada en el RDL 11/2020 y ampliada en el RDL 30/2020 sólo va dirigida a arrendamientos de vivienda, el momento actual no es el más adecuado para plantear un desahucio por falta de pago tampoco en los arrendamientos de locales comerciales, por las dificultades que se están encontrando las empresas para desarrollar con cierta normalidad su actividad.
El principio de buena fe que debe presidir siempre las relaciones contractuales hace aconsejable intentar una nueva negociación del arrendamiento existente para abordar los tiempos de pandemia.
El principio general de que los contratos nacen para ser cumplidos choca de frente con la clausula “Rebus sic stantibus”, cuya traducción del latín viene a significar “estando así las cosas”.
La expresión latina que el coronavirus ha popularizado pone de manifiesto que las condiciones pactadas en un contrato de arrendamiento pueden y deben modificarse cuando aparecen circunstancias sobrevenidas absolutamente imprevisibles para los contratantes. Y no cabe duda de que la pandemia ha sido imprevisible.
En esta línea, ya ha habido algunas resoluciones de juzgados de Primera Instancia que, a solicitud del arrendatario, han dictado medidas cautelares:
-Mediante Auto de 25 junio 2020 un Juzgado de 1ª Instancia de Valencia aplaza el 50% de la renta del alquiler a una empresa turística.
-El 7 julio el Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Benidorm suspende cautelarmente la obligación de pago de la renta de un restaurante y prohíbe a la arrendadora presentar demanda de desahucio mientras dure el proceso.
– El Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid, con fecha 25 de septiembre suspende el pago de la renta de una sala de ocio nocturno mientras la sala esté cerrada y autoriza la reducción de la renta al 50% a partir de su reapertura.
-El Auto 221/2020 de 1 de septiembre del Juzgado de 1ª Instancia nº3 de Barakaldo prohíbe al propietario ejecutar las garantías y plantear desahucio y establece un periodo de carencia durante el estado de alarma.
-El 1 de octubre el juzgado de 1ª Instancia de Getxo impidió desahuciar por impago al arrendatario de un local en un centro comercial.
Conclusión
En tiempos de pandemia, cualquier negociación que permita al arrendatario sacar su negocio adelante y al arrendador recuperar sus rentas aunque sea en plazo distinto al pactado inicialmente, será mejor que iniciar un proceso judicial.
Si las negociaciones fracasaran, aquel que las instó podría acreditar su buena fe.
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