Mi inquilino no paga el alquiler del local comercial, ¿puedo deshauciarlo?, ¿cómo?, ¿cuales son los requisitos?, ¿afecta que no pague el alquiler en plazo?, ¿qué pasos tengo que seguir?, ¿cuánto tiempo dura el proceso de desahucio?, ¿cuánto cuesta y quién paga los gastos de desahuciar a un inquilino que no paga el alquiler del local comercial?. Desahucio exprés para desahuciar a un inquilino que no paga, ¿merece la pena? Todos los las respuestas nos las da, en el artículo de hoy, el abogado Kenari Orbe Etxaniz, experto en derecho del arrendamiento.
Mi inquilino no paga el alquiler del local, ¿cómo lo puedo desahuciar?
En este artículo nos aproximaremos al desahucio de un negocio o local comercial, cuando el inquilino no paga el alquiler pactado en el contrato.
¿Puedo desahuciar a un inquilino que no paga el alquiler del local comercial?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se encarga de regular los casos en los que el arrendador puede resolver el contrato, y por tanto, desahuciar al arrendatario. Entre esos motivos, se recoge el impago de la renta por parte del inquilino, tanto para el caso del alquiler de una vivienda como para el de un local comercial (artículos 27.2.a y 35).
¿Puedo desahuciar a un inquilino que no paga el alquiler del local comercial en plazo?
Es común que en el contrato de arrendamiento se fije un plazo para pagar la renta, como por ejemplo, los 5 primeros días del mes. El arrendador no está obligado a soportar un retraso, por lo que si el inquilino no paga el alquiler en ese plazo, estará incumpliendo el contrato y se podrá acudir a su desahucio.
Se trata de un criterio mantenido de manera uniforme por nuestro Tribunal Supremo, como se observa por ejemplo en su Sentencia 755/2008, de 24 de julio, y más recientemente, en su Sentencia 180/2014, de 27 de marzo.
¿Cuál es el plazo para desahuciar a un inquilino que no paga el alquiler del local?
Desde el mismo momento en el que se produce un retraso en el pago, el arrendador ya puede requerir el desahucio del inquilino, sin que tenga que esperar un plazo mayor.
El pago de los gastos en los que haya incurrido el arrendador por el desahucio dependerá de si ha sido el vencedor del pleito o no. Si ha ganado el juicio, podrá cobrar al inquilino esos gastos, siempre que este sea solvente y en la sentencia se haya establecido expresamente la condena en costas a la parte demandada.
Kenari Orbe Etxaniz, experto en derecho del arrendamiento.
Requisitos para desahuciar a un inquilino que no paga el alquiler de un local comercial
El requisito evidente para desahuciar a un inquilino que no paga, es que se produzca el impago de una sola mensualidad o incluso de otras cantidades tales como IBI o suministros (así lo dice el Tribunal Supremo en su Sentencia 749/2015, de 30 de diciembre), o el mero retraso en el pago.
Además, en la demanda de desahucio deberá hacerse referencia a la posibilidad de enervación del inquilino, siendo causa de inadmisión no indicar nada al respecto (artículo 349.3 LEC). La enervación es una oportunidad que se le da al inquilino de pagar todas las cantidades que debe, para poner fin al juicio de desahucio y continuar con el arrendamiento. Se trata de una opción de la que el arrendatario solo podrá disfrutar una vez, y además, se puede eliminar si se requiere el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de demandar (artículo 22.4 LEC). En cualquier caso, en la demanda se deberá explicar si existe o no ese derecho a la enervación.
¿Qué pasos tengo que seguir para desahuciar a un inquilino que no paga el alquiler del local?
En primer lugar, es recomendable intentar conseguir el cobro de manera amistosa, requiriendo el pago al inquilino personalmente, a través de un medio fehaciente (por ejemplo, un burofax). Esto es importante de cara a poner fin a la posibilidad de enervación ya comentada.
Si aun así el inquilino no paga el alquiler, lo siguiente será acudir a la vía judicial, en la que se seguirán los pasos recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
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El procedimiento se iniciará mediante la presentación de demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que se encuentre el local comercial (artículo 52.1.7º LEC). El Juzgado admitirá la demanda a trámite, y tras ello el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al inquilino demandado para que, en el plazo de 10 días, pague o desaloje el local, o se oponga a la demanda, alegando que ya ha pagado en todo o en parte. Si el inquilino opta por esta última opción, se celebrará juicio, y el juez resolverá sobre la procedencia del desahucio en sentencia.
En caso de que no se oponga y tampoco pague o abandone el local, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto de desahucio sin más trámite, dando por terminado el procedimiento y desalojando al inquilino en el día y hora señalados (artículo 440.3 LEC).
¿Cuánto tiempo dura el proceso de desahucio?
La duración del procedimiento judicial de desahucio por impago puede ser variable, dependiendo de la carga de trabajo que tenga el Juzgado de Primera Instancia en el que ha recaído nuestra demanda.
Por tanto, no existe un plazo concreto preestablecido en una norma, si bien, de media su duración ronda los 6 meses en nuestro país.
¿Cuánto cuesta desahuciar a un inquilino que no paga el alquiler del local comercial?
Para plantear la demanda de desahucio por impago, es obligatoria la asistencia y representación de abogado y procurador, por lo que el coste de el procedimiento será el de ambos profesionales.
En el caso del procurador, sus honorarios se recogen en el Real Decreto 1373/2003, y varían en función de las actuaciones que tenga que realizar, la cuantía reclamada… por el contrario, en el caso de los abogados actualmente existe libertad de honorarios, por lo que este podrá cobrar lo que estime oportuno.
No es posible establecer, por tanto, un coste concreto del procedimiento, sino que dependerá de la complejidad del asunto, de las cantidades que se estén reclamando…. Si bien, debe tenerse en cuenta que el desahucio se tramita a través del conocido como juicio verbal (artículo 250.1.1º LEC), que por ser más rápido y contar con menos trámites que el juicio ordinario, habitualmente es más económico.
Mi inquilino no paga el alquiler del local, ¿quién paga los gastos del desahucio?
El pago de los gastos en los que haya incurrido el arrendador por el desahucio dependerá de si ha sido el vencedor del pleito o no. Si ha ganado el juicio, podrá cobrar al inquilino esos gastos, siempre que este sea solvente y en la sentencia se haya establecido expresamente la condena en costas a la parte demandada.
Si, por el contrario, el inquilino ha resultado vencedor, serán a cargo del arrendador los gastos de su abogado y procurador, y si hay condena en costas en su contra, también los del inquilino.
En el caso de los gastos por abogado, la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé una limitación, y el que haya sido vencido solo estará obligado a pagar lo correspondiente a un tercio de la cuantía del procedimiento, en concepto de los honorarios de este profesional (artículo 394.3 LEC).
Aunque no es habitual, cabe la posibilidad de que el juez no haga mención a la condena en costas, en cuyo caso cada uno deberá pagar sus propios gastos de abogado y procurador.
Desahucio exprés para un inquilino que no paga, ¿merece la pena?
Cuando hablamos de desahucio exprés, no es más que un término utilizado para referirse al procedimiento de desahucio por impago al que nos hemos referido hasta ahora. El motivo de esa calificación de “exprés”, es que la mayoría de desahucios se tramitan en un procedimiento ordinario (con una duración aproximada de un año), mientras que en el desahucio por impago, se sigue el ya mencionado juicio verbal (artículos 249.16º y 250.1.1º LEC), con una duración sustancialmente menor.
Además, el procedimiento es aun más ágil desde la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal, que incorporó el lanzamiento directo del inquilino si no paga o se marcha voluntariamente o si no formula oposición en 10 días (artículo 440.3 LEC).
Si bien lo más recomendable es tratar de lograr el pago de manera consensuada con el inquilino, no siempre es posible llegar a un acuerdo, y pueden originarse desencuentros entre el arrendatario y el arrendador.
En ningún caso debe procederse a actuar contra el inquilino al margen de los cauces legales explicados (cambiarle la cerradura, entrar en el local sin su permiso, cortarle los suministros…), pues lo único que se lograría con ello es una posible denuncia por su parte. Por tanto, acudir al “desahucio exprés” será la manera más rápida y efectiva para hacer valer el derecho de cobro del arrendador y dejar libre el local comercial para volver a alquilarlo.
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