Derechos del inquilino sin contrato de alquiler.

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Inquilino sin contrato: ¿cuáles son sus derechos y obligaciones?, ¿hay que rescindir el contrato de alquiler si se ha celebrado verbalmente? o ¿cómo puedo desalojar a un inquilino sin contrato?. ¿Puedo cambiarle la cerradura a un inquilino sin contrato?, ¿cuánto tiempo tiene un inquilino sin contrato para desalojar la vivienda?. Hoy, Kenari Orbe Etxaniz, nos da todas las respuestas a estas y otras dudas que nos surgen cuando nos encontramos en esta situación.

Introducción:

En este artículo vamos a hablar de lo que ocurre cuando se ha pactado con un inquilino el pago de una renta, pero esto no se ha plasmado en un contrato de alquiler por escrito. Así pues, lo primero que debe quedar claro es que no estamos exactamente ante un inquilino sin contrato, pues el contrato existe, pero se ha llevado a cabo solo de forma verbal.

¿Qué derechos tiene un inquilino sin contrato?

Para poder aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no es necesario que el contrato de arrendamiento esté formalizado por escrito. Es decir, esta Ley, con todos los derechos que prevé, es aplicable haya o no contrato por escrito.

Así pues, además del derecho a la posesión pacífica del inmueble (sin que el arrendador entre sin su permiso), que se extrae de la inviolabilidad del domicilio del artículo 18 de la Constitución, los principales derechos del inquilino son los siguientes:

  1. Derecho a un arrendamiento de al menos 5 años de duración (7 años si el arrendador es una persona jurídica), con prórrogas anuales si la duración pactada fuera inferior (art. 9 LAU).
  2. Derecho de desistimiento una vez hayan transcurrido 6 meses, previa comunicación al arrendador con al menos 30 días de antelación (art. 11 LAU).
  3. Derecho a que el arrendador realice todas las obras y reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin sufrir por ello un aumento de la renta (art. 21 LAU).
  4. Reducción de la renta si el arrendador realiza obras de mejora que le priven de parte de la vivienda, siempre que no sea posible posponerlas de forma razonable (art. 22 LAU). Así mismo, tendrá derecho a la indemnización de los gastos en los que hubiera podido incurrir con motivo de tales obras.
  5. Derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada (art. 25 LAU).
  6. Derecho a resolver el contrato en caso de que el arrendador incumpla sus obligaciones (art. 27.1 LAU).

Lo anterior, sin perjuicio de que arrendador y arrendatario hayan podido pactar otros derechos añadidos, si bien, al no contar con contrato escrito, la prueba de estos derechos puede resultar complicada.

¿Cuáles son las obligaciones de un inquilino sin contrato?

Al igual que con los derechos, un inquilino que no haya formalizado contrato por escrito tendrá las mismas obligaciones que otro que sí cuente con contrato escrito. Por ello, y sin contar aquellas que se hubieran podido pactar personalmente entre el arrendador y arrendatario (con la dificultad de prueba ya comentada), las principales obligaciones del inquilino son las siguientes:

  • Pago de la renta en el plazo convenido, y, salvo pacto en contrario, en los 7 primeros días del mes (art. 17 LAU).
  • Obligación de soportar las obras de conservación y de mejora que no puedan diferirse, y dar a conocer al arrendador las obras de conservación que sean necesarias, así como hacerse cargo de las pequeñas reparaciones que exija el uso ordinario y el desgaste de la vivienda (art. 21 y 22 LAU).
  • No realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento del arrendador (art. 23 LAU).
  • Prestación de una mensualidad de renta en concepto de fianza, dos mensualidades en caso de arrendamiento de local (art. 36 LAU).
  • Dar al inmueble el uso convenido con el arrendador.

¿Hay que rescindir el contrato de alquiler si se ha celebrado verbalmente?

El hecho de que el contrato de alquiler no se haya plasmado por escrito y que solamente se haya formalizado verbalmente no implica que no exista un contrato. Este es plenamente válido aun si solo se ha hecho de palabra, por lo que surte plenos efectos y no es necesario rescindir el contrato.

El mayor problema que plantea un contrato verbal es en cuanto a la prueba de su existencia en un posible procedimiento por desahucio y/o reclamación de cantidades impagadas, por lo que es altamente recomendable plasmar por escrito el contrato.

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¿Cómo puedo desalojar a un inquilino sin contrato?

El procedimiento a seguir para desalojar a un inquilino sin contrato sería el mismo que cuando tenemos un contrato por escrito. Se debe interponer demanda de desahucio, que habitualmente será una demanda de desahucio por impago de alquiler o finalización del plazo (el conocido como “desahucio exprés”).

Sin embargo, antes de acudir a los tribunales, es recomendable intentar el desalojo por medios extrajudiciales (requerimientos amistosos, burofax…).

Sin embargo, el problema que puede tener el desahucio de un inquilino sin contrato es respecto a la prueba, y es que es precisamente el contrato escrito el que sirve como argumento esencial de la existencia de un contrato de alquiler.

Habrá que buscar otros documentos que puedan servir para acreditar que hay un contrato de alquiler, como por ejemplo extractos bancarios en los que figure el ingreso mensual de la renta, mensajes de Whatsapp o correos electrónicos con el inquilino, contratos de suministros (agua, luz, teléfono) del piso alquilado…

¿Puedo cambiarle la cerradura a un inquilino sin contrato?

Independientemente de que el inquilino tenga o no contrato escrito, bajo ningún concepto se le debe cambiar la cerradura. Con ello nos arriesgamos a que interponga denuncia contra nosotros, por lo que ante cualquier problema con un arrendatario, primero se deberá tratar de solucionar por la vía amistosa, y si esto fuera imposible, siguiendo los procedimientos judiciales pertinentes.

¿Cuánto tiempo tiene un inquilino sin contrato para desalojar la vivienda?

Si no se ha pactado un plazo de duración del arrendamiento, mientras el arrendador y el arrendatario no manifiesten lo contrario, se entiende que el contrario se irá prorrogando anualmente, incluso tras haber transcurrido el plazo mínimo de duración. Si ya han transcurrido 5 años y el arrendador no desea continuar el contrato de alquiler, deberá preavisar con al menos 4 meses de antelación, pues si no se irá prorrogando anualmente (art. 10 LAU).

Ante un incumplimiento por parte del inquilino, la LAU otorga la facultad de rescindir el contrato. En este caso, en primer lugar sería interesante intentar requerir al inquilino por escrito, advirtiéndole de que en caso de que se mantuviera su incumplimiento, se va a rescindir el contrato y deberá abandonar el inmueble.

Si aun así no logramos el cumplimiento ni el desalojo, deberemos acudir al procedimiento de desahucio. Una vez presentada la demanda, esta se admitirá y el juzgado requerirá al inquilino para que, en el plazo de 10 días, pague, desaloje el inmueble o formule oposición a la demanda. Si formula oposición, se celebrará una vista, y habrá que esperar a que el juez dicte resolución (y que esta sea favorable a nuestra demanda) para desalojar al inquilino.

Por el contrario, si no formula oposición, el requerimiento del juzgado habrá fijado el día y la hora exacta en la que se procederá a desalojar al inquilino (art. 440.3 Ley de Enjuiciamiento Civil).

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