Derecho de retracto: ¿en qué consiste el retracto de colindantes?

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¿Cómo funciona el derecho de retracto?, ¿cuáles son los requisitos para ejercer el derecho de retracto en una finca rústica?, ¿en qué plazo hay que ejercer el derecho de retracto?, ¿cómo debe el propietario de notificar al arrendatario la venta de la finca? Francisco Torrijos Garrido experto en Derecho de la propiedad horizontal, responde a todas nuestras dudas.

El retracto legal en fincas rústicas arrendadas:

En el retracto legal en fincas rústicas a favor del arrendador  la regulación a tomar en consideración es la Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos que establece los derechos de tanteo y retracto  que tiene el arrendador para poder llevar a cabo un derecho de adquisición preferente.

Requisitos para solicitar el derecho de retracto en fincas rústicas arrendadas

Conforme a esa normativa y a la Jurisprudencia de nuestros tribunales podemos señalar como requisitos:

  • Debe existir un contrato de arrendamiento vigente en el momento de efectuar el retracto.
  • Tenemos que poder acreditar los pagos de las rentas.
  • Quien pretende efectuar el retracto debe ser un agricultor profesional, que a efectos de lo previsto en la normativa de referencia se trata de aquellas personas en las que los ingresos agrícolas supongan más del 50 % de la renta total.

Plazo para ejercer el derecho de retracto en fincas rústicas arrendadas

En estos casos el arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que reciba notificación del arrendador notificando las condiciones de la venta para poder ejercitar el derecho de tanteo y retracto.

¿Cómo debe ser la notificación que envíe el arrendador sobre las condiciones de venta?

La notificación debe ser fehaciente, y en caso de que no se produzca, el arrendatario deberá o bien requerir a comprador y vendedor haciéndoles saber su derecho preferente o bien interponer un procedimiento judicial instando la acción de retracto que no le ha sido concedida conforme marca la ley.

El retracto de colindantes

El derecho al retracto entre fincas colindantes viene reconocido en el artículo 1523 del Código civil.

En él se establece que tienen derecho de retracto los propietarios de las fincas colindantes cuando se trate  de la venta de una finca cuya cabida no exceda de una hectárea. Se trata pues de otra forma de efectuar un retracto.

Lo más importante para evitar retractos es NO ESCRITURAR NUNCA UNA COMPRAVENTA POR DEBAJO DE SU PRECIO REAL, costumbre muy extendida hace unos años para evitar pagar impuestos, o al menos aminorarlos y que realmente solo beneficia a quien pueda interponer un retracto que abonara un valor inferior al realmente pagado.

Francisco Torrijos Garrido, experto en Derecho de la propiedad horizontal.
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Requisitos para el retracto de colindantes

Los requisitos de esta acción son:

1. Ser propietario de finca rustica colindante.

2. La finca objeto de venta debe ser una finca rústica y destinada a explotación agrícola, ganadera o forestal.

3. Esta finca objeto de venta tenga una superficie inferior a una hectárea

4. Las fincas que se pretende unir mediante el ejercicio del derecho de retracto no estén separadas por arroyos, acequia, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

5. El fundo retraído no debe ser colindante de otra propiedad de quién la adquirió.

6. Debe ejercitarse dentro del plazo de nueve días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

7. La finalidad del ejercicio del derecho de retracto debe ser la mejora e incremento de la producción agrícola, ganadera y forestal.

¿Cómo funciona el derecho de retracto en el caso de los agricultores prioritarios?

Cuando el retrayente es un Agricultor prioritario o explotación prioritaria, establece la ley 19/1995,   de 4 julio, de Modernización de  las Explotaciones agrarias, 

Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.”

De forma que en este caso la superficie aumenta hasta el doble de la unidad mínima de cultivo, que es una superficie variable en cada comarca de España pero que habitualmente estará en torno a las 5 hectáreas.

¿Qué plazo tiene el agricultor prioritario para ejercer su derecho de retracto?

Además en este caso el plazo para ejercitar el retracto pasa de los 9 días al plazo de un año desde la  inscripción en el Registro de la Propiedad o 60  días desde la notificación fehaciente de la venta.

¿Cómo evitar el retracto de colindantes?

Conforme a lo expuesto, es extremadamente difícil evitar e retracto de colindantes si quien pretende ejercerlo cumple todos los requisitos y la única forma de evitarlo  es vender nuestra finca a otra de las fincas colindantes.

Derecho de retracto: ¿se puede ampliar el plazo?

Como el plazo de nueve días aunque puede ser un plazo muy exiguo puede verse ampliado hasta el plazo de un año en caso de que se trata de explotación prioritaria.

¿Debo escriturar una compraventa por debajo de su valor real?

Lo más importante para evitar retractos es NO ESCRITURAR NUNCA UNA COMPRAVENTA POR DEBAJO DE SU PRECIO REAL.

Esta costumbre estaba muy extendida hace unos años para evitar pagar impuestos, o al menos aminorarlos y que realmente solo beneficia a quien pueda interponer un retracto que abonara un valor inferior al realmente pagado.

¿Existe derecho de retracto en fincas urbanas?

La respuesta en este caso ha de ser afirmativa, tanto se trate de un contrato de arredramiento conforme a la vigente ley de arrendamientos urbanos como a la anterior.

¿Dónde se regula el derecho de retracto para fincas urbanas?

Actualmente el derecho está recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que en el caso de que la vivienda arrendada se pusiera a la venta, el arrendatario tendría derecho de adquisición preferente de la misma.

¿Qué debe hacer el arrendador de una finca urbana antes de ponerla en venta?

Para que el arrendatario pueda ejercer dicho derecho, el propietario, antes de poner en venta la vivienda, tendrá que notificarle su deseo de venderla y las condiciones esenciales de la venta, incluido el precio.

¿Cuál es el plazo para que el arrendatario ejercite su derecho de retracto en fincas urbanas?

Una vez recibida la notificación de manera fehaciente, el arrendatario tendrá treinta días naturales de plazo para ejercer su derecho de tanteo y adquirir la vivienda, en caso de que no hubiera respuesta, el propietario podría venderla a un tercero sin problema.

¿Qué pasa si el inquilino no recibió la notificación en la que se informaba de la venta de la finca urbana?

Ahora bien, si el propietario no realiza esa notificación al inquilino, o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas que las que figuraban en la comunicación que se realizó al arrendatario, éste tendría derecho a ejercer su derecho de retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos consecuencia de la venta.

¿Cuándo empieza a transcurrir el plazo para ejercer el derecho de retracto?

El plazo para ejercer el derecho de retracto es de treinta días naturales a contar desde el siguiente a la notificación que el comprador de la vivienda ha de hacer al arrendatario, y en la que se han de incluir las condiciones esenciales en las que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en el que se formalizó.

¿Puede incluir el contrato una cláusula por la que se renuncia al derecho de retracto?

Hay que tener en cuenta que en el contrato de arrendamiento se puede incluir una cláusula por la que el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente.

Sin embargo este seguirá obligado a comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda como mínimo treinta días antes de la formalización del contrato de compraventa a título informativo.

¿Cómo se ejercita el derecho de retracto en una finca rústica? 

Se plantean dos posibilidades

1. Si el arrendador nos comunica conforme establece el código Civil que pretende vender la finca que tenemos arrendada, diciéndonos las condiciones  y tenemos en vigor y al día de pagos un contrato de arrendamiento,

En estos casos, deberemos contestar de forma fehaciente si estamos interesados en realizar la adquisición en las condiciones ofrecidas esa contestación deberá realizarse  dentro del plazo de 60 días naturales.

2. Si no nos han comunicado nada, disponemos de un plazo de 60 días desde que tengamos conocimiento de la compraventa para ejercitar una acción de retracto.

Es importante tener en cuenta que se trata de un plazo de caducidad, por lo que no se interrumpirá el plazo aunque hagamos notificaciones al arrendador y el Juzgado competente para ejercitar la acción será el Juzgado del lugar donde radiqué la finca.

¿Qué documentación necesito para poder solicitar el derecho de retracto?

Al interponer la acción debemos poder probar que tenemos un contrato de arrendamiento en vigor, con las rentas debidamente abonadas y que el retrayente es un agricultor profesional.

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