¿Cómo denunciar al propietario por tener inquilinos molestos?

¿Cuál es la responsabilidad del propietario si los inquilinos realizan actividades molestas? ¿Qué tipos de actividades de los inquilinos se pueden denunciar? Proceso de denuncia de la comunidad contra el inquilino. Proceso de denuncia de la comunidad contra el propietario y el inquilino. ¿Qué errores hay que evitar para poder echar cuanto antes a los inquilinos molestos? Ejemplos de casos de denuncias contra el propietario y el inquilino por actividades molestas. Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, el abogado experto en derecho de la contratación, Ernesto Badía Cambra, da respuesta a todas las dudas a continuación y ofrece su asistencia.

¿Cuál es la responsabilidad del propietario si los inquilinos realizan actividades molestas?

Habitualmente nos encontramos con clientes que se preguntan si tienen responsabilidad sobre actividades molestas realizadas por sus inquilinos. También es habitual encontrarse con comunidades de propietarios que necesitan asesoramiento jurídico para saber cómo denunciar a un vecino molesto.

El propietario con un inquilino molesto puede ser responsable de los actos del inquilino. Podrá tener responsabilidad si conoce la actividad molesta realizada por el inquilino y no toma medidas para impedirla. 

¿Qué tipos de actividades de los inquilinos se pueden denunciar?

La comunidad de propietarios puede denunciar las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas que perturben la paz, seguridad y tranquilidad del resto de vecinos, que sean dañosas para la finca o que contravengan lo establecido en los estatutos.

Podemos observar que las actividades englobadas en la anterior definición constituyen un amplio catálogo. Las actividades denunciables más habituales son las producidas por ruidos, olores o suciedad, actividades caracterizadas por perturbar la convivencia pacífica entre vecinos. No obstante, también encontramos casos en los que las actividades no sólo son molestas, sino que constituyen conductas peligrosas e incluso prohibidas por nuestro ordenamiento jurídico.

Veamos algunos ejemplos de actividades denunciables:

1.- El alquiler de apartamentos cuando se producen constantes daños, suciedad, ruidos y falta de cuidados de los elementos comunes.

2.- Alimentar palomas que provocan daños en el edificio.

3.- Ejercicio de la prostitución cuando las molestias ocasionadas a la comunidad van más allá de los límites tolerables en atención a la reiteración, habitualidad y persistencia de las molestias.

4.- Colocación de aparatos de aire acondicionado que causen ruidos y vibraciones a otros vecinos o cuya instalación sea peligrosa.

5.- Los ruidos provenientes de un local que no está correctamente insonorizado. 

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Proceso de denuncia de la comunidad contra el inquilino

La Ley sobre Propiedad Horizontal establece un procedimiento para reaccionar contra el inquilino que realiza actividades molestas o prohibidas. A través de este proceso, si la actividad es notoriamente molesta, puede privarse del uso del piso o local al propietario por un periodo máximo de tres años. Señalar que si el infractor es el arrendatario, podría incluso resolverse el contrato de arrendamiento.

Por tanto, la Comunidad de Propietarios puede demandar al vecino molesto ejercitando lo que se conoce como acción de cesación. Para ello será necesario interponer una demanda a través de abogado y procurador.

En consideración de la gravedad y trascendencia de la infracción podrá solicitarse al Juez que dicte las siguientes medidas:

1.- Cese de la actividad molesta.

2.- Indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

3.- Privación del uso de la vivienda o local hasta un máximo de 3 años.

4.- Declarar extinguido el arrendamiento de vivienda o local, devolviendo la posesión de la vivienda al propietario.

Proceso de denuncia de la comunidad contra el propietario y el inquilino

La comunidad de propietarios puede demandar tanto al inquilino molesto como al propietario del inmueble. Como hemos explicado, la Comunidad puede entablar lo que se conoce como acción de cesación cuyo objetivo es que se ponga fin a la actividad molesta.

Como regla general, las medidas que se soliciten para hacer frente a la actividad molesta del ocupante del local o de la vivienda, van a traer consecuencias para el propietario, por lo que será necesario demandarlo.

Por ejemplo, si en la demanda se solicita la privación temporal del uso del local o vivienda, las medidas que se puedan tomar afectarán directamente al propietario por lo que resulta obligado interponer la demanda también contra él.

¿Qué errores hay que evitar para poder echar cuanto antes a los inquilinos molestos?

Es muy importante evitar una serie de errores para conseguir una sentencia que estime las pretensiones de la comunidad. Por lo que recomendamos seguir los siguientes pasos para conseguir echar cuanto antes a los inquilinos molestos:

1.- No inicie el procedimiento judicial sin haber requerido previamente al inquilino. Para interponer la demanda es necesario que antes se solicite al inquilino que cese con la actividad molesta.

2.- Además, para denunciar la actividad molesta, el presidente de la comunidad debe recabar la autorización de la Junta de Propietarios. Para ello, la Junta debe ser debidamente convocada, de lo contrario el Juzgado entenderá que la Comunidad no está legitimada para interponer la demanda.

3.-  En la demanda es recomendable solicitar medidas cautelares consistentes en la cesación inmediata de la actividad molesta. De esta forma, mientras se tramite el procedimiento judicial, conseguiremos la paralización de la actividad prohibida. 

Ejemplos de casos de denuncias contra el propietario y el inquilino por actividades molestas

A continuación, exponemos varios casos reales en los que las comunidades de propietarios consiguen que se condene al vecino molesto a cesar la actividad causante de los daños o molestias.

EMISIÓN DE HUMOS DE UN RESTAURANTE: En este caso se condenó al local a cesar en la emisión de humos por las salidas existentes ya que en las viviendas colindantes se percibían humos y olores molestos procedentes de la cocina del local.

MOLESTIAS Y RUIDOS PROCEDENTES DE UNA VIVIENDA: En este supuesto la comunidad sufría ruidos, gritos y portazos a altas horas de la mañana causados por unos vecinos alquilados. Finalmente, la sentencia condenó al inmediato y definitivo cese de las molestias y ruidos que causaban estos vecinos alquilados y al pago de 3.000 € por el daño moral causado, indemnización a la que también fue condenada solidariamente la arrendadora y propietaria de la vivienda.

ALQUILER DE HABITACIONES: En este asunto la comunidad de vecinos solicitaba el cese definitivo del alquiler de habitaciones que venía produciéndose en uno de los pisos del inmueble. Los estatutos de la comunidad recogían expresamente la prohibición de utilizar la vivienda como hospederías o pensión, por lo que la Sentencia estimó las pretensiones de la Comunidad.

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