¿Qué consecuencias tiene incumplir el contrato de arrendamiento? ¿Cuándo se considera que existe un incumplimiento en el contrato de arrendamiento? ¿Cómo interponer una demanda por incumplimiento en el contrato de arrendamiento? ¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para abandonar la vivienda tras una demanda por incumplimiento de contrato? Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido al experto en Derecho de la contratación, Ernesto Badia Cambra, que les dé respuesta a continuación.
¿Qué consecuencias tiene incumplir el contrato de arrendamiento?
A través del contrato de arrendamiento, el arrendador cede el uso y disfrute de un bien de su propiedad al arrendatario quien, a cambio del pago de una determinada cantidad de dinero, verá satisfecha su necesidad de vivienda.
El contrato de arrendamiento despliega una serie de obligaciones para las partes que lo suscriben. Así, por ejemplo, el arrendatario se ve obligado al pago de la renta y el arrendador tendrá que realizar las reparaciones necesarias para que inmueble mantenga unas características óptimas para su uso.
A la hora de proceder a alquilar un inmueble es importante conocer qué consecuencias tiene el incumplimiento de este contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula las consecuencias del incumplimiento del contrato de alquiler y lo hace abriendo dos vías:
- Permite que la parte que ve infringido el contrato exija su cumplimiento.
- Junto a ello, faculta a la parte que ve incumplido el contrato a exigir su resolución.
¿Cuándo se considera que existe un incumplimiento en el contrato de arrendamiento?
Son las partes las que, a través del contrato de arrendamiento, regulan las características del arrendamiento, las obligaciones y los derechos que tendrán, durante el tiempo en el que se alquile el inmueble. Consecuentemente, para saber si estamos ante un incumplimiento contractual, tendremos que analizar las obligaciones estipuladas en el contrato.
Junto a ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge una serie de obligaciones para el arrendador y el arrendatario (aplicables en todos los arrendamientos de vivienda), cuya infracción supone el incumplimiento del contrato de arrendamiento. Como hemos mencionado, llevar a cabo estas conductas puede dar lugar a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.
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Incumplimientos del arrendatario
- Falta de pago de la renta, de la fianza y de cualquier otra cantidad devengada por el uso de la vivienda (es decir, los gastos de electricidad, agua, gas, etc.).
- Ceder la vivienda o subarrendarla sin el consentimiento del arrendador.
- Dañar la vivienda o realizar obras no consentidas por el arrendador.
- Realizar actividades molestas.
Incumplimientos del arrendador
- No llevar a cabo las reparaciones necesarias para conservar la vivienda.
- No permitir el uso pacífico del inmueble o no permitir el uso de la vivienda durante la duración mínima del contrato.
Señalar que la causa más habitual de resolución del contrato de alquiler es el impago de la renta. Otro de los incumplimientos habituales por parte del arrendatario es procede a realquilar habitaciones sin el consentimiento del propietario.
En lo que respecta al arrendador, frecuentemente encontramos casos en los que quiere resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento sin causa alguna que lo justifique, vulnerando así la duración mínima del contrato y su obligación de permitir el uso del inmueble.
¿Cómo interponer una demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento?
Para interponer una demanda por incumplimiento del contrato de arrendamiento, será necesario contar con los servicios profesionales de abogado y procurador. En la demanda se deberá acreditar la existencia del incumplimiento contractual.
Como hemos mencionado, la parte que ve incumplido el contrato de arrendamiento puede solicitar la resolución anticipada del mismo, solicitando la extinción del contrato de arrendamiento.
Procedemos a analizar dos aspectos básicos de la demanda de desahucio por impago de rentas, por ser este el incumplimiento contractual más habitual en los contratos de arrendamiento.
- Documentos que deben presentarse junto con la demanda: Es fundamental que la demanda de desahucio por impago de rentas contenga los siguientes documentos:
- El contrato de arrendamiento firmado.
- El requerimiento de pago efectuado al inquilino para evitar la enervación del desahucio (si desea conocer en qué consiste la enervación del desahucio, pinche aquí.).
- ¿Qué solicitaremos en esta demanda? Solicitaremos que el juez adopte los siguientes pronunciamientos:
- Que se declare resuelto el contrato, por su incumplimiento por el arrendatario.
- Que se condene al inquilino al pago de las cantidades debidas.
- Que se condene al arrendatario a dejar el inmueble libre y a disposición del arrendador y que, en el caso de que no lo haga de manera voluntaria, se le advierta de que se procederá al desalojo de la finca.
¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para abandonar la vivienda tras una demanda por incumplimiento de contrato?
Interpuesta la demanda por incumplimiento del contrato de arrendamiento se emplazará al demandado para que conteste a la demanda. En el caso de que el inquilino conteste a la demanda y se oponga, se celebrará la pertinente vista. Finalmente, el juez tendrá que declarar si el inquilino incumplió sus obligaciones contractuales. Si se declara que el inquilino ha incumplido el contrato estimará la demanda y condenará al arrendatario a la entrega del inmueble.
En estos casos, se concede al inquilino el plazo de un mes, prorrogable durante un mes más, para que proceda a desalojar la vivienda. Transcurridos estos plazos, se procederá inmediatamente al lanzamiento.
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Echar a un inquilino por incumplimiento de contrato
Hemos presentado una demanda por impago de varios meses del alquiler de una vivienda. La vista es para el mes de abril. Ahora los inquilinos nos van a entregar las llaves previo la firma de resolución del contrato pero sin satisfacer la deuda pendiente.
Nos dicen que la reclamación de esa deuda es independiente y sigue el proceso establecido por el juez.
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