Demanda de desahucio por necesidad del arrendador: ¿Qué pasa si un arrendador necesita la propiedad que tiene alquilada? ¿Se incumple el contrato de arrendamiento si el propietario solicita la marcha de su inquilino? ¿Cómo poner una demanda de desahucio por necesidad del arrendador? ¿A qué nos referimos con “necesidad” del arrendador de ocupar la vivienda arrendada? Plazo del inquilino para abandonar la vivienda tras una demanda de desahucio por necesidad. A continuación, el abogado experto en Derecho de la Contratación, Ernesto Badía Cambra, responde detalladamente a estas preguntas.
¿Qué pasa si un arrendador necesita la propiedad que tiene alquilada?
Para que el arrendador pueda recuperar el inmueble alegando necesidad de ocupar la vivienda, se tienen que cumplir los requisitos previstos en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- En primer lugar, sólo se podrá ejercer esta posibilidad una vez transcurrido el primer año de duración del contrato.
- El arrendador debe ser persona física.
- La posibilidad de ejercer este derecho de desahucio por razón de necesidad debe constar de forma expresa en el contrato.
- Será necesario que la vivienda arrendada se destine a la vivienda permanente del arrendador, o de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- El arrendador debe comunicar al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda arrendada, manifestando y acreditando la causa en la que funda su necesidad de ocupar la vivienda.
- La comunicación deberá producirse con dos meses de antelación al momento en el que se pretenda que la vivienda sea entregada. Transcurrido ese plazo, o aquel acordado por las partes, el inquilino estará obligado a entregar la vivienda.
¿Se incumple el contrato de arrendamiento si el propietario solicita la marcha de su inquilino?
El arrendador que solicite la marcha de su inquilino alegando necesidad de la vivienda, no estará incumpliendo el contrato siempre que se hubiese previsto esta posibilidad de forma expresa en el mismo.
Es decir, para que el arrendador pueda rescindir el contrato de arrendamiento antes de que finalice la duración pactada o la prevista legalmente, el contrato de arrendamiento tendrá que recoger en alguna de sus cláusulas esta posibilidad.
Demanda de desahucio por necesidad del arrendador
Como ya hemos comentado, el arrendador debe comunicar al inquilino, con al menos dos meses de antelación, la necesidad de ocupar la vivienda especificando la causa en la que se funda esa necesidad. Pasados dos meses desde la comunicación, el inquilino estará obligado a entregar el inmueble arrendado.
No obstante, el arrendatario puede oponerse a la entrega de la vivienda si entiende que esa causa de necesidad no existe, no está suficientemente acreditada o ya existía en el momento de la celebración del contrato, por lo que su ejercicio constituye un abuso de derecho.
En el caso de que el inquilino no entregue la vivienda en el plazo de dos meses o en aquel que hubiesen acordado, el arrendador se verá obligado a acudir a los Tribunales. En la demanda de desahucio se solicitará la extinción del contrato de arrendamiento.
Contacta con el abogado
Plazo del inquilino para abandonar la vivienda tras una demanda de desahucio por necesidad
La demanda de desahucio por necesidad se tramitará por los cauces del juicio ordinario. Por lo que se emplazará al demandado para que conteste a la demanda y, posteriormente, se celebrará la vista en la que el arrendador deberá acreditar su necesidad de ocupar la vivienda.
En el caso de que el Juez entienda que existe una causa real y objetiva que justifique la necesidad del arrendador, estimará la demanda y condenará al arrendatario a la entrega del inmueble. En estos casos, se concede al inquilino el plazo de un mes, prorrogable durante un mes más, para que proceda a desalojar la vivienda. Transcurridos estos plazos, se procederá inmediatamente al lanzamiento.
¿A qué nos referimos con “necesidad” del arrendador de ocupar la vivienda arrendada?
El arrendador sólo podrá resolver el contrato de arrendamiento y recuperar la vivienda arrendada si va a destinar el inmueble para su residencia permanente o la de sus familiares de primer grado.
Esta necesidad debe acontecer de forma sobrevenida modificando de forma ineludible la situación existente en la celebración del contrato. Por lo que el inquilino podrá oponerse si considera que la causa ya existía en el momento de la celebración del contrato. El legislador ha previsto esta posibilidad de extinción del contrato de arrendamiento como una excepción ya que la regla general es que el inquilino pueda permanecer en la vivienda como mínimo cinco años.
¿Cuándo considera un tribunal el desahucio?
Entre las causas que nuestros tribunales consideran de necesidad y por las que estiman el desahucio, encontramos las siguientes:
- Aquellos supuestos en los que el arrendador se divorcia durante la vigencia del contrato y el uso de la vivienda familiar se otorga al otro cónyuge, por lo que de forma sobrevenida necesita la vivienda arrendada.
- La necesidad de la vivienda del hijo que quiere independizarse tras encontrar trabajo.
- El cambio de lugar de trabajo del arrendador a la localidad en la que se encuentra el inmueble que tenía arrendado.
Por último, señalar que nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos penaliza a aquellos arrendadores que, pasados tres meses tras el desalojo del inmueble, no utilizan la vivienda.
En estos casos el antiguo inquilino podrá exigir:
- Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada con un nuevo contrato que respete las anteriores condiciones pactadas junto con la indemnización por los gastos que el desalojo le hubiera causado.
- O bien podrá exigir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedase por cumplir hasta completar los cinco años.
¿Quieres contactar con el experto en Derecho de la Contratación, Ernesto Badía Cambra? Solicitar llamada.
Quizás también te interese:
Penalización por abandono de obra
Daños y perjuicios por abandono de obra
Abandono de obra por parte del constructor
Puedes visitas su perfil en Emérita Legal haciendo click aquí.