¿Qué motivos hay para desahuciar un local comercial? ¿Cómo funciona el procedimiento de desahucio de un local comercial? ¿Qué requisitos hay para interponer una demanda de desahucio de un local comercial? ¿Cuánto tiempo tarda el desahucio de un local comercial? Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en Derecho de la Contratación, Ernesto Badía Cambra, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
Motivos para desahuciar un local comercial
El contrato de arrendamiento de local es aquel negocio jurídico que recae sobre un inmueble en el que se desarrolla una actividad comercial, industrial o profesional. Este tipo de alquiler conocido como “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, encuentra su regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU).
En cuanto al régimen jurídico de este tipo de arrendamiento es importante hacer la siguiente precisión:
1) Este tipo de contratos se rigen por la libre voluntad de las partes expresada en el contrato.
2) En su defecto, se aplicarán las reglas recogidas en la LAU.
Podemos observar que este régimen jurídico es distinto a lo que ocurre con los arrendamientos de vivienda en los que el contrato se rige, en primer lugar, por el contenido de la LAU, normativa en la que subyace la idea de protección del arrendatario.
Existen una serie de motivos o incumplimientos contractuales que permiten que el arrendador solicite la resolución del contrato y la posterior entrega de la posesión del local, algo que se conoce como desahucio.
Regulación del desahucio de un local comercial
Las causas que permiten el desahucio de un local comercial se encuentran reguladas en el artículo 35 de la LAU y son las siguientes:
- Falta de pago de la renta.
- Falta de pago de la fianza.
- El subarriendo o cesión del local sin el consentimiento expreso del arrendador.
- Causar daños en el inmueble o llevar a cabo obras no consentidas.
- Realizar actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.
Cualquiera de los anteriores hechos, constituyen un motivo suficiente para proceder al desahucio del local comercial.
Por tanto, y al igual que sucede en los arrendamientos de vivienda, el arrendador de un local comercial podrá proceder al desahucio siempre que se haya producido un incumplimiento grave del contrato.
Contacta con el abogado
¿Cómo funciona el procedimiento de desahucio de un local comercial?
El procedimiento de desahucio de local se inicia con la presentación de una demanda ante los Juzgados en los que se encuentre el inmueble alquilado.
El Juzgado dictará Decreto de Admisión en el que se requerirá al arrendatario para que pague la cantidad debida y, en su caso, desaloje voluntariamente el inmueble, o bien, se oponga a la demanda alegando lo que su derecho convenga. Además, en esta primera resolución ya se fija la fecha en la que se llevará a cabo la vista (si hay oposición del demandado) y el lanzamiento de la vivienda.
Es decir, con el decreto de admisión se abren dos vías:
- Si el demandado se opone a la demanda, se celebrará una vista y posteriormente, si el juez estima las pretensiones del arrendador, dictará Sentencia en la que condene al arrendatario a devolver el local.
- Si el inquilino no se opone a la demanda, se dictará Decreto, concediendo las pretensiones del arrendador, y se llevará a cabo el desahucio en la fecha fijada en el decreto de admisión.
Por tanto, el desahucio del local será la última fase del proceso. Si el inquilino no abandona voluntariamente el local, el juzgado tendrá que llevar a cabo el lanzamiento del inmueble y devolverá la posesión al propietario.
Requisitos para interponer una demanda de desahucio de un local comercial
Como hemos mencionado, todo procedimiento de desahucio comienza con la presentación de una demanda, en la que se tiene que cumplir con los siguientes requisitos:
- En primer lugar, la demanda debe ser presentada por abogado y procurador. Por lo que contar con la intervención de estos profesionales no sólo es recomendable, sino que su intervención es obligatoria.
- Con la demanda, se debe aportar el contrato de arrendamiento. Ello nos permitirá acreditar la existencia del contrato de alquiler y de sus condiciones, como la duración del contrato, la cuantía de la renta, su forma de pago, las obligaciones de las partes, etc.
- Además, se debe especificar el motivo por el que instamos la resolución contractual y el posterior desahucio. En otras palabras, se debe determinar ante qué incumplimiento contractual nos encontramos, aportando prueba que así lo acredite.
- Si el motivo alegado es la falta de pago, se deberá indicar si el arrendatario conserva la posibilidad de enervar el desahucio. Como detallamos en uno de nuestros artículos (si quiere leerlo pinche aquí), la enervación del desahucio es la posibilidad que tiene el inquilino de evitar ser desalojado del local, siempre que pague la cuantía debida en el plazo de 10 días, siempre que no hubiese sido previamente requerido de pago por parte del arrendador.
¿Cuánto tiempo tarda el desahucio de un local comercial?
Saber cuánto tiempo va a durar un procedimiento de desahucio y cuándo se va a recuperar la posesión de un inmueble son cuestiones que preocupan a aquellos arrendadores que, tras alquilar su local, se ven en la desagradable situación de ver impagada la renta o incumplido el contrato de arrendamiento.
La duración de un procedimiento de desahucio va a depender de múltiples factores. Por ejemplo: de la carga de trabajo del juzgado en el que se tramite el procedimiento, de la facilidad a la hora de proceder a la notificación de la demanda al arrendatario, de si el demandado se opone o no a la demanda, etc.
Es complicado estimar la duración de un procedimiento judicial, pero nuestra experiencia nos permite afirmar que son procesos en los que, desde la fecha de la interposición de la demanda hasta la fecha del lanzamiento, suelen pasar aproximadamente 6 meses.
¿Quieres contactar con el experto en Derecho de la Contratación, Ernesto Badía Cambra? Solicitar llamada.
Quizás también te interese:
Incumplimiento de contrato de compraventa por parte del comprador