Demanda por daños en vivienda alquilada: ¿Qué tipo de daños pueden reclamarse en una vivienda alquilada? ¿Cómo tengo que demostrar los daños en la vivienda? ¿Cómo poner esta demanda? ¿De cuánto es la indemnización por daños en una vivienda alquilada? Modelo de carta de reclamación de daños en una vivienda. A continuación, el abogado experto en Derecho de la Contratación, Ernesto Badía Cambra, responde detalladamente a estas preguntas.
¿Qué tipo de daños pueden reclamarse en una vivienda alquilada?
Todo inquilino tiene la obligación de devolver el inmueble tal y como lo recibió. Consecuentemente, el arrendatario está obligado a reparar los daños causados en la vivienda alquilada, salvo que el deterioro se hubiese producido por causa inevitable o por el mero paso del tiempo.
El problema en la práctica reside en determinar si los daños derivan del uso normal de la vivienda y deben ser reparados por el dueño del inmueble o si, por el contrario, los desperfectos proceden de su mal uso y, consecuentemente, deben ser costeados por el inquilino.
Han sido nuestros tribunales los que a través de sus sentencias han ido determinado ante qué tipo de daños nos encontramos, de modo que nos vemos obligados a recurrir a sus resoluciones para saber quién debe reparar los daños de la vivienda al finalizar el alquiler.
¿Cómo tengo que demostrar los daños en la vivienda?
Tras la finalización del contrato de alquiler, recomendamos al propietario que supervise en el mismo momento en el que el inquilino la abandone el estado en el que ha quedado la vivienda, dejando constancia de los desperfectos que se hubiesen causado.
Hay que tener en cuenta que, en un posterior procedimiento judicial de reclamación de daños, es el arrendador quien está obligado a probar que fue el inquilino quien causó los desperfectos en la vivienda. Por ello, si teme encontrar daños en su vivienda, le recomendamos que acuda a los servicios de un Notario para que levante Acta notarial con fotografías recogiendo el estado en el que ha quedado el inmueble tras su entrega. Este documento le permitirá preconstituir una de las pruebas primordiales en el posterior proceso judicial.
Es importante puntualizar lo siguiente. Si se encuentra ante un procedimiento de desahucio por impago del alquiler, no se verá obligado a recurrir a los servicios de un Notario para poder probar la existencia de los daños. En este caso, el día en el que se lleve a cabo el lanzamiento de la vivienda, a solicitud del propietario, el juzgado levantará acta sobre el estado en el que ha quedado la finca.
Posteriormente el arrendador podrá ejecutar directamente el acta, reclamando la indemnización correspondiente por los daños recogidos en la misma. Si quiere saber cómo funciona el desahucio por impago del alquiler pinche aquí.
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¿Cómo poner una demanda por daños en una vivienda alquilada?
Como hemos mencionado el arrendatario al finalizar el contrato, debe reponer la vivienda a su estado anterior. Esta obligación se prevé en el artículo 24.2 Ley Arrendamientos Urbanos y en los artículos 1.555 y siguientes del Código Civil (en adelante CC).
Antes de interponer una demanda reclamando los daños recomendamos intentar llegar a un acuerdo con el inquilino. No obstante, si no logra ningún acuerdo con el inquilino, se verá obligado a acudir a la vía judicial.
Para que la demanda de reclamación de daños en la vivienda alquilada tenga éxito y veamos estimadas nuestras pretensiones, debemos tener en cuenta lo siguiente:
- Se presume que la vivienda se entregó en buen estado (art. 1.562 CC). No obstante, es conveniente que el contrato de arrendamiento contenga un anexo con el inventario y las fotografías del inmueble para probar el estado en el que se entregó la vivienda.
- El Acta notarial o Acta judicial acreditará cómo se encontraba el inmueble en el momento de la entrega, sin que el inquilino pueda atribuir los defectos al propietario.
Asimismo, la demanda tendrá que ser acompañada de documentación que permita cuantificar los daños. Para ello puede reunir informes periciales, facturas de compra de los elementos daños o los presupuestos elaborados por los gremios encargados de las reparaciones.
Modelo de carta de reclamación de daños en una vivienda
(Nombre Inquilino)
(Dirección inquilino)
En (Lugar y fecha)
Muy Sr Mío.
Le remito la presente en relación con el contrato de alquiler de la vivienda situada en la C/…. celebrado el día……, y que finalizó el ……, para reclamarle expresamente por los daños existentes en la vivienda tras la finalización del arrendamiento.
En concreto se han encontrado los siguientes daños:
– (Descripción de los daños encontrados).
Le pongo en conocimiento estos hechos al objeto de que proceda a hacerse cargo de la reparación de los desperfectos que ha ocasionado en la vivienda. Por lo que le insto a que se ponga en contacto conmigo en el plazo de 5 días desde la recepción de la presente.
En caso de no encontrar una solución satisfactoria, me veré obligado a iniciar las oportunas acciones legales.
Sin otro particular, reciba un atento saludo.
(Nombre,
Fecha y firma
¿De cuánto es la indemnización por daños en una vivienda alquilada?
El valor de la indemnización por los daños en la vivienda alquilada ascenderá al coste de reparación de esos daños.
Para poder probar a cuánto asciende la indemnización se debe aportar prueba documental en la demanda como, por ejemplo, informes periciales, presupuestos o facturas de compra y de reparación.
Además, es importante requerir al personal encargado de la reparación para que en el posterior juicio oral ratifique las facturas, acreditando así a cuánto ascendió la reparación de los daños.
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