La terminación de un contrato de alquiler antes de su vencimiento es una situación compleja que puede presentarse por diversas razones. Para el propietario, la necesidad de rescindir un contrato de alquiler puede deberse a incumplimientos por parte del inquilino, o simplemente a la necesidad de recuperar la posesión del inmueble. Pero, ¿cómo puede un propietario proceder legalmente para rescindir un contrato de arrendamiento antes de tiempo? ¿Qué retos y procedimientos implicaría este proceso?
¿Por qué motivos puedo echar a mis inquilinos antes de que acabe el contrato?
Antes de empezar con este artículo, quiero aclarar que en las respuestas me refiero a la normativa en vigor en septiembre de 2023. Me veo obligado a hacer esta puntualización debido a los diferentes cambios que ha sufrido la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) en los últimos años que hace que, dependiendo de la fecha en que se firmó el contrato, determinados aspectos varíen.
Por ello, insisto, en este artículo baso mis respuestas en la redacción vigente en septiembre de 2023, es decir, una vez que se había aprobado y entrado en vigor la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
Hecha esta importante matización, hay que tener presente que con la normativa expuesta el contrato de alquiler de una casa tendrá una duración mínima de 5 años si el arrendador es una persona física, y de 7 si es una persona jurídica.
Por ello, por regla general el inquilino podrá permanecer en la vivienda los mentados 5 ó 7 años, según el caso.
Ahora bien, hay circunstancias que permiten al propietario recuperar la posesión sin que se tenga que esperar a cumplir esos plazos. Esos motivos son:
- En caso de que el arrendador necesite la vivienda para él o sus familiares de primer grado o para su cónyuge, en caso de separación o divorcio, si en el contrato se prevé la posibilidad de que pueda recuperar la casa en esos supuestos. Es importante tener en cuenta que, como exige el art. 9 LAU, esta facultad venga recogida en el contrato ya que, si no, el arrendador no la podrá ejercer. Si se hizo constar en el contrato, una vez superado el primer año de contrato, si el arrendador o algún familiar de los indicados necesita la vivienda, podrá notificar esa circunstancia al inquilino y darle dos meses para que la abandone.
Hay que tener en cuenta que si tras el desalojo del inquilino por este motivo, el arrendador o su familiar no ocupa la vivienda, el inquilino podrá reclamar que se le permita volver a la casa o que se le indemnice.
- Otro supuesto es el recogido en el art 12 LAU. Así, si el arrendatario desiste del contrato o si abandona la vivienda sin manifestar nada, el cónyuge o pareja del inquilino debe comunicar al arrendador que desea seguir en la vivienda. Si no lo hace, el arrendador podrá desalojarlo y recuperar la casa
- En caso de fallecimiento del arrendatario, el art 16 LAU menciona varios familiares que pueden subrogarse en la posición del arrendatario. Dicho precepto señala que el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde el fallecimiento el arrendador no recibe notificación de algún familiar comunicando su voluntad de subrogarse en el contrato, de manera que si algún familiar permanece en la vivienda y no efectúa la preceptiva notificación, podrá ser desalojado.
- Asimismo, el artículo 27 LAU prevé que el arrendador podrá echar al inquilino en caso de que éste incumpla el contrato, ya sea por impago, subarriendo inconsentido, realización de actividades nocivas, molestas e insalubres en la vivienda.
¿Cómo debes comunicar a tu inquilino que vas a rescindir el contrato?
Una notificación de esta importancia conviene hacerla de un modo formal y fehaciente, por lo que recomiendo que se haga a través de burofax o de notario.
Debido a su importancia, recomiendo además que la redacción de esa notificación la haga un abogado experto en arrendamientos.
¿Qué hacer si tu inquilino se niega a abandonar la vivienda?
En caso de que se dé alguno de los supuestos mencionados y hayas notificado a tu inquilino que debe abandonar la vivienda y no lo haga, no te quedará más remedio que iniciar un procedimiento judicial.
¿Eres propietario de una vivienda y necesitas asesoramiento?
Si eres propietario y quieres saber si es posible rescindir el contrato de arrendamiento, consulta con un abogado experto en arrendamientos.
Los supuestos son varios y dependerán no sólo de la actitud del inquilino o de tus necesidades si no, como he dicho, habrá que tener en cuenta la fecha en que se firmó el contrato.
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