Cláusulas ilegales que afectan a la duración del contrato y cláusulas que afectan a la renta. ¿Cómo te vamos a ayudar a reclamar las cláusulas abusivas en tu contrato de alquiler? Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido al abogado experto en derecho de la contratación, Josep Campins Crespi, que les dé respuesta.
Introducción:
Suele ser habitual que, a la hora de firmar un contrato de alquiler de una vivienda, por parte de la propiedad se incluyan algunas cláusulas que podrían ser abusivas o ilegales.
No es objeto de este artículo explicar jurídicamente por qué son nulas, ni diferenciar si son abusivas o no. Simplemente se trata de informar a inquilinos sobre sus derechos, a fin de que puedan hacer valer mejor su postura antes de firmar y, si ya han firmado, que sepan que determinadas cláusulas pueden ser declaradas nulas y, por tanto, la consecuencia sería que se eliminarían del contrato y se tendrían por no puestas, es decir, que el contrato se quedaría sin esa cláusula ilegal.
Englobaré este tipo de cláusulas según se refieran a la duración del contrato, a la renta y al pago de la renta o a los gastos que pueden ir asociados al contrato.
A.- Cláusulas ilegales que afectan a la duración del contrato.
1. Imposición de una duración inferior a la que determina la ley.
Una de las cláusulas ilegales más habituales es la de imponer en el contrato un plazo de duración de un año, obviando que, por ley, la duración mínima es de 5 años si el propietario es una persona física o 7 si el propietario es una persona jurídica.
Así pues, aunque el contrato estipule una duración de un año, el plazo mínimo será de 5 ó 7 años, dependiendo de si el propietario es una empresa o no.
2. Imposición de un plazo de duración mínimo para el inquilino superior al que fija la ley
Otra cláusula ilegal que podemos encontrar es la de fijar un plazo de duración mínima obligatoria para el inquilino superior al que marca la ley.
El artículo 11 LAU señala que el inquilino debe permanecer en la vivienda un mínimo de 6 meses. Sin embargo, muchos propietarios amplían ese plazo, normalmente hasta 1 año.
Debemos saber que si se nos impone un plazo superior a 6 meses, esa cláusula es ilegal.
3. Imposición, en el caso de desistimiento por parte del inquilino, de un plazo de preaviso superior al que marca la ley
Siguiendo con la duración del contrato y el derecho de desistimiento del inquilino, la ley señala que éste podrá desistir del contrato, pasados los primeros 6 meses, con un preaviso de 30 días.
Sin embargo, hay propietarios que amplían ese plazo de preaviso a 60 o más días, lo que resulta ilegal.
4. Penalización por demora en el desalojo
En algunos contratos se impone al inquilino una penalización si no abandona la vivienda una vez finalizado el contrato y el arrendador le ha notificado la no renovación.
Habrá que ver la penalización que se ha impuesto, pero en muchos casos esa penalización puede ser nula por suponer una sanción excesiva para el inquilino, y más si éste sigue abonado la renta mientras permanece en la vivienda.
A modo de ejemplo, señalar que, recientemente, un juzgado de Barcelona declaró nula una cláusula que imponía una penalización por demora en el desalojo del triple de la renta diaria por día de retraso.
B.- Cláusulas que afectan a la renta
5. Obligar al inquilino a pagar antes de los 7 primeros días de cada mes
Es importante recordar que no es legal obligar al inquilino a pagar la renta antes de día 7 de cada mes. Así lo estipula la ley y, aunque se haga firmar lo contrario, es ilegal.
6. Obligar al inquilino a pagar más de un mes por anticipado
Sólo se puede exigir la renta del mes en curso, siendo ilegal que se solicite el pago de un determinado número de meses por adelantado.
7. No es legal aumentar la renta dentro de los 5 primeros años
La regulación actual de la LAU prohíbe que se aumente la renta dentro de los 5 primeros años de contrato (o 7 si el propietario es persona física).
Durante ese plazo de duración obligatoria, la renta podrá actualizarse conforme al IPC (recordemos que actualmente este aumento está limitado al 2% por normativa que vence, si no se prorroga, el 31 de diciembre).
C.- Cláusulas que afectan a los gastos relacionados con el contrato
8. Obligar al inquilino a contratar un seguro (de protección de pagos o de hogar) con una determinada entidad.
Sin perjuicio de lo discutible que es esa obligación, lo cierto es que la propiedad no puede exigir que el inquilino contrate con una u otra aseguradora. La libertad de elección de la aseguradora es del inquilino.
9. Obligar al inquilino a asumir los gastos de gestión de la inmobiliaria
Otro gasto que se pretende imponer al arrendatario es el pago de los gastos de la inmobiliaria que se ha encargado de la gestión del alquiler.
Debemos señalar que si el arrendador es una persona jurídica, la ley le prohíbe obligar al inquilino a asumir ese gasto.
Sin embargo, esta imposición sería legal si el arrendador es una persona física.
¿Cómo te vamos a ayudar a reclamar las cláusulas abusivas en tu contrato de alquiler?
Así pues, mi consejo es que, bien sea arrendador, bien inquilino, que se asesore antes de redactar y firmar un contrato de alquiler. Si es inquilino y ya lo ha firmado, consulte si las cláusulas son legales.
Recuerde que es posible que haya cláusulas del contrato que ha firmado que puedan ser declaradas ilegales y, por tanto, en caso de reclamación por parte del propietario, se podría defender.
Asimismo, si en alguna cláusula se limitan sus derechos, puede ejercerlos acudiendo a los tribunales.
Por ello, no dude en contactar conmigo si tienen alguna duda en relación con un contrato de alquiler.
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