¿Qué es la cláusula penal? ¿Cuántos tipos hay? ¿Cómo afecta a un contrato de arrendamiento y qué consecuencias tiene su incumplimiento? Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido al experto en Derecho de la contratación, Ernesto Badia Cambra, que les dé respuesta a continuación.
¿Qué es la cláusula penal?
En los contratos de arrendamiento, tanto en el alquiler de viviendas como en el alquiler de locales, se puede incorporar lo que se conocen como cláusulas penales. A través de estas cláusulas arrendador y arrendatario prevén las consecuencias del incumplimiento del contrato. Por tanto, el objetivo de estas cláusulas es evitar que la otra parte, normalmente el arrendatario, incumpla con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
Nuestro ordenamiento jurídico prevé en el artículo 1.255 del CC, el principio de libertad de pactos por lo que arrendador y a Nuestro ordenamiento jurídico prevé en el artículo 1.255 del CC, el principio de libertad de pactos por lo que arrendador y arrendatario tienen libertad a la hora de recoger el contenido de las cláusulas penales en sus contratos. Siempre que respeten la ley, la moral y el orden público.
Ernesto Badia Cambra, abogado especialista en Derecho de la contratación.
Su regulación se halla en el artículo 1.152 del Código Civil (en adelante CC), que dispone: “En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.”
Nos encontramos con múltiples clientes que quieren comenzar a arrendar sus inmuebles pero temen que el inquilino incumpla con el contrato de arrendamiento. Esta situación puede preverse estipulando cláusulas penales que, de forma anticipada, fijen una indemnización para resarcir los daños que puedan ser causados por el incumplimiento del arrendatario.
Junto a ello, las cláusulas penales son un mecanismo para intentar disuadir al inquilino del incumplimiento de sus obligaciones.
¿Cuántos tipos hay?
Existen dos tipos de cláusulas penales, las cláusulas penales resarcitorias y las cláusulas penales coercitivas, sancionatorias o punitivas.
- Las cláusulas penales resarcitorias tienen el objetivo de reparar el daño causado al acreedor por el incumplimiento total o parcial de su obligación. Por lo que su contenido viene a sustituir a la indemnización por daños y perjuicios.
- En cambio, la cláusula penal con función punitiva está desligada del propósito resarcitorio, y la pena constituye una prestación adicional del deudor, que se suma a la propia indemnización de daños y perjuicios que corresponda.
Nos encontraremos ante un tipo u otro dependiendo de lo que las partes hayan pactado en el contrato. Es decir, son el arrendador y el arrendatario quienes configuran el contenido de la cláusula penal ajustándose a la modalidad resarcitoria o punitiva.
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¿Cómo afecta la cláusula penal a un contrato de arrendamiento?
Como ya hemos mencionado, las cláusulas penales sólo desplegarán sus efectos en el caso de que las partes incumplan con las obligaciones del contrato.
Es habitual estipular estas cláusulas para indemnizar los perjuicios causados por el retraso en el pago de la renta, el retraso en la entrega del inmueble una vez finalizado el contrato o los perjuicios por la finalización anticipada del contrato de alquiler de locales comerciales.
¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento de esta cláusula cuando se alquila una vivienda?
El incumplimiento del contrato de arrendamiento tendrá las consecuencias que los contratantes hayan estipulado.
Nuestro ordenamiento jurídico prevé en el artículo 1.255 del CC, el principio de libertad de pactos por lo que arrendador y arrendatario tienen libertad a la hora de recoger el contenido de las cláusulas penales en sus contratos. Siempre que respeten la ley, la moral y el orden público.
Artículo 1.255 del Código Civil: Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.
Por tanto, a la hora de redactar su contenido de las cláusulas penales las partes deben respetar las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En caso contrario, la estipulación se considera nula y se entenderá por no puesta, aplicándose lo dispuesto en la citada normativa.
A continuación recogemos algunas de las cláusulas penales que podemos encontrar en los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de local.
Cláusula penal por el retraso en el pago de la renta:
“Las partes acuerdan que, en el caso de que el arrendatario no pague la renta dentro del plazo estipulado al efecto (en los 5 primeros días de cada mes), en calidad de indemnización por el aludido retraso, se añadirá a la renta debida la cantidad de XX € por cada día de retraso”.
Para el caso de impago de la renta:
“Expresamente se acuerda que la renta adeudada y no satisfecha generará un interés de demora anual equivalente al interés legal del dinero más tres puntos porcentuales.”
Como indemnización por el retraso en la entrega del inmueble, proponemos las siguientes cláusulas:
“Tras la finalización del contrato, en el caso de que el arrendatario incumpla su obligación de entrega del inmueble, se verá obligado a indemnizar al arrendador con la cantidad de XXX euros por cada día de retraso hasta que se produzca la efectiva entrega de la vivienda.”
“Se pacta expresamente que el mero retraso en el desalojo del local implicará una penalización en concepto de daños y perjuicios que expresamente se conviene, por importe equivalente al triple de la renta vigente en el período mensual inmediatamente anterior al momento en el que se debería haber producido el desalojo.”
Para el caso de incumplimiento de la duración del contrato de arrendamiento de local:
“Las partes expresamente pactan que, en el caso de que el arrendatario incumpla con la duración del contrato convenida en la cláusula nº XX, el arrendador tendrá derecho a percibir una indemnización dineraria equivalente a XX mensualidades de renta por cada año que reste hasta la duración prevista en este contrato.”.
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Soy el propietario de un local, el cual lo he alquilado la actividad de PIZZERIA Y COMIDAD PREPARADAS PARA LLEVAR.. situado en la parte baja de un edificio de viviendas ocupado. Proyectaron hacer fiestas en su interior desde las 0.30 hasta las 2.30 e hicieron una mientras habían publicitado su continuidad, no llegándose a producir por haber denunciado la situación ante las autoridades y denunciado judicialmente el hecho para desahucio por cambio de actividad no permitida. Mientras se tramita la primera denuncia, la cual llevó un retraso de unos 30 meses, me comunican que no me iban a pagar los 4 últimos meses de renta del contrato, por lo que habiéndose producido este hecho iniciamos una nueva demanda de desahucio, esta vez por falta de pago de 2 meses vencidos y los restantes 2 que faltaban para finalizar el contrato. Ambos juicios se demoraron unos 855 dias, durante los cuales retuvo en su poder las llaves y en consecuencia el local sin pagar rentas ni servicios (Agua y luz). Las llaves las entregaron en el juzgado 855 dias después de haber finalizado el contrato.
La primera denuncia para desahucio de impago no prosperó y fui condenado al pago de daños y costas, y actualmente se encuentra en Apelación desde hace 1 año y estimamos que durante 2 mas debido al retraso que existe en la Audiencia Provincial. El segundo por falta de pago esta pendiente de la resolución del primero, por no haber recurrido mi abogado la Litis Pendencia planteada por la otra parte.
El contrato tiene una cláusula de penalización por retraso en la entrega posterior a su vencimiento de 90 euros por cada dia, los cuales pensamos reclamar salvo que me lo declaren de usura y tenga yo que pagar elevadas costas.
Llegado a este extremo y a la vista de la pretensión de la otra parte de la ejecución provisional de la sentencia, estudiamos la posibilidad de desistir de nuestra segunda denuncia e iniciar una nueva actualizando los importes hasta la fecha de la entrega de llaves que se produjo el 10-05-2021
Estimado Juan Francisco,
Respecto de los procedimientos judiciales que tiene en marcha no podemos pronunciarnos ya que no conocemos la documentación presentada ni los pormenores de los mismos. Es el compañero que los está tramitando quien puede resolver sus dudas.
En cuanto a la cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento, como mencionamos en el artículo, la misma está pensada para liquidar el daño que se produzca en caso de incumplimiento de la otra parte, en este caso por la falta de entrega del local.
En principio, las partes pueden establecer los pactos y condiciones que tengan por conveniente para determinar las consecuencias jurídicas derivadas del incumplimiento del contrato y ello con base en el principio de libre autonomía de voluntad. Ahora bien las cláusulas penales pueden ser limitadas por los Tribunales, si las consideran «usurarias» es decir, que han sido aceptadas por el obligado a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales o bien si cuando su cuantía exceda extraordinariamente de los daños y perjuicios que, al tiempo de celebración del contrato, pudieron preverse. Es decir, cuando la penalidad a pagar resulte extraordinariamente desproporcionada respecto a los daños producidos. Todo ello, en su caso, deberá ser probado por quien lo alegue, en su caso concreto, por el arrendatario.
No obstante, para poder dar una respuesta fiable a su supuesto concreto, al menos deberíamos examinar el contrato de arrendamiento.
Puede contactar con nosotros en el teléfono 974 40 02 40 y concertar una cita para solucionar sus dudas a través de una consulta presencial o telemática.
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