Cláusula penal en contrato de arrendamiento

Cláusula penal en contrato de arrendamiento

¿Qué es la cláusula penal? ¿Cuántos tipos hay? ¿Cómo afecta a un contrato de arrendamiento y qué consecuencias tiene su incumplimiento? Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido al experto en Derecho de la contratación, Ernesto Badia Cambra, que les dé respuesta a continuación.

¿Qué es la cláusula penal?

En los contratos de arrendamiento, tanto en el alquiler de viviendas como en el alquiler de locales, se puede incorporar lo que se conocen como cláusulas penales. A través de estas cláusulas arrendador y arrendatario prevén las consecuencias del incumplimiento del contrato. Por tanto, el objetivo de estas cláusulas es evitar que la otra parte, normalmente el arrendatario, incumpla con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.   

Nuestro ordenamiento jurídico prevé en el artículo 1.255 del CC, el principio de libertad de pactos por lo que arrendador y a Nuestro ordenamiento jurídico prevé en el artículo 1.255 del CC, el principio de libertad de pactos por lo que arrendador y arrendatario tienen libertad a la hora de recoger el contenido de las cláusulas penales en sus contratos. Siempre que respeten la ley, la moral y el orden público.

Ernesto Badia Cambra, abogado especialista en Derecho de la contratación.

Su regulación se halla en el artículo 1.152 del Código Civil (en adelante CC), que dispone: “En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.”

Nos encontramos con múltiples clientes que quieren comenzar a arrendar sus inmuebles pero temen que el inquilino incumpla con el contrato de arrendamiento. Esta situación puede preverse estipulando cláusulas penales que, de forma anticipada, fijen una indemnización para resarcir los daños que puedan ser causados por el incumplimiento del arrendatario.

Junto a ello, las cláusulas penales son un mecanismo para intentar disuadir al inquilino del incumplimiento de sus obligaciones. 

¿Cuántos tipos hay?

Existen dos tipos de cláusulas penales, las cláusulas penales resarcitorias y las cláusulas penales coercitivas, sancionatorias o punitivas.

  • Las cláusulas penales resarcitorias tienen el objetivo de reparar el daño causado al acreedor por el incumplimiento total o parcial de su obligación. Por lo que su contenido viene a sustituir a la indemnización por daños y perjuicios.
  • En cambio, la cláusula penal con función punitiva está desligada del propósito resarcitorio, y la pena constituye una prestación adicional del deudor, que se suma a la propia indemnización de daños y perjuicios que corresponda.

Nos encontraremos ante un tipo u otro dependiendo de lo que las partes hayan pactado en el contrato. Es decir, son el arrendador y el arrendatario quienes configuran el contenido de la cláusula penal ajustándose a la modalidad resarcitoria o punitiva.

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¿Cómo afecta la cláusula penal a un contrato de arrendamiento?

Como ya hemos mencionado, las cláusulas penales sólo desplegarán sus efectos en el caso de que las partes incumplan con las obligaciones del contrato.

Es habitual estipular estas cláusulas para indemnizar los perjuicios causados por el retraso en el pago de la renta, el retraso en la entrega del inmueble una vez finalizado el contrato o los perjuicios por la finalización anticipada del contrato de alquiler de locales comerciales.

¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento de esta cláusula cuando se alquila una vivienda?

El incumplimiento del contrato de arrendamiento tendrá las consecuencias que los contratantes hayan estipulado.

Nuestro ordenamiento jurídico prevé en el artículo 1.255 del CC, el principio de libertad de pactos por lo que arrendador y arrendatario tienen libertad a la hora de recoger el contenido de las cláusulas penales en sus contratos. Siempre que respeten la ley, la moral y el orden público.

Artículo 1.255 del Código Civil:  Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.

Por tanto, a la hora de redactar su contenido de las cláusulas penales las partes deben respetar las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En caso contrario, la estipulación se considera nula y se entenderá por no puesta, aplicándose lo dispuesto en la citada normativa.  

A continuación recogemos algunas de las cláusulas penales que podemos encontrar en los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de local.

Cláusula penal por el retraso en el pago de la renta:

“Las partes acuerdan que, en el caso de que el arrendatario no pague la renta dentro del plazo estipulado al efecto (en los 5 primeros días de cada mes), en calidad de indemnización por el aludido retraso, se añadirá a la renta debida la cantidad de XX € por cada día de retraso”.

Para el caso de impago de la renta:

Expresamente se acuerda que la renta adeudada y no satisfecha generará un interés de demora anual equivalente al interés legal del dinero más tres puntos porcentuales.”

Como indemnización por el retraso en la entrega del inmueble, proponemos las siguientes cláusulas:

“Tras la finalización del contrato, en el caso de que el arrendatario incumpla su obligación de entrega del inmueble, se verá obligado a indemnizar al arrendador con la cantidad de XXX euros por cada día de retraso hasta que se produzca la efectiva entrega de la vivienda.”

“Se pacta expresamente que el mero retraso en el desalojo del local implicará una penalización en concepto de daños y perjuicios que expresamente se conviene, por importe equivalente al triple de la renta vigente en el período mensual inmediatamente anterior al momento en el que se debería haber producido el desalojo.”

Para el caso de incumplimiento de la duración del contrato de arrendamiento de local:

“Las partes expresamente pactan que, en el caso de que el arrendatario incumpla con la duración del contrato convenida en la cláusula nº XX, el arrendador tendrá derecho a percibir una indemnización dineraria equivalente a XX mensualidades de renta por cada año que reste hasta la duración prevista en este contrato.”.

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Autor/a de la publicación
Ernesto Badía Cambra

Ernesto Badía Cambra

Abogado especializado en Derecho de la Contratación. El análisis de su trayectoria judicial le ha situado en el Ranking de los mejores abogados de derecho de la contratación elaborado por Emérita Legal de forma objetiva; en base a la experiencia acumulada y los resultados obtenidos en los casos analizados.

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