¿Puede mi casero subirme el alquiler sin avisar?, ¿cuáles son los derechos del inquilino?, ¿y los del casero?, ¿tiene que notificar el arrendador la subida de la renta del alquiler? El experto en Derecho del arrendamiento Kenari Orbe Etxaniz, responde a todas las incógnitas que puede plantear esta cuestión.
¿Cuáles son los derechos y obligaciones del casero?
Obligaciones del casero.
1. En primer lugar, el arrendador está obligado a entregar al inquilino la cosa objeto del contrato, a realizar todas las reparaciones necesarias para conservarla en buen estado, habitable y conforme al fin para el que va a ser destinada y a respetar el goce pacífico del arrendamiento durante toda la vigencia del contrato.
2. En segundo lugar, el arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo público que establezca cada Comunidad Autónoma.
En ese sentido, la Disposición Adicional Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, faculta a las comunidades autónomas a regular la obligación del depósito de la fianza del arrendamiento y a recoger las sanciones en caso de incumplimiento.
Igualmente, tras la finalización del contrato de arrendamiento, si la casa está en las mismas condiciones en que fue entregada (se presume, que es en buen estado) y no hay recibos pendientes de agua, luz o gas, el arrendador ha de requerir al organismo autonómico correspondiente la devolución de la fianza para entregársela al inquilino.
3. En tercer lugar, el arrendador está obligado a respetar la duración pactada del contrato y sólo podrá resolver el contrato por incumplimiento del inquilino o por necesitar la vivienda para sí o sus familiares.
Conviene precisar que el arrendador tiene que aceptar la continuidad del contrato aunque el arrendatario ya no viva en la casa.
Si el cónyuge, pareja de hecho o los hijos van a vivir a la vivienda, el arrendador habrá de respetar tal circunstancia.
Es reseñable también, que si el inquilino se separa o se divorcia, el juzgado podría establecer que el cónyuge se subrogue en la posición del inquilino inicial.
4. Por último, el arrendador habrá de hacer frente a los pagos relativos al Impuesto de Bienes Inmuebles, las tasas de basura y el seguro de vivienda.
Derechos del casero.
1. El arrendador puede fijar la renta mensual a abonar y la fianza a pagar al inicio del contrato, que no podrá ser superior a 3 mensualidades.
Igualmente, podrá fijar una duración determinada del contrato, prever una actualización de la renta e indemnizaciones en caso de daños y perjuicios, o resolución anticipada del contrato.
2. Asimismo, el casero puede recuperar el inmueble en caso de que tenga necesidad de destinarla permanentemente a vivienda habitual, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación divorcio o nulidad.
Conviene precisar que esta facultad deberá estar recogida expresamente en el contrato de arrendamiento.
3. El arrendador tiene derecho a ejercitar la acción de desahucio, desde que expira el plazo para pagar estipulado en el contrato de arrendamiento y el arrendatario no efectúa dicho pago.
4. En el caso de que el arrendatario decida abandonar el inmueble antes de cumplirse la duración pactada en el contrato o la duración mínima de 6 meses, prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador tendrá derecho a exigir una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
Esta indemnización deberá estar expresamente recogida en el contrato de arrendamiento.
5. El arrendador tiene derecho a exigir la reposición del inmueble en las mismas condiciones en las que fue entregada al inicio del contrato.
Para el caso de que el inmueble presente daños derivados de un mal uso imputable al arrendatario, el arrendador podrá quedarse una parte proporcional de la fianza para cubrir los importes de las reparaciones.
¿Cuáles son los derechos y obligaciones del inquilino?
Además de las estipulaciones que inserten ambas partes en el contrato de arrendamiento, los derechos y obligaciones del inquilino, son los siguientes:
Obligaciones del inquilino
1. El inquilino está obligado a pagar la renta en el plazo estipulado, a usar la vivienda conforme a lo pactado y a pagar los gastos derivados de la formalización del contrato.
Asimismo, está obligado a abonar la fianza y a pagar los suministros como el gas, agua o electricidad.
2. Igualmente, el inquilino está obligado a realizar las pequeñas reparaciones que requiera el desgaste por un uso normal de la vivienda.
Para ello, deberá recabar previamente el consentimiento escrito del arrendador.
3. El inquilino, está obligado también a soportar las obras de conservación que sean precisas de ejecutar antes de concluir el contrato de arrendamiento.
Derechos del inquilino
1. Si el casero realiza obras de conservación y estas duran más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a una disminución proporcional de la renta.
2. El inquilino tiene derecho de adquisición preferente para el caso de que el arrendador quiera disponer de la vivienda (venta, constituir un usufructo)
Además podrá ejercer derecho de tanteo y retracto con preferencia sobre cualquier otro derecho y sobre cualquier otra persona.
¿Cuándo puede subirme el alquiler de mi vivienda el casero?
La renta se fijará por las partes antes del perfeccionamiento del contrato y es posible aumentar la renta pactada en cualquier momento, si esa es la voluntad de las partes.
Para el resto de casos, el arrendador podrá subir la renta a pagar en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
¿Qué pasa si el contrato de alquiler supera el año de duración?
De la misma manera, si la duración del contrato es superior a un año, ambas partes podrán insertar una cláusula en virtud de la cual se actualice periódicamente la renta a abonar, conforme a la subida del IPC anual, subiendo la renta una vez se haya cumplido el año de duración.
En cualquier caso, el arrendador deberá notificar expresamente al arrendatario la subida de la renta y el porcentaje de alteración que ha aplicado.
Vencido el contrato de arrendamiento, o cualquiera de sus prórrogas, si han transcurrido como mínimo 5 años desde que se celebró, o 7 si el arrendador es una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovarlo (4 meses de antelación para el arrendador y 2 meses para el arrendatario), el contrato se prorrogará necesariamente por plazos anuales hasta un plazo máximo de 3 años.
Kenari Orbe Etxaniz, experto en Derecho del arrendamiento
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Me han subido el alquiler, ¿qué puedo hacer?
Para empezar, conviene examinar minuciosamente todas las estipulaciones contenidas en el contrato y ver si el arrendador se halla facultado para subir la renta.
Como se ha mencionado, el arrendador únicamente podrá subir el alquiler de manera unilateral, transcurrido un año desde que se realizó el contrato, notificándolo expresamente al inquilino y si así se prevé en el contrato.
Y si se realiza una prórroga del contrato de arrendamiento, ¿puede subirme el alquiler el casero?
Igualmente, si la vigencia del contrato ha expirado y se quiere hacer una prórroga, el arrendador podrá establecer una renta más alta a la pactada inicialmente.
El casero quiere subirme el alquiler, ¿debería llegar a un acuerdo?
Si antes de que el arrendamiento pierda su vigencia, las partes están planteándose prorrogar el contrato y el arrendador quiere subir el precio del alquiler notoriamente, lo más aconsejable es intentar llegar a un acuerdo y negociar la renta.
De esta manera, se podrían alcanzar acuerdos beneficiosos para ambas partes, ya que:
- El inquilino permanece en la vivienda soportando un mínimo incremento en la renta que ha venido abonando
- El arrendador se evitaría las molestias de iniciar los trámites de buscar otro inquilino.
¿Cuándo debo acudir a los tribunales?
Si la subida del precio del alquiler es desorbitada, se realiza durante la vigencia del contrato, no se ajusta al IPC o no está expresamente recogida en el contrato de arrendamiento, el inquilino puede acudir a los tribunales a fin de que se establezca judicialmente la renta a abonar.
El casero quiere subirme el alquiler, ¿debería denunciar?
Evidentemente, el inquilino deberá ponderar si merece la pena iniciar un procedimiento judicial, con todos los costes que acarrea, para obtener una rebaja de la renta en una hipotética sentencia favorable.
En todo caso, ¿puedo disolver el contrato de arrendamiento si el casero quiere subirme el alquiler?
Si el inquilino ha cumplido la duración mínima prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos o el contrato va a perder su vigencia en el mes siguiente, podrá decidir unilateralmente no continuar con el contrato si la subida del alquiler le parece excesiva o no le conviene.
El casero quiere subirme el alquiler, ¿puedo negarme a pagar?
Si en el contrato de arrendamiento de duración superior a un año se ha previsto una actualización conforme al IPC, y el arrendador actualiza la renta, el inquilino no podrá negarse.
¿Cómo debe notificar el casero la actualización de la renta del alquiler?
Para ello, el arrendador deberá comunicárselo previamente por escrito al arrendatario y este deberá pagar la renta actualizada en el mes siguiente al que haya recibido la comunicación.
Conviene precisar que si el casero comunica esta subida por teléfono, habrá que requerirle que lo haga por escrito para que quede constancia de ello.
¿Cuándo puede negarse el inquilino a la subida de la renta del alquiler?
Si el casero, antes de cumplirse un año de duración del contrato o antes de que llegue la fecha en la que el contrato cumple otro año más de duración, decide subir la renta unilateralmente, el inquilino podrá negarse a esta subida.
Si el valor del alquiler de los inmuebles de la zona aumenta, ¿puede subirme el alquiler el casero?
Hay que matizar que la subida del precio de los alquileres en la zona, no es un motivo jurídico que ampare las subidas de la renta unilateralmente por el arrendador.
¿Cuánto puede subirme el alquiler el casero?
Estando vigente el contrato de alquiler, el casero únicamente podrá subir la renta conforme al IPC anual, si así está expresamente previsto. La subida no podrá ser superior a la referencia del Índice de Precios al Consumo.
Finalizado el contrato, el arrendador podrá fijar libremente una nueva renta, sin un límite preestablecido.
¿Cuál es el tiempo máximo que se puede prorrogar un contrato de alquiler?
Vencido el contrato de arrendamiento, o cualquiera de sus prórrogas, si han transcurrido como mínimo 5 años desde que se celebró, o 7 si el arrendador es una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovarlo (4 meses de antelación para el arrendador y 2 meses para el arrendatario), el contrato se prorrogará necesariamente por plazos anuales hasta un plazo máximo de 3 años.
¿Se puede modificar el contrato de alquiler antes de su finalización?
Si ambas partes están de acuerdo, pueden modificar el contrato de alquiler en cualquier momento. En ese sentido, cualquier modificación contractual, requerirá del consentimiento de ambas partes.
¿Es posible cambiar el titular de un contrato de alquiler?
El arrendatario podrá realizar una cesión del contrato.
¿En qué consiste la cesión del contrato de arrendamiento?
La cesión del contrato de arrendamiento supone que el inquilino le cede a un tercero todos los derechos y obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento. Para ello, el arrendador deberá prestar consentimiento añadiendo al contrato la identidad y datos del nuevo inquilino.
¿Cuál es la diferencia entre la subrogación y la cesión del contrato de alquiler?
Igualmente, el arrendatario podrá hacer una subrogación del contrato de arrendamiento, que supondrá que el nuevo inquilino ocupe la situación jurídica del primero, sin que el arrendador tenga que consentirlo.
¿Qué ocurre si fallece el inquilino?
En caso de que el inquilino fallezca, su cónyuge o los parientes de primer grado podrían convertirse en titulares del contrato de arrendamiento, sin necesidad de que el propietario lo consienta.
¿Qué pasa si el que fallece es el casero?
En cuanto al arrendador, si este fallece, sus herederos se subrogarán en la posición que ostentaba y deberán respetar la duración fijada en el contrato.
¿Y si la vivienda es comprada durante la vigencia del contrato de arrendamiento?
Si la vivienda cambia de titularidad, por una venta, por ejemplo, si el alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario deberá respetar y mantener el contrato de arrendamiento vigente.
Esto es así, ya que el Registro de la Propiedad es público y cualquier persona antes de adquirir un bien puede consultar sus cargas y gravámenes.
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