Cómo aplazar el alquiler por coronavirus

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Aplazar el alquiler por coronavirus es sencillo, pero es mejor estar asesorados por un abogado especialista en contratos. Pagar más tarde el alquiler puede ayudar a mejorar la situación, pero para no cometer equivocaciones, lo ideal es que estés asesorado.

Con la situación actual derivada del COVID 19  surgen conflictos entre arrendadores y arrendatarios , pues la mayor parte de las actividades han sido prohibidas durante la fase de confinamiento y las que no han sido prohibidas se encuentran en una situación de ausencia de demanda y de ingresos derivado de la falta de clientela. 

La cláusula “rebus sic stantibus” o relevancia del cambio o mutación de las condiciones básicas del contrato, se perfila como el instrumento jurídico apropiado para resolver los múltiples conflictos económicos, principalmente por incumplimiento de contrato, que comienzan a emerger por culpa del coronavirus (COVID-19). Este principio, que tiene su origen en el derecho romano, es plenamente aplicable. De acuerdo con el mismo, cuando de manera sobrevenida cambian de manera esencial las circunstancias del contrato inicialmente previstas, cada una de las partes puede instar la revisión del contrato o desistir de su cumplimiento. Dicho de otra forma, la parte perjudicada por el cambio en las circunstancias no tiene por qué verse forzada a realizar su prestación.

Oto de los instrumentos jurídicos que se pueden aplicar son las moratorias establecidas en el Real Decreto ley 15/2020 por el que se aprueban medidas extraordinarias para modular el pago de alquileres de locales de negocios utilizados por autónomos, profesionales y pymes . 

¿Qué puedo hacer si el local está cerrado? ¿Qué puedo hacer si no tengo ingresos en mi local?

Se puede intentar una reducción  de la renta de manera amistosa entre arrendador y arrendatario  por las circunstancia excepcionales o acogerse a una moratoria en el pago establecida Real Decreto ley 15/2020 por el que se aprueban medidas extraordinarias para modular el pago de alquileres de locales de negocios utilizados por autónomos, profesionales y pymes.

¿Es necesario que los acuerdos o moratorias sean por escrito? 

SI.  En caso contrario se puede enfrentar el inquilino en caso de no poder demostrar los acuerdos a un deshaucio con las costas judiciales que implica. 

Diferencia entre acuerdo de aplazamiento de pago y moratoria de pago de alquiler?

En los acuerdos  se reduce el pago de la renta en un porcentaje parcial o total   y no hay obligación de pagar una vez que pase el estado de alarma por esta parte descontada.   

En las moratorias se aplaza el pago.

Requisitos de acuerdo de aplazamiento de pago

Principalmente que sean  realizados libremente por las partes , y  por escrito o por medios telemáticos  ( correo electrónico o incluso WhatsApp ) , pues verbalmente  podría dar problemas en un eventual conflicto posterior. 

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¿Qué es la moratoria del pago del alquiler?

En un aplazamiento del pago de la renta  de hasta 4 meses  y sin intereses  hasta 2 años. 

Plazo para pedir la moratoria del pago del alquiler

  • Pedirlo  por escrito  el arrendatario 

En el caso de  grandes tenedores, los inquilinos podrán solicitar en el plazo de un mes (hasta el 23 de mayo de 2020) la concesión de una moratoria en el pago de la renta, que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses. 

El aplazamiento será sin ningún tipo de penalización ni intereses, y se podrá devolver, de manera fraccionada, durante los dos años siguientes a la conclusión de la moratoria.

Para el resto de arrendadores 

También el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. 

En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Requisitos para acceder a una moratoria del pago del alquiler

-Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

-En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

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