¿Qué pasa si mi alquiler finaliza durante el estado de alarma?

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Si ya ha transcurrido el tiempo pactado del contrato de alquiler pero todavía está vigente el estado de alarma, ¿podemos dar por terminado el arrendamiento? Resolvemos esta y otras preguntas sobre arrendamientos de locales y viviendas.

El 14 de marzo de 2020 se decretó el estado de alarma, y se prohibieron ciertas actividades a fin de promover el distanciamiento social, y frenar la pandemia.

Tales medidas han tenido consecuencias tanto en los arrendamientos de locales de negocio como en los alquileres de vivienda, de ahí que sea preciso explicarlas y ofrecer soluciones a quienes se vean afectados por las mismas.

¿Puedo dejar de pagar la alquiler durante el estado de alarma?

¿Qué pasa si mi contrato de alquiler finaliza durante el estado de alarma?

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Alquiler de locales de negocio durante el estado de alarma

Se han suspendido actividades tales como las relacionadas con el mundo de la hostelería, las tiendas de ropa, etc., que en la mayor parte de las ocasiones se ubican en locales alquilados, y cuyas rentas pueden ser importantes, dependiendo de la zona en que se encuentren.

Las empresas o autónomos que desarrollan sus actividades en dichos locales han dejado de tener ingresos, no obstante se encuentran “obligados” a pagar ciertos gastos, como consecuencia de las relaciones contractuales con proveedores, bancos, o propietarios de los inmuebles donde llevan a cabo su negocio.

Pues bien, nuestro ordenamiento jurídico permite modificar ciertas obligaciones cuando acontecen situaciones sobrevenidas que no fueron posibles prever en el momento en que se firmaron los contratos, y que suponen una ruptura de la equivalencia de las prestaciones o una excesiva onerosidad (rebus sic stantibus).

En el presente caso, la imposibilidad de desarrollar determinadas actividades que ha sido decretada por el Gobierno es un hecho de fuerza mayor que justifica la modificación de determinadas obligaciones, como el pago del alquiler.  

A tal fin, recomendamos a arrendadores y arrendatarios que se pongan en contacto al objeto de consensuar una solución al problema, de tal manera que reflejen en un documento si están de acuerdo en suspender el pago de las rentas durante el estado de alarma, en condonar éstas, o quizás simplemente en reducirlas.

Y ello para evitar que el impago de las rentas de los meses en que dure el confinamiento derive en un procedimiento judicial de reclamación de cantidad y/o desahucio, cuyo resultado se antoja incierto, a la luz de lo comentado sobre la situación excepcional en que vivimos, y la posición del Tribunal Supremo en lo relativo al efecto de los acontecimientos inesperados en los contratos de alquiler, plasmada en la Sentencia 591/2014, de 15 octubre 2014, permitiendo la reducción de la renta fruto de la imprevisible crisis económica mundial que por aquel entonces se vivía (rebus sic stantibus).

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Alquiler de vivienda habitual durante el Covid-19

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, ha regulado una serie de medidas para proteger a los arrendatarios, fruto del daño económico y social provocado por el confinamiento decretado por el estado de alarma.

Por un lado, se permite solicitar la suspensión de los desahucios o lanzamientos que se hubieran acordado judicialmente con anterioridad al estado de alarma, y que fueran a llevarse a cabo durante el mismo, o incluso la moratoria en el pago de las rentas, a aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad, siempre que la vivienda a la que se refiere el contrato de arrendamiento sea su vivienda habitual, y no cuenten con una alternativa habitacional.

Y por otro se concede la posibilidad de interesar una prórroga extraordinaria del contrato de alquiler, en el supuesto de que fuera a quedar extinguido durante el estado de alarma, o hasta dos meses después de su levantamiento, en virtud de los artículos 9 y 10 de la LAU: vencimiento del plazo inicial o de cualquiera de sus prórrogas.

Lo significativo de esta segunda medida es que la pueden solicitar todos los inquilinos de viviendas habituales (no de segundas residencias), sin que sea necesario que demuestran una situación de vulnerabilidad, e independientemente del tipo de arrendador: persona física o jurídica.

El objetivo es proteger a los arrendatarios de la incertidumbre creada por el estado de alarma, y la dificultad de encontrar otro domicilio durante el confinamiento, de ahí que, si lo solicitan, el arrendador estará obligado a aceptar una prórroga extraordinaria de un plazo máximo de 6 meses de duración (salvo pacto en contrario), en el que se mantendrán las condiciones del contrato.

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