Abandono de obra sin contrato

Abandono de obra sin contrato

Abandono de obra sin contrato: ¿Cuándo se considera que ha habido un abandono de obra? ¿Qué hacer ante un abandono de obra? ¿Qué ocurre si el promotor no paga parte del precio alegando el abandono de la obra y a su vez, la constructora alega que abandonó la obra porque el promotor se negaba al pago? Demanda por abandono de obra. En este artículo el abogado experto en Derecho de la Contratación, Ernesto Badia Cambra, responde detalladamente a las preguntas anteriores.

Introducción

¿Ha comenzado una reparación en tu vivienda y, sin previo aviso, los albañiles han desaparecido, dejando la obra sin terminar? ¿Tras comenzar la construcción de una obra nueva, se advierten una serie de errores y la constructora, sin causa justificada, desaparece y deja de contestar a sus llamadas dejando las obras a medias?

Probablemente, se encuentre ante un abandono de obra y le interese la lectura del presente artículo.

¿Cuándo se considera que ha habido un abandono de obra?

El arrendamiento de obra, descrito en el artículo 1544 del Código Civil, es aquel contrato en el que una de las partes se obliga respecto a otra a ejecutar una obra (como puede ser una reparación o una nueva construcción), a cambio de un precio determinado. Estos contratos pueden realizarse de palabra, y no es necesario que se plasmen por escrito para que el acuerdo despliegue sus efectos y las partes queden recíprocamente obligadas.

Nos encontraremos ante un abandono de obra cuando la persona obligada a realizarla deja su trabajo sin terminar, desistiendo unilateralmente de las obligaciones dimanantes del contrato. Ello supone un incumplimiento grave o esencial del contrato que determina su resolución.

Será necesario discernir si nos encontramos ante un abandono de obra o ante una simple paralización en su ejecución.

En cuanto a la paralización de la ejecución, el Tribunal Supremo señala que un simple retraso en la ejecución de la obra no se considera un incumplimiento contractual con efectos resolutorios, por lo que el retraso debe ser grave y con entidad suficiente como para afectar a la sustancia del contrato frustrando las legítimas expectativas de la parte afectada (Sentencia del Tribunal Supremo de 26/11/2001).

En cambio, son claros indicios del abandono de obra que la constructora retire su material, la ausencia de operarios que desempeñen sus funciones, la paralización completa de la obra durante semanas sin causa justificada o que, tras advertir a los albañiles de una serie de desperfectos, estos dejen de contestar a las llamadas.

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¿Qué hacer ante un abandono de obra?

En el caso de que se encuentre ante un abandono de obra, le recomendamos recopilar toda aquella documentación que en un futuro le permita probar las circunstancias en las que se ha producido el abandono.

  1. Comunicaciones con el contratista: En primer lugar, requiera fehacientemente al contratista. Puede hacerlo a través del requerimiento notarial o del envío de un Burofax en el que deberá manifestar su disconformidad con el abandono de la obra, solicitando que se retomen los trabajos. En esta notificación se anunciará que en el caso de que no se atienda el requerimiento en el plazo indicado, se entenderá resuelto el contrato y se iniciarán las acciones legales oportunas para exigir los daños y perjuicios ocasionados.
  2. Acuda a un Notario: Solicite la comparecencia de un Notario que levante acta dejando constancia del estado en el que se encuentre la obra y de las circunstancias en las haya producido el abandono. Es recomendable que en este Acta descriptiva se incorpore un reportaje fotográfico.
  3. Certificación de la obra ejecutada: es recomendable solicitar la realización de un informe pericial para poder acreditar qué parte de la obra ha sido ejecutada con anterioridad al abandono, qué parte está pendiente de ejecutar y en el caso de que existiesen cuales son los defectos de las obras y el presupuesto de su reparación. Dicho informe servirá para determinar el precio a pagar por la parte de la obra ya ejecutada. 

¿A quién se debe reclamar tras el abandono de una obra?

El contratista es aquella persona que se ha obligado a ejecutar y realizar la obra de la forma prevista, correcta y adecuada (artículo 1546 del Código Civil). Por tanto, la reclamación por el abandono será interpuesta contra la persona con la que se hubiese acordado la ejecución de la obra. En los supuestos sin contrato por escrito para probar quién es el responsable del abandono de la obra podremos utilizar documentación como: los presupuestos, las facturas que hayamos ido pagando, las comunicaciones por escrito que tengamos con el contratista, etc. 

Demanda por abandono de obra

Lo más habitual es que la reclamación extrajudicial no tenga efectos y el abandono de la obra continúe, en tal caso, se verá obligado a acudir a la vía judicial ejercitando una acción por incumplimiento contractual recogida en el artículo 1124 del Código Civil.

El perjudicado por el abandono podrá o bien exigir el cumplimiento del acuerdo y que se finalice la obra, o bien instar la resolución del contrato. En ambos casos podrá reclamar los daños y perjuicios que se le hubiesen ocasionado.  

Es importante señalar que el perjudicado por el abandono, para exigir tanto el cumplimiento del contrato como su resolución y la indemnización que le corresponda por los daños sufridos, deberá acreditar que él sí que cumplió con sus obligaciones. En el supuesto más común, el perjudicado deberá acreditar que realizó los pagos acordados con el contratista.

La reclamación por obras mal ejecutadas o inacabadas tiene un alto porcentaje de éxito siempre que se acredite tanto el abandono de la obra como el que el perjudicado cumplió con sus obligaciones. Hay que señalar que cuando la cuantía reclamada supere los dos mil euros, la demanda deberá ser presentada por abogado y procurador. Junto con la demanda se deberá presentar prueba para acreditar los incumplimientos en los que haya incurrido la contratista. De allí la importancia de documentar el abandono de obra a través del acta notarial y del correspondiente informe pericial.

¿Qué ocurre si el promotor no paga parte del precio alegando el abandono de la obra y a su vez, la constructora alega que abandonó la obra porque el promotor se negaba al pago?

Nos podemos encontrar ante el supuesto de que ambas partes hayan incumplido sus obligaciones. Con arreglo a la doctrina jurisprudencial, para que pueda tener lugar la resolución unilateral de un contrato con obligaciones recíprocas es preciso que exista un incumplimiento de uno de los obligados y que la parte que solicita la resolución contractual haya cumplido, salvo que su falta de cumplimiento sea efecto o consecuencia anterior del otro.

En estos supuestos habrá que analizar si en el momento en el que se produjo el abandono, el promotor adeudaba un importe relevante que justifique la negativa del contratista a continuar la obra. Es decir, habrá que determinar qué incumplimiento alcanza entidad suficiente como para impedir la satisfacción de la otra parte, de modo que queda frustrada la finalidad perseguida por el contrato de arrendamiento de obra.

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Autor/a de la publicación
Ernesto Badia Cambra

Ernesto Badia Cambra

Abogado especializado en Derecho de la Contratación. El análisis de su trayectoria judicial le ha situado en el Ranking de los mejores abogados de derecho de la contratación elaborado por Emérita Legal de forma objetiva; en base a la experiencia acumulada y los resultados obtenidos en los casos analizados.

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