Reclamar gastos hipoteca: ¿Qué gastos puedo reclamar? ¿A quién puedo reclamar los gastos de hipoteca? ¿Cómo puedo reclamar los gastos de hipoteca? Plazo para reclamar los gastos de hipoteca. En esta ocasión, el abogado experto en Derecho del Consumo, Javier Fuentes Abril, responde a estas preguntas.
¿Qué gastos de hipoteca puedo reclamar?
Durante mucho tiempo en los últimos años ha existido mucha disparidad de criterios respecto a los gastos hipotecarios que se obligaron a los consumidores a asumir indebidamente. Así, en un principio, los gastos que se reclamaban mayoritariamente eran los gastos notariales, de registro de la propiedad, el impuesto de actos jurídicos documentados y los gastos de gestión por la inscripción registral y liquidación del referido impuesto.
Sin embargo, al largo de los últimos años, la gran cantidad de reclamaciones que se han realizado respecto de estos gastos, ha motivado que poco a poco se fueran definiendo, a raíz de las distintas sentencias que se han venido dictando, los gastos que, definitivamente, pueden llegar a reclamarse por parte de los consumidores.
Gastos reclamables
De esta forma, si bien comenzaron reclamándose el 100% de estos gastos, no sólo algunos de ellos se han quedado fuera, sino que otros sólo pueden reclamarse en un porcentaje distinto. Esto es lo que ha ocurrido con los gastos notariales, respecto a los que el Tribunal Supremo ha delimitado en el 50% el importe que los consumidores no tenían que haber pagado en su día; de otro lado, el impuesto de actos jurídicos documentados, tras una enorme polémica surgida a finales del año 2018, ha quedado finalmente apartado de los gastos que los consumidores pueden reclamar en relación con su hipoteca.
El motivo está en que el Tribunal Supremo ha determinado, respecto de los gastos notariales, que la ley establece que cada uno de los contratantes, Banco y consumidor, debe asumir el 50% de estos gastos. Respecto al impuesto, otra sentencia del Tribunal Supremo estableció que el obligado a asumir el pago de este impuesto es el prestatario, por lo que aún anulando la cláusula de gastos, el consumidor debe seguir haciendo frente a este impuesto, al menos en aquéllas hipotecas otorgadas antes de que se modificara la ley que regula este impuesto.
Al margen de lo anterior, existe otro gasto, el de tasación, que si bien en un comienzo no fue muy popular su reclamación, ya que no existían resoluciones judiciales que fuesen claras respecto de la posibilidad de reclamar este concepto, finalmente ha quedado claro que los consumidores no debieron hacer frente al pago de este gasto, por lo que, tras anular la cláusula que obliga al prestatario a asumir esas cantidades, es posible reclamar en 100% del gasto de tasación.
Por tanto,
Los gastos que definitivamente se pueden reclamar a las entidades bancarias que incluyeron una cláusula por la que el consumidor tenía que asumir la totalidad de los costes de hipoteca, son: la totalidad de los gastos de inscripción registral, de gestoría, de tasación y el 50% de los gastos notariales.
La reclamación de los gastos de hipoteca tiene su fundamento en la existencia de una cláusula abusiva, de tal forma que la petición de nulidad de esa cláusula es lo que origina la posibilidad de reclamar el abono de las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca
Javier Fuentes Abril, abogado experto en Derecho del Consumo.
¿A quién puedo reclamar los gastos de hipoteca?
Aunque estas cantidades han sido abonadas a personas ajenas a la entidad bancaria, como el registrador de la propiedad, el notario, o la empresa encargada de la tasación entre otras, el motivo por el que el consumidor ha tenido que hacer frente a estos gastos de hipoteca está en la actuación del banco, que incluyó una cláusula en el contrato de préstamo hipotecario por la que derivaba en el prestatario cualquier gasto que se produjera con motivo del otorgamiento de la escritura y la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad.
Es por esto, que al estar ante un perjuicio que causa la actuación del banco, es a esta entidad a la que se le pueden reclamar los efectos que ha tenido esa cláusula, que no son otros, que tener que afrontar una serie de gastos que, de no haber existido dicha estipulación, nunca hubiera tenido que abonar el consumidor.
¿Cómo puedo reclamar los gastos de hipoteca?
Para reclamar los gastos de hipoteca, debemos comenzar formalizando una reclamación a la propia entidad bancaria, en la que se pone de manifiesto que estamos ante una cláusula que fue impuesta por el banco, de tal forma que el consumidor no pudo influir en su contenido, y que derivaba en el consumidor el pago indiscriminado de todos y cada uno de los gastos que se generaran con el otorgamiento de la escritura de préstamo y su inscripción registral. Y que estos motivos son los que hacen que estemos ante una cláusula abusiva. De esta forma, solicitaremos al banco que asuma la abusividad de la cláusula, su nulidad y abone todos y cada uno de los gastos indebidamente soportados, más los intereses generados desde que fueron abonados.
Esa reclamación se presenta en la entidad bancaria, donde deben devolverle una copia sellada para acreditar su formalización.
En el caso de que la entidad bancaria no atienda esta reclamación, nos veremos obligados a formalizar la correspondiente reclamación judicial, para lo que tendremos que contar con un abogado especialista en este tipo de procedimientos, al que entregaremos la escritura del préstamo y todas y cada una de las facturas que soportamos indebidamente al tiempo de formalizarse esta operación.
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Plazo para reclamar los gastos de hipoteca
Ésta es, quizá, la cuestión más controvertida en relación con la reclamación de los gastos de hipoteca, pues nos encontramos con una gran variedad de criterios entre las distintas audiencias provinciales que hacen que sea difícil dar una respuesta clara y contundente.
No obstante hemos de partir de que la reclamación de los gastos de hipoteca tiene su fundamento en la existencia de una cláusula abusiva, de tal forma que la petición de nulidad de esa cláusula es lo que origina la posibilidad de reclamar el abono de las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca. Sobre el plazo para pedir la nulidad de la cláusula no existe duda alguna: no hay ningún plazo.
La única controversia está en si existe un plazo para poder reclamar el dinero abonado indebidamente o no. No obstante a la vista de el último pronunciamiento dado por nuestro Tribunal Supremo en relación con esta cuestión, precisamente para preguntarle al Tribunal de Justicia de la Unión Europea por el criterio que debe seguirse, a día de hoy aún no habrían prescrito este tipo de reclamaciones, pues siguiendo el criterio más restrictivo y perjudicial para el consumidor, la prescripción se produciría el 23 de enero de 2024.
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