Reclamar gastos de cancelación hipoteca: ¿Qué gastos de cancelación puedo reclamar de una hipoteca? ¿Puedo reclamar los gastos de cancelación de una hipoteca? ¿Cómo reclamar los gastos de cancelación de una hipoteca? ¿Cuál es el plazo máximo para reclamar los gastos de cancelación de una hipoteca? ¿Qué gastos no puedo recuperar tras cancelar una hipoteca? En esta ocasión, el abogado experto en Derecho del Consumo, Javier Fuentes Abril, responde a estas preguntas.
Introducción
Cuando hablamos de gastos hipotecarios o de gastos de hipoteca, solemos referirnos exclusivamente a los gastos de formalización de hipoteca, es decir, aquéllos que se generan al tiempo de otorgarse el préstamo hipotecario y están motivados por la inscripción en el registro de un derecho de hipoteca en favor de la entidad bancaria. Estos gastos generados son, fundamentalmente, los gastos de tasación del inmueble a hipotecar, los gastos notariales por el otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario, los gastos registrales por la inscripción de tal carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad, los impuestos y tributos derivados de esta operación y los gastos de gestoría por las tareas que pretenden la inscripción de registral de la hipoteca constituida sobre el inmueble en cuestión y la liquidación y abono de los impuestos y tributos que se devenguen.
Sin embargo, existen otros gastos que va a conllevar la existencia de un préstamo hipotecario, si bien estos otros gastos no se generan al principio de la relación contractual, sino que bien pueden generarse durante la vida del préstamo hipotecario, bien se generan al finalizar la relación contractual. Entre estos gastos encontramos los gastos de cancelación de hipoteca.
Estos gastos de cancelación de hipoteca son los que se van a generar cuando, una vez terminado de pagar la totalidad del préstamo hipotecario, se realizan las gestiones necesarias para cancelar esa carga hipotecaria que grava la vivienda.
¿Qué gastos de cancelación puedo reclamar de una hipoteca?
Si a día de hoy tenemos claro qué gastos de hipotecas se pueden reclamar, refiriéndonos a aquéllos que se general al constituir la carga hipotecaria, no es tan sencillo dar una respuesta en relación con los gastos de cancelación de hipoteca.
Dentro de estos gastos nos encontramos con la emisión de un certificado por parte de la entidad bancaria que refleje el pago íntegro del préstamo hipotecario, el otorgamiento de una escritura pública de cancelación de hipoteca y la inscripción de dicha escritura en el Registro de la Propiedad. Aspectos que conllevan o pueden conllevar que se generen diversos gastos, concretamente, de notaría, registro y/o gestoría.
Se trata de unos gastos que pueden rondar los 1.000 € de media.
Sin embargo, como indicaba al principio, estamos ante unos gastos de hipoteca respecto de los que no hay una postura tajante que nos pueda hacer afirmar con rotundidad cuáles pueden reclamarse y cuáles no.
Gastos que pueden ser reclamados tras cancelar una hipoteca
Sobre los únicos que podemos afirmar con rotundidad que pueden ser reclamados, en caso de generarse, son respecto de la comisión que, con cierta frecuencia, se venía cobrando por las entidades bancarias por preparar la documentación necesaria para poderse llevar a cabo la cancelación registral de la hipoteca.
El motivo de que esta comisión no pueda ser cobrada al consumidor está en que estamos ante un servicio que las entidades bancarias están obligadas a realizar, algo que además ha sido ratificado, de forma reiterada, por el Banco de España, que califica de mala práctica bancaria el intento de cobrar cualquier tipo de comisión por este tipo de trámite.
No obstante, respecto del resto de gastos (notariales, registrales y de gestoría), si bien encontramos sentencias que razonan y determinan que estamos ante gastos que no deben ser soportados por los prestatarios, las Sentencias dictadas por la Sala Primera del Tribunal Supremo 44, 46, 47, 48 y 49 de 23 de enero de 2019, declaran que estos gastos derivados de la cancelación deben correr por cuenta del prestatario en su totalidad, cuando afirman que […]En cuanto a la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto.
¿Puedo reclamar los gastos de cancelación de una hipoteca?
En consecuencia, podríamos partir de que estamos ante unos gastos, los de cancelación de hipoteca, cuyos importes no pueden ser reclamados.
Sin embargo, hemos de tener presente que el TJUE también se ha visto obligado a pronunciarse sobre estos gastos en su Sentencia de 16 de julio de 2020.
En ella, pese a que no es todo lo contundente que nos hubiera gustado, se nos dice que tales gastos habrán de ser soportados por la entidad bancaria salvo que una norma obligue al prestatario a asumir su pago. Por tanto, en orden a esta doctrina del TJUE, sí es posible reclamar los gastos de cancelación de una hipoteca.
¿Cómo reclamar los gastos de cancelación de una hipoteca?
Al igual que ocurre respecto de los gastos de hipotecas, los gastos de cancelación de hipoteca, para poderse reclamar, exigen que se declare la nulidad de la cláusula que deriva en el consumidor el pago íntegro de los mismos. En este sentido, tendríamos que presentar, en primer lugar, una reclamación extrajudicial a la entidad financiera, pidiendo que se asuma la nulidad de que adolece la cláusula que obliga al consumidor al pago de estos gastos y que, en consecuencia, se reintegre al consumidor el pago íntegro de todos los gastos soportados por la cancelación de la hipoteca.
Tras esta primera reclamación extrajudicial, en caso de no obtenerse una respuesta favorable por parte de la entidad bancaria, nos veríamos obligados a acudir a los juzgados, para presentar una demanda en petición de declaración de nulidad de la cláusula que obliga al consumidor al pago de todos y cada uno de los gastos de cancelación de hipoteca y de devolución de las cantidades indebidamente soportadas.
¿Cuál es el plazo máximo para reclamar los gastos de cancelación de una hipoteca?
Como ocurre con todos los casos en que se reclama la nulidad de una cláusula por abusividad, no existe plazo alguno para presentar la correspondiente demanda, siendo que al ser la devolución de cantidades una consecuencia que nace tras dicha declaración de nulidad, tampoco estaríamos ante la presencia de plazo alguno para reclamar su devolución.
¿Qué gastos no puedo recuperar tras cancelar una hipoteca?
Como hemos indicado, las únicas sentencias que se han dictado por parte del Tribunal Supremo respecto de los gastos de cancelación de hipotecas son anteriores al pronunciamiento dado por el TJUE, por lo que entendemos que la restricción dada por nuestro Alto Tribunal en aquéllas no puede continuar sosteniéndose. De esta forma no existe una distribución clara de los gastos que se pueden recuperar y cuáles no.
Sin embargo, siguiendo la misma línea que respecto de los gastos de formalización de hipoteca, entiendo que pueden reclamarse la totalidad de los gastos de cancelación de hipoteca, pues la restricción que respecto de aquéllos se hacía, únicamente en relación con los gastos notariales, que se distribuían al 50%, no puede ser extrapolable a los gastos de cancelación hipotecaria, pues la escritura que se otorga en este caso no comprende el préstamo hipotecario además de la hipoteca, razón por la que el Tribunal Supremo entendía que ambos intervinientes debían hacer frente a su coste, sino que en este caso lo único que se comprende es la cancelación de la hipoteca, siendo esta una obligación de la entidad financiera al no existir norma legal que imponga su pago al consumidor.
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