Solicitar la moratoria de hipoteca

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Solicitar la moratoria de hipoteca parece la única opción ante la crisis de muchas personas. El aplazamiento del pago de las cuotas de hipoteca del banco permite un respiro durante el tiempo en el que una familia no tiene ingresos por el cierre del negocio. Algunos bancos ofrecen aplazamientos de pago de hipoteca a las personas que no cumplen los requisitos de la ley, como una cortesía con sus clientes.

La cantidad de normas publicadas en las últimas semanas a raíz de la nueva situación económica y social motivada por el coronavirus ha hecho que sea difícil el conocimiento de muchas de esas normas. 

Especial interés han suscitado las medidas relativas a solicitar la moratoria de hipoteca, debido al elevado número de personas que pueden verse afectadas. 

El objetivo de este artículo es tratar algunas de las dudas más habituales que se presentan a aquellas personas que tratan de beneficiarse de la moratoria. 

¿Quiénes pueden solicitar la moratoria de hipoteca?

Quienes se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y cuyo préstamo esté vigente en la fecha de entrada del Real Decreto-ley.

 Dicho préstamo puede recaer sobre:

– Vivienda habitual,

-Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales,

– Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler en las que el propietario haya de dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma.

Especialmente interesante es la extensión que hace la norma a los fiadores o avalistas. Así, cuando éstos se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica, podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada.

¿Qué requisitos exige la aplicación de la moratoria hipotecaria?

Los concretos requisitos se contienen en el artículo 9 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2020-3824).

Un aspecto mejorable de la norma a la que nos acabamos de remitir es que requiere que el interesado realice diversos cálculos para comprobar si se tiene derecho a la moratoria. 

No obstante, podemos adelantar que el beneficiario debe de tener unos ingresos brutos por unidad familiar de un máximo entre tres y cinco veces el IPREM, según sus concretas circunstancias.

Igualmente es necesario que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, que también se define en la norma. 

Finalmente, si el potencial beneficiario fuera un empresario persona física debe haber experimentado una caída sustancial de las ventas de al menos el 40 %.

A efectos de acreditar el cumplimiento de los anteriores requisitos el artículo 17 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo recoge los diversos documentos que el interesado debe aportar a la entidad para acreditar la situación de vulnerabilidad.

Ante el más que probable supuesto de que no pueda aportar alguno de ellos en el momento de la solicitud, puede sustituirse por una declaración responsable donde se explique las razones (relacionadas con especial situación del coronavirus) que han llevado a no poder adjuntar el documento en cuestión.

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¿Qué implica que la entidad bancaria apruebe la moratoria de hipoteca?

Si el interesado cumple con los requisitos exigidos y accede a la moratoria hipotecaria, ésta supondrá la suspensión de la obligación de pago de las tres siguientes cuotas mensuales del préstamo hipotecario, así como una ampliación de tres meses del plazo del mismo.

Es decir, si antes de la moratoria el préstamo vencía el 1 de enero de 2025, por ejemplo, tras la aplicación del beneficio la fecha de vencimiento pasará a ser el 1 de abril de 2025.

Igualmente, durante el plazo de vigencia de la moratoria se suspenderá la deuda hipotecaria y dejará de aplicar la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario. Además, durante este plazo, el banco no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje.

¿Está obligada la entidad bancaria a conceder la moratoria de hipoteca?

La solicitud de la moratoria, cumpliendo los requisitos, implica su aplicación automática, por lo que en realidad no puede hablarse de concesión por parte de la entidad bancaria.

De hecho la propia norma es muy clara al señalar que “La aplicación de la moratoria no requiere acuerdo entre las partes, ni modificación del contrato de préstamo, para que tenga efectos”

¿Qué pasa si obtengo la moratoria de hipoteca sin tener derecho a ella?

Aquella persona que se hubiese aprovechado de la moratoria sin reunir los requisitos que dan derecho a ella, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de la moratoria. 

En cuanto al importe de dichos daños y perjuicios nunca será inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la moratoria.

¿Es gratis pedir la moratoria de hipoteca?

No, la aplicación de la moratoria hipotecaria no tiene ningún coste para el beneficiario de la misma.

Respecto a las dudas que podía haber en cuanto a quien debía asumir el coste de notario y Registro de la Propiedad, en fecha 22 de abril se dictó el Real Decreto-ley 15/2020, que aclaró que lo que se documenta en el instrumento notarial y que, en su caso, accederá al Registro, es la declaración unilateral de voluntad del acreedor, que como otorgante asumirá el coste de los derechos arancelarios, reconociendo la obligación establecida ex lege en favor de un deudor concreto.

En definitiva, la norma confirma la gratuidad del proceso para el deudor interesado. 

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