Reclamar cláusulas suelo en la hipoteca de una sociedad

Reclamar cláusulas suelo en la hipoteca de una sociedad

Reclamar cláusulas suelo en la hipoteca de una sociedad: ¿Qué son las cláusulas suelo y cómo pueden afectar a una sociedad?  ¿Se reclaman de la misma manera en los distintos tipos de sociedades? Documentación necesaria para la reclamación ¿Cómo reclamarlas en la hipoteca de una sociedad? Todo lo relevante sobre estas cláusulas en la hipoteca de una sociedad, nos lo explica María Magdalena Rico Palao, abogada experta en Derecho del Consumo.

¿Qué son las cláusulas suelo y cómo pueden afectar a una sociedad?

Las cláusulas suelo son cláusulas de limitación de bajada del tipo de interés que se aplican a un préstamo hipotecario.

Con la inclusión de esa frase:”No podrá ser inferior al 3% nominal anual”(es un ejemplo), la entidad financiera se asegura que pase lo que pase siempre cobrará un tipo de interés mínimo.

Normalmente nos encontramos con cláusulas suelo de particulares. En este caso, es realmente sencillo promover jurídicamente su nulidad, pues en gran parte de los supuestos esta cláusula suelo viene con falta de oferta vinculante.

En un asunto donde el afectado es una persona física, como decíamos, es fácil la rescisión de esa cláusula suelo por cuanto en ningún momento la entidad prestamista informó al prestatario de la existencia de la cláusula y mucho menos de la dimensión de la referida cláusula suelo, ni entregó la oferta vinculante, tal y como exigía el artículo 5 de la Orden de Transparencia Bancaria de 5 de mayo de 1.994, y la normativa de transparencia posterior (BOE de 29 de octubre de 2011), y en la mayor parte de los casos de los afectados de cláusula suelo, no se ha podido estudiar el consumidor esta clausula suelo con el especial cuidado que requería.

La cláusula suelo debe reunir un requisito de incorporación que se exigen para cualquier condición general, aunque en las condiciones generales entre una sociedad y un Banco puede existir un abuso de posición dominante y puede declararse la nulidad de una condición general de la contratación que se considere abusiva al ser la misma contraria a la buena fe y cause desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes.

María Magdalena Rico Palao, abogada experta en Derecho del Consumo.

En cuanto a la incidencia de la cláusula suelo en empresas:

Pensemos que España es un país en el que es muy importante la microempresa en su tejido empresarial. Y son estos empresarios pequeños o medianos los que especialmente sufren en sus carnes la clausula suelo que normalmente se colocó por el banco con mucha opacidad.

Pero por desgracia dichas empresas pequeñas o medianas no están protegidas por la legislación de consumidores, y sus procesos de cláusula suelo son en una gran parte desestimados por los Tribunales.

Esto es muy paradójico, pero es asi:

Imaginémonos un veterinario, empresario, que decide pedir dos préstamos hipotecarios:

  • (a) un primer préstamo hipotecario que lo destina a adquirir su vivienda habitual y
  • (b) un segundo préstamos hipotecario que lo destina en su despacho profesional y siendo él administrador único y avalista del préstamo le exige la entidad concertar los préstamos en unas determinadas condiciones, como si fuera un traje de una estantería de un gran almacén, es un traje confeccionado que no se hace a medida, lo coges o no.

Imaginemos que esta doble contratación la realiza una persona que empieza en su profesión, con poco bagaje experimental.

En uno de los supuesto el veterinario lo hace calidad de adherentes en la contratación seriada del préstamo hipotecario con idéntico clausulado en los préstamos (a) y (b) se ha adherido firmando el clausulado predispuesto por la entidad financiera probablemente sin conocimientos financieros, sin asesoramiento específico y con plena confianza y dependencia económica del Banco.

Es decir, en ambos casos, ocurre lo mismo: se trata de un contrato seriado impuesto a un adherente.

Respecto al contrato hipotecario (b) concertado por el adherente en su cualidad de empresario (y por tanto no consumidor), la batalla estaría perdida si se impugna por falta de transparencia; por contra cuando actuase como comprador de una vivienda, lo es más que probable que admita la nulidad de dicha cláusula suelo por no superar el control de inclusión por falta de información en la fase precontractual de la contratación

¿Se reclaman las cláusulas suelo de la misma manera en los distintos tipos de sociedades?

Es bastante remoto que se estime la nulidad de una clausula suelo de una sociedad, ya sea ésta anónima o limitada. Es indistinto. La viabilidad se pone en duda teniendo en cuenta el estado de la materia y de la jurisprudencia hoy en dia. Pero algún resquicio hay y vamos a exponerlo.

Solamente puede impugnarse la clausula suelo de una sociedad por no estar incorporada en la escritura de préstamo hipotecario.

Siguiendo esta tesis (nulidad de la cláusula suelo en empresas por no superar el control de inclusión), en la medida en que la LCGC resulta de aplicación con independencia de las cualidades personales del adherente (persona física o jurídica) o lo que es lo mismo, con independencia de que sea o no consumidor, podrá pedirse su nulidad.

Por lo que se refiere al control de incorporación que estamos tratando, la LCGC, en principio, exige para que se consideren incorporadas al contrato que las condiciones generales sean claras, concretas y sencillas, comprensibles directamente y que se entregue un ejemplar de las mismas antes o en el momento de celebrar el contrato, salvo que el empresario pruebe que el adherente las conocía.

Y, además, a efectos de la incorporación de las condiciones generales al contrato, la LCGC no distingue en función de los contratantes, en cuanto si se trata de empresarios o no.

Los requisitos de incorporación:

Se aplican a todos los contratos por igual sean quienes sean los adherentes en la contratación seriada (consumidores o no). Y es que, a través del citado control de la clausula suelo se examina la claridad de la propia cláusula del contrato de préstamo hipotecario, así como la manera en la que se incorpora al contrato la citada clausula suelo.

Conviene tener presente que este primer filtro resulta de aplicación tanto en el caso de que el adherente sea un profesional como un consumidor (la cursiva es nuestra). Los parámetros de valoración son los artículos 5.5 y 7 de la LCGC:

Artículo 5.5: « La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez».

Artículo 7: «No quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales

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Documentación necesaria para la reclamación cláusulas suelo en la hipoteca de una sociedad

Fundamentalmente tenemos que tener presente la escritura de constitución de la hipoteca donde se incorpore la cláusula suelo; también nos ayuda tener el cuadro de amortización, los correos electrónicos previos con la sucursal y cualquier otra documentación que el prestatario tenga a mano y que justifique que jamás se pactó la cláusula suelo de manera comprensible y racional, si no un tipo de interés variable para la hipoteca..

¿Cómo reclamar cláusulas suelo en la hipoteca de una sociedad?

Primeramente, tienen que darse un par de requisitos que exponemos a continuación.

  • a. Las que el adherente (sociedad) no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato o cuando no hayan sido firmadas.
  • b. Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, en cuanto a estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el adherente (sociedad) y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato.

Pongamos un ejemplo para mejor facilitar la comprensión: En un contrato, aparece en dos ocasiones el tipo del 1%, para luego, sin motivo alguno, en la hoja final, en un anexo, se modifica lo pactado expresamente, para establecer un tipo contradictorio con el anterior, y sensiblemente superior, del 4%».

Desde este punto de vista, la cláusula suelo debe reunir un requisito de incorporación que se exigen para cualquier condición general, aunque en las condiciones generales entre una sociedad y un Banco puede existir un abuso de posición dominante y puede declararse la nulidad de una condición general de la contratación que se considere abusiva al ser la misma contraria a la buena fe y cause desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes.

Posteriormente el letrado que lleve el pleito mandará una reclamación extrajudicial al Banco y tras eso, si es viable el asunto, presentará la demanda judicial para conseguir la nulidad de la clausula suelo de empresa.

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Autor/a de la publicación
María Magdalena Rico Palao

María Magdalena Rico Palao

Abogada especializada en Derecho del Consumo. El análisis de su trayectoria judicial le ha situado en el Ranking de los mejores abogados de Derecho del Consumo elaborado por Emérita Legal de forma objetiva; en base a la experiencia acumulada y los resultados obtenidos en los casos analizados

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