Nulidad de la cláusula multidivisa

Nulidad de la cláusula multidivisa

La cláusula multidivisa de una hipoteca: ¿Qué es? ¿Cuándo se considera que hay irregularidades en la cláusula multidivisa de una hipoteca? Requisitos para anular la cláusula multidivisa de una hipoteca. Cantidades a recuperar tras declarar la nulidad de la cláusula multidivisa de una hipoteca. Recomendaciones para el cliente que quiera anular la cláusula multidivisa de su hipoteca. En este artículo, la abogada experta en Derecho del Consumo, Magdalena Rico Palao, responde de manera detallada a estas preguntas.

¿Qué es la cláusula multidivisa de una hipoteca?

La cláusula multidivisa contenida en muchas escrituras de préstamo hipotecario firmados entre 2005 y  2008 supuso una quiebra enorme en muchas economías domésticas. No sólo las cuotas se recalculaban mensualmente, sino también el capital pendiente iba perfilándose conforme a la fluctuación de las monedas extranjeras, normalmente el yen japonés.

Si tienes hipoteca multidivisa probablemente tendras un capital pendiente desmesurado, por esta cláusula multidivisa, sino también habras pagado un exceso de pago mensualmente a lo largo de la vida de esta hipoteca multidivisa, que es un producto complejo de muy alto riesgo.

¿Cuándo se considera que hay irregularidades en la cláusula multidivisa de una hipoteca?

Se considera irregular la hipoteca multidivisa cuando hay falta de transparencia en la colocación de la citada hipoteca multidivisa. Hay que tener en cuenta que nos encontramos ante una condición general de la contratación, es decir que es un contrato de adhesión en forma de hipoteca multidivisa, que tiene un carácter de  imposición al cliente sin posibilidad de negociación a través de un proceso en masa.

Es interesante decir que los documentos referidos a la fase precontractual, y la escritura de hipoteca, aunque sí incluyan una referencia al conocimiento que manif‌iesta la prestataria respecto a los riesgos no son sino documentos protocolizados, que no justif‌ican una real información respecto a tales riesgos de la hipoteca multidivisa. Es decir que es función del banco, y no del Notario, el deber de información al consumidor que firmó una hipoteca multidivisa. Se impone que se informara a los clientes de los concretos riesgos de la firma notarial de un producto complejo y de alto riesgo como es la hipoteca multidivisa, antes de acudir a la Notaria.

Si no consta que existiera la información precontractual necesaria para que los consumidores conocieran los riesgos de la multidivisa, la hipoteca deviene nula.

María Magdalena Rico Palao, abogada experta en Derecho del Consumo.

Requisitos para anular la cláusula multidivisa de una hipoteca

Estos requisitos están determinados por una resolución transcendente a estos efectos como fue la sentencia del Tribunal Supremo 608/2017, de 15 de noviembre

En la indicada sentencia se determinaba la información que el banco que había colocado una multidivisa debió dar a los consumidores, y ello  por qué los riesgos de este tipo de préstamo hipotecario exceden a los propios de los préstamos hipotecarios a interés variable solicitados en euros.

Evidentemente al riesgo de variación del tipo de interés se añade el riesgo de f‌luctuación de la moneda en esta clase de hipotecas multidivisas. Pero, este riesgo de f‌luctuación no se extiende solo a  la cuota mensual. El tipo de cambio de la divisa elegida se aplica, además a la fijación del importe en euros del capital pendiente del préstamo multidivisa.

Ello determina que pese a haber ido abonando las cuotas de amortización mensual, puede ocurrir que, pasados varios años, si la divisa se ha apreciado frente al euro, el prestatario en multidivisas no solo tenga que pagar cuotas de mayor importe en euros, sino que además adeude al Banco un capital en euros mayor que el que le fue entregado. 

El consumidor no necesariamente puede conocer, sin la información adecuada, que la variación del importe de las cuotas debida a la f‌luctuación de la divisa puede ser tan considerable que ponga en riesgo su capacidad de afrontar los pagos, por cuanto también puede variar al alza el capital pendiente de la hipoteca. Se trata de un producto tipo “ruleta rusa” que no es adecuado para las economías domésticas, y que fue indebidamente colocados a consumidores que jamás habían tenido práctica en el comercio internacional ni con monedas extranjeras.

Las circunstancias personales de los consumidores también son de destacar, pues el esfuerzo de información y explicación sobre el funcionamiento del préstamo multidivisa debe ir más allá de la redacción de las cláusulas en la escritura y debe  tratarse de una información previa a la formalización del préstamo adecuada a las dedicaciones y formaciones de los consumidores que firman la multidivisa y deberían haber entendido perfectamente la carga jurídica y económica que se asume con esta clase de hipotecas.

Cantidades a recuperar tras declarar la nulidad de la cláusula multidivisa de una hipoteca

Si se eliminara por completo la cláusula en la que aparece el importe del capital del préstamo, en divisa, así como el mecanismo de cambio. Es importante que la hipoteca podría subsistir pues no se anula ni el capital, ni el periodo de amortización ni el tipo de interes.

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Recomendaciones para el cliente que quiera anular la cláusula multidivisa de su hipoteca

Conforme a tales pronunciamientos judiciales, es importante que, cuanto antes, mandes una misiva escrita al banco pidiendo la nulidad de la multidivisa. Es importante tener en cuenta que es indiferente que el consumidor tuviera la oportunidad de modificar la divisa del préstamo multidivisa. Es decir, el cambio de divisas durante la vida del préstamo multidivisa no predispone contra los intereses del consumidor.

Este cambio de divisas no influía en el deber precontractual de la entidad prestamista de informarle sobre todos los riesgos inherentes a estos préstamos, particularmente que la fluctuación de la moneda podía condicionar, no solo en la variación de la cuota mensual, sino también en un posible incremento del capital pendiente, pese a haber realizado amortizaciones parciales.

Además, las circunstancias posteriores son un tanto indiferentes a lo que debió ser la obligación del banco, que no es otra que informar de los riesgos.Si no consta que existiera la información precontractual necesaria para que los consumidores conocieran los riesgos de la multidivisa, la hipoteca deviene nula. Esta nulidad ha de ser declarada por un juzgado en un juicio, cuya sentencia tarda en conocerse sobre doce o dieciocho meses, dependiendo del trámite judicial, siendo altamente efectivas dichas acciones judiciales, pues tienen un porcentaje de éxito para el consumidor de más del 95%.

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Autor/a de la publicación
María Magdalena Rico Palao

María Magdalena Rico Palao

Abogada especializada en Derecho del Consumo. El análisis de su trayectoria judicial le ha situado en el Ranking de los mejores abogados de Derecho del Consumo elaborado por Emérita Legal de forma objetiva; en base a la experiencia acumulada y los resultados obtenidos en los casos analizados

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