¿De qué gastos de una hipoteca se puede solicitar la nulidad? ¿Qué determina la nulidad de los gastos de la hipoteca? Requisitos para aplicar la nulidad de la cláusula de los gastos de una hipoteca. ¿Cómo reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca? Ejemplo de cláusula abusiva en relación a los gastos de hipoteca. Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en derecho de la contratación, Javier Nieto Montero, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
¿De qué gastos de una hipoteca se puede solicitar la nulidad?
Al formalizar una hipoteca, hay varios gastos que deben tenerse en cuenta, incluyendo los siguientes:
- Tasación del inmueble: La tasación debe ser realizada por una entidad homologada y supervisada por el Banco de España y el cliente es responsable de pagar este gasto desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019.
Por otra parte, la misma ley atribuye los siguientes gastos exclusivamente al banco:
- Honorarios del notario: Es obligatorio que las hipotecas se formalicen en un documento público, por lo que es necesario pagar los honorarios del notario que interviene en el proceso.
- Registro de la Propiedad.
- Gastos de gestoría.
- Impuestos (Actos Jurídicos Documentados).
- Comisión de Apertura: los bancos suelen cobrar este a los clientes a la hora de formalizar un préstamo hipotecario.
¿Qué determina la nulidad de los gastos de la hipoteca?
Los gastos de hipoteca pueden ser reclamados si se consideran abusivos, es decir, si son cláusulas que no se han negociado individualmente y causan un desequilibrio importante entre las obligaciones y derechos del banco y del consumidor.
Esto incluye, como mencionamos; los gastos de tasación, Notaría, Registro, Gestoría y la comisión de apertura. Pero además, el banco deberá pagar intereses legales si tiene que devolver dinero al cliente.
Si crees estar en la situación de haber pagado gastos de hipoteca que consideras que son abusivos, antes de reclamar su devolución, asegúrate de:
- Identifica los gastos que pueden ser objeto de reclamación; debes revisar tu hipoteca y comprobar si se te han cobrado algunos de estos gastos: tasación, notaría, registro, gestoría y comisión de apertura son los más habituales que se reclaman.
- Revisa si las cláusulas son abusivas: Como también hemos mencionado, sólo se pueden reclamar los gastos que tengan la consideración de cláusula abusiva. Para saber si una cláusula es abusiva o no, en la mayoría de los casos será necesario que consultes con un abogado especialista en derecho bancario, ya que se trata de un tema muy complejo.
En definitiva, reclamar los gastos de hipoteca puede ser un proceso un poco largo, pero es importante que no te rindas y que luches por tus derechos como consumidor. Con la ayuda de un abogado especializado, podrás obtener una solución favorable y recuperar el dinero que te corresponde.
Un ejemplo de cláusula abusiva en relación a los gastos de hipoteca podría ser la siguiente:
«El prestatario deberá pagar todos los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario, incluyendo los gastos de tasación, notaría, registro, gestoría y comisión de apertura.»
Como explicábamos, esta cláusula es abusiva porque, nuevamente se trata de una estipulación impuesta por el banco, que no ha sido negociada individualmente con el consumidor y que causa un desequilibrio importante entre las obligaciones y derechos de las partes. En este caso, el consumidor se ve obligado a asumir todos los gastos relacionados con la formalización de la hipoteca, lo que supone una carga económica desproporcionada para él.
En cuanto a la nulidad de la cláusula de los gastos de la hipoteca, podemos tomar como ejemplo una sentencia del Tribunal Supremo español de fecha 23 de diciembre de 2015, que declaró la nulidad de la cláusula que imponía al consumidor el pago de todos los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario.
En esta sentencia, el Tribunal Supremo estableció que la cláusula era abusiva porque no cumplía con los requisitos de transparencia y claridad exigidos por la normativa europea de protección de consumidores y usuarios. Además, el Tribunal declaró que el reparto de los gastos de la hipoteca debía ser equitativo entre el banco y el consumidor, y que el banco debía asumir los gastos de gestoría, puesto que ésta actúa en interés del banco y no del consumidor. En definitiva, la sentencia declaró la nulidad de la cláusula y estableció el reparto equitativo de los gastos de la hipoteca entre el banco y el consumidor.
Requisitos para aplicar la nulidad de la cláusula de los gastos de una hipoteca
Son cláusulas abusivas aquellas:
- condiciones no negociadas individualmente por los consumidores y todas aquellas no consentidas expresamente.
- que son impuestas de forma unilateral por las entidades bancarias o financieras a la hora de formalizar un contrato con ellas.
Si cuando firmaste tu hipoteca pagaste los gastos de hipoteca ahora puedes reclamar su devolución.
¿Cómo reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca?
En primer lugar debemos recopilar la documentación que disponemos de nuestro préstamo hipotecario o cualquier otro contrato bancarios, (Escritura Pública de Préstamo Hipotecario, Facturas de Notaría, Registro, Gestoría y Tasación y justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc.) y presentaremos reclamación previa ante la entidad bancaria con la que hemos formalizado el contrato.
Si en un plazo de dos meses la entidad la rechaza o no contesta debemos acudir a los Tribunales para reclamar lo que por ley nos corresponde.
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